L’essentiel en quatre points
La garantie se libère à deux : accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou copie d’une décision judiciaire, en Wallonie comme à Bruxelles.
Seuls les dégâts imputables au preneur justifient une retenue : la vétusté, l’usure normale et la force majeure restent à charge du bailleur.
À Bruxelles, un délai de deux mois : sauf procédure contentieuse, la garantie est libérée dans les deux mois de la remise des clés, sous peine de majoration.
La preuve, c’est la comparaison : un état des lieux d’entrée détaillé et un état des lieux de sortie dressé avant la remise des clés.
Table des matières
À la fin d’un bail, deux questions se posent presque toujours ensemble : dans quel état le logement est-il rendu, et que devient la garantie locative ? Ce guide de nos guides sur l’état des lieux fait le lien entre l’état des lieux de sortie et la restitution de la garantie, en distinguant les règles wallonnes et bruxelloises. Pour la méthode générale, de l’entrée à la sortie, reportez-vous à notre guide complet de l’état des lieux.
Caution ou garantie locative, de quoi parle-t-on
Dans le langage courant, on dit « récupérer sa caution ». En droit belge, la somme constituée en début de bail s’appelle la garantie locative : en Wallonie, elle est réglée par l’article 62 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ; à Bruxelles, par les articles 248 et 249 du Code bruxellois du logement. Au sens strict, la « caution » est une personne (souvent un parent) qui s’engage à payer pour le locataire ; le décret wallon emploie d’ailleurs ce mot dans ce sens.
La garantie est plafonnée à deux mois de loyer :
- en Wallonie, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023 (compte individualisé au nom du preneur, garantie bancaire reconstituée par mensualités, garantie bancaire obtenue par l’intermédiaire d’un CPAS) ;
- à Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, avec cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement.
Le point commun aux deux Régions est essentiel pour la sortie : ni le bailleur ni le locataire ne peuvent disposer seuls de la garantie.
Comment la garantie est libérée
Le décret wallon (article 62, § 3) et le Code bruxellois (article 249, § 2) disent la même chose : on ne peut disposer du compte, de la garantie bancaire ou du compte de reconstitution qu’« au profit de l’une ou l’autre des parties », moyennant soit un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, soit la copie d’une décision judiciaire.
En pratique, bailleur et locataire signent le formulaire de la banque, qui indique comment la garantie est répartie : tout au locataire, tout au bailleur, ou une partie à chacun. C’est là que l’état des lieux de sortie intervient : il fournit la base objective de cette répartition.
Le délai de deux mois à Bruxelles
Depuis le 1er novembre 2024, l’article 249 du Code bruxellois ajoute un délai : sauf procédure contentieuse, le montant de la garantie est libéré dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur. Dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, une partie de la garantie peut rester bloquée dans l’attente de la clôture annuelle des comptes de charges. À défaut de libération dans le délai, le montant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée.
Pas de délai chiffré en Wallonie
Le décret wallon ne fixe pas de délai de restitution. On lit parfois que le bailleur disposerait de « 30 jours » : ce délai ne figure ni dans le décret wallon ni dans le Code bruxellois. En Wallonie, la libération dépend donc de l’accord écrit des parties ou, à défaut, d’une décision du juge de paix.
Ce que l’état des lieux de sortie permet de retenir
Rendre le logement tel qu’on l’a reçu
S’il a été fait un état des lieux d’entrée détaillé, le preneur doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu suivant cet état, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 28, § 2, du décret wallon). La brochure du Service public de Wallonie précise que le preneur ne répond pas de la vétusté et de l’usure normale (par exemple l’amortissement des peintures), de la force majeure, ni des dégâts dus à une faute du bailleur ; il répond en revanche des dégradations qu’il a commises ou que des personnes dont il répond ont commises.
À Bruxelles, la brochure juridique de janvier 2025 rappelle le même principe : les dégâts liés à la vétusté, à la force majeure ou à l’usage normal du bien loué ne sont pas imputables au preneur.
Les retenues que l’on rencontre le plus souvent
| Situation constatée à la sortie | Retenue possible ? |
|---|---|
| Trou dans un mur, vitre brisée, porte abîmée | Oui, si absent de l’état des lieux d’entrée |
| Peintures défraîchies après des années d’occupation | En principe non, c’est l’usure normale |
| Logement rendu sale, encombrants laissés sur place | Oui, frais de nettoyage ou d’évacuation justifiés |
| Appareil fourni par le bailleur manquant ou cassé | Oui, à proportion de sa valeur et de son âge |
| Clés, badges ou télécommandes non rendus | Oui, coût de remplacement justifié |
| Loyers impayés, solde du décompte de charges | Oui, sommes dues au titre du bail |
Dans tous les cas, le montant doit être justifié. La brochure wallonne rappelle que l’état des lieux de sortie sert à constater les dégâts, mais aussi à les évaluer et à les imputer, avant de fixer une indemnité compensatoire soustraite de la garantie. Devis, factures et photos datées appuient le chiffrage.
Sans état des lieux d’entrée détaillé
On lit parfois que, sans état des lieux, le logement serait « présumé remis en bon état ». Le décret wallon dit autre chose : s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien « dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail », sauf preuve contraire par toutes voies de droit (article 28, § 1er). Concrètement, le bailleur aura du mal à justifier une retenue pour des dégâts qu’il ne peut comparer à rien. Le guide « pas d’état des lieux : quels risques pour la caution » détaille ce cas.
Le bon moment pour l’état des lieux de sortie
Chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. En Wallonie (article 27, § 5) comme à Bruxelles (article 220, § 3), il est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur ; à Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, il doit l’être au plus tard dans le mois de la libération des lieux. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert.
La page de la Région bruxelloise consacrée à l’état des lieux recommande de le faire dresser de préférence par un expert, aux frais partagés, ou conjointement par les deux parties. Pour un logement en immeuble, notre guide sur l’état des lieux de sortie d’un appartement passe en revue les points propres aux parties communes, caves et compteurs.
Côté locataire, le départ se prépare : nettoyage, petites réparations locatives, relevé des compteurs, préavis donné dans les formes. Un modèle de lettre pour déménagement locataire aide à ne rien oublier dans les démarches.
En cas de désaccord sur la garantie
Tenter l’accord, par écrit
Si le chiffrage paraît excessif, demandez au bailleur ses devis ou factures, proposez d’autres devis ou de faire vous-même la réparation. Un accord partiel est fréquent : le formulaire de libération peut répartir la garantie entre les deux parties. Gardez une trace écrite de chaque échange.
Mise en demeure puis juge de paix
En Wallonie, Droits Quotidiens recommande d’envoyer d’abord une mise en demeure par recommandé, laissant au bailleur 8 ou 15 jours pour signer le formulaire. Sans réponse, le locataire dépose une requête auprès du juge de paix du lieu du logement, qui peut condamner le bailleur à restituer la garantie et évaluer en même temps les dégâts contestés. Le greffe propose des modèles de requête, et la banque libère les fonds au vu du jugement.
Le refus peut aussi venir de l’autre côté : lorsque le locataire refuse l’état des lieux de sortie, le bailleur a intérêt à saisir le juge de paix avant la remise des clés pour faire désigner un expert, plutôt que de constater seul.
Un défaut découvert après la sortie
Un défaut peut exister dès l’entrée sans être visible, puis apparaître après la sortie, ou l’inverse. Ce cas relève d’une autre logique que la simple comparaison des deux états des lieux, puisque personne n’a pu le constater : voyez notre guide sur le vice caché après état des lieux d’entrée et ses suites.
Pourquoi faire appel à un expert à la sortie
Un expert désigné conjointement par le bailleur et le locataire part de l’état des lieux d’entrée, décrit chaque pièce, distingue l’usure normale des dégâts et propose un chiffrage. Ses frais sont partagés. Il ne tranche pas un litige comme le ferait un juge, mais son constat neutre, daté et photographié, donne aux deux parties une base commune pour signer la libération de la garantie. C’est souvent ce qui évite d’aller plus loin.
En résumé : la garantie locative se libère par un accord écrit ou un jugement, jamais par la décision d’une seule partie ; à Bruxelles, dans les deux mois de la remise des clés sauf litige. Le montant retenu doit correspondre à des dégâts imputables au locataire, établis par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.
Questions fréquentes
Combien de temps le propriétaire a-t-il pour rendre la garantie locative ?
À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie est libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf procédure contentieuse ; à défaut, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. En Wallonie, le décret ne fixe pas de délai : la libération suppose un accord écrit des deux parties ou une décision du juge de paix.
Le bailleur peut-il garder la garantie sans état des lieux de sortie ?
Il ne peut pas se servir seul : la banque ne libère le compte qu’au vu d’un accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une décision judiciaire. Sans état des lieux de sortie, il lui sera en outre difficile de prouver des dégâts imputables au locataire. En cas de désaccord, c’est le juge de paix qui tranche.
Que peut-on retenir sur la garantie locative ?
Les sommes que le locataire doit encore au bailleur : loyers impayés, solde du décompte de charges et dégâts locatifs constatés à la sortie. Les dégradations dues à la vétusté, à l’usure normale ou à la force majeure ne sont pas à charge du locataire. Le montant retenu doit correspondre à des réparations justifiées, par exemple par des devis ou des factures.
Le bailleur peut-il réclamer plus que le montant de la garantie ?
La garantie est une sûreté qui sert à couvrir les obligations du locataire ; elle ne limite pas, en soi, ce qu’il doit. Si des dégâts imputables au locataire, chiffrés et prouvés, dépassent son montant, le bailleur peut réclamer la différence, à l’amiable ou devant le juge de paix. Sans état des lieux d’entrée et de sortie détaillés, cette preuve devient fragile.
Que faire si le propriétaire refuse de signer la libération de la garantie ?
Droits Quotidiens conseille d’abord une mise en demeure par recommandé, lui laissant 8 ou 15 jours pour signer le formulaire de libération. Sans réaction, le locataire dépose une requête auprès du juge de paix du lieu du logement, qui peut condamner le bailleur à restituer la garantie et, le cas échéant, évaluer en même temps les dégâts contestés.
Garantie locative ou caution : quelle différence en Belgique ?
Dans le langage courant, on parle de « caution » pour la somme bloquée en début de bail. Juridiquement, il s’agit de la garantie locative, réglée par l’article 62 du décret wallon et par les articles 248 et 249 du Code bruxellois du logement. La caution, au sens strict, est une personne qui s’engage à payer pour le locataire, par exemple un parent.
Sources et références légales
Cet article s’appuie sur les textes en vigueur en Belgique et sur la pratique de terrain de nos experts. Les liens ci-dessous renvoient aux sources officielles.
- Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, art. 27, 28, 62 (version consolidée)
- Code bruxellois du logement, art. 220 et 249 (version consolidée)
- Le bail d’habitation en Wallonie (brochure, juillet 2024)
- Les baux d’habitation à Bruxelles, brochure juridique (janvier 2025)
- Que faire si le propriétaire refuse de restituer la garantie locative ? (Wallonie)
- Inventory of fixtures (état des lieux)
Article à visée informative, mis à jour le 1 octobre 2026. Il ne remplace pas un avis juridique individuel : en cas de litige, consultez un professionnel ou le juge de paix compétent. Une question sur votre situation ?
Citer cet article
Hennin, E. (2026). État des lieux de sortie et caution : restitution de la garantie. Mon état des lieux. https://www.mon-etatdeslieux.be/guides/etat-des-lieux/caution-restitution/
