Bail de résidence principale : vente du bien loué

« La vente casse le bail » : l’adage circule encore, mais il ne décrit pas le droit belge du bail de résidence principale. Quand un logement loué avec un bail de neuf ans est vendu, le bail continue en principe, et le nouveau propriétaire prend la place de l’ancien. Ce guide de nos guides location et bail explique ce qui se passe pour le locataire, le vendeur et l’acquéreur, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les règles générales du contrat, commencez par notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Le principe, l’acquéreur reprend le bail

En Wallonie, l’article 63 du décret du 15 mars 2018 est clair : si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur, à titre gratuit ou onéreux, « est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation ». Même loyer, même durée, mêmes échéances.

À Bruxelles, l’article 229 du Code bruxellois du logement, dans sa version en vigueur depuis le 1er novembre 2024, prévoit que le nouveau titulaire du droit réel « est subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur », et que toute clause du bail réservant la faculté d’expulsion en cas d’aliénation est « réputée non écrite ». Avant la vente, le bailleur doit informer le candidat acquéreur que le bien est loué et lui remettre une copie du bail ; l’acte de vente mentionne la location et en reprend les données.

Il n’existe donc pas de « fin anticipée du bail de neuf ans pour vente ». Une clause de résiliation en cas de vente, qu’elle figure dans un modèle officiel ou dans un modèle diffusé par une association de consommateurs, ne permet pas d’écarter ces règles.

La date certaine, clé de la protection en Wallonie

La date certaine est la date opposable aux tiers, dont l’acquéreur. L’annexe explicative du modèle officiel wallon la décrit ainsi :

• un bail authentique, établi par un notaire, a toujours une date certaine ;
• un bail écrit sous seing privé l’acquiert le jour de son enregistrement, le jour du décès de l’un des signataires, ou le jour où son existence est établie par jugement ou par un acte d’officier public, comme un notaire ou un huissier ;
• un bail verbal n’a jamais de date certaine.

L’enregistrement est la voie la plus simple. Il incombe au bailleur, gratuitement dans les deux mois de la signature pour un logement affecté exclusivement à l’habitation. Le SPF Finances précise que le locataire peut aussi faire enregistrer le bail et que, si le bailleur vend, le nouveau propriétaire devra respecter le bail enregistré.

En Wallonie, trois situations au jour de la vente

Dans le troisième cas, l’acquéreur peut mettre fin au bail « à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 55, § 2 à 4 » : occupation personnelle ou familiale, travaux importants, ou congé sans motif avec l’indemnité prévue. Le congé est de trois mois et doit être notifié « à peine de déchéance » dans les trois mois qui suivent la passation de l’acte authentique. Passé ce délai, l’acquéreur est lié comme l’ancien bailleur.

Les règles générales du décret (articles 41 à 44) visent en outre le bail qui réserverait à l’acquéreur la faculté d’expulser le preneur en cas de vente : le preneur doit alors être averti dans les délais et indemnisé avant de pouvoir être expulsé, sauf si le bail n’est ni authentique ni doté d’une date certaine.

À Bruxelles, information et droit de préférence

La Région bruxelloise protège davantage le locataire à chaque étape.

L’information de la mise en vente. Pour un bail de résidence principale, en cas de vente de gré à gré, le bailleur notifie au locataire son intention de vendre, par lettre recommandée ou par exploit d’huissier, avant toute communication publique relative à la mise en vente (article 242). Si le bien est loué par plusieurs preneurs, la notification est adressée à chacun d’eux (article 243).

Le droit de préférence. Depuis le 6 janvier 2024, le locataire d’un bail de résidence principale domicilié dans le logement dispose d’un droit de préférence en cas de mise en vente, pour lui-même ou pour certains proches domiciliés avec lui (article 247/1). Il ne vaut pas pour les baux de courte durée, sauf s’ils sont devenus des baux de neuf ans. Sont exclues notamment les ventes entre conjoints, cohabitants ou parents et alliés jusqu’au troisième degré, les ventes de nue-propriété ou d’usufruit et les ventes en viager.

La procédure. Avant toute vente, le bailleur informe le locataire, par recommandé avec accusé de réception, de son intention de vendre, du prix et des conditions ; cette notification vaut offre de vente, sauf vente publique. Le locataire a trente jours pour accepter ou refuser ; son silence vaut renonciation. Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire notifie ces nouvelles conditions au locataire, qui dispose de sept jours. En cas de vente publique, le notaire lui notifie le cahier des charges trente jours au moins avant la première séance (article 247/2).

La sanction. Une vente réalisée en violation du droit de préférence ouvre au locataire une action en subrogation contre l’acquéreur (article 247/3), ce que détaille le Code bruxellois du logement sur Justel.

Ce que peuvent faire le vendeur et l’acquéreur

Le vendeur ne peut pas donner congé pour vendre. S’il souhaite vendre un bien libre, il n’a que trois voies : un congé légal, s’il en remplit sincèrement les conditions (occupation personnelle ou familiale, travaux importants, congé sans motif à la fin d’un triennat moyennant neuf ou six mois de loyer) ; un accord écrit avec son locataire sur une date de départ ; ou la vente du bien occupé, souvent à un prix qui tient compte du bail en cours.

L’acquéreur devient bailleur aux mêmes conditions. Il peut, lui aussi, utiliser les congés légaux, avec les mêmes conditions et les mêmes indemnités. S’il annonce une occupation personnelle qu’il ne réalise pas dans les délais, il s’expose, sauf circonstance exceptionnelle, à l’indemnité de dix-huit mois de loyer prévue par les textes.

Le locataire garde tous ses droits : il peut partir à tout moment avec trois mois de préavis, en payant pendant les trois premières années une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer, et répondre à un congé du bailleur par un contre-préavis d’un mois, sans indemnité.

Les visites et l’affichage pendant la vente

La mise en vente n’autorise pas le vendeur à entrer librement dans le logement. Le modèle officiel wallon prévoit qu’en cas de mise en vente, le preneur laisse apposer des affiches aux endroits les plus apparents et autorise les candidats acquéreurs à visiter le bien, un nombre de jours par semaine et d’heures par jour à convenir dans le bail, trois au maximum dans chaque cas. Vérifiez ce que prévoit votre contrat et convenez des créneaux par écrit.

Les autres baux ont leurs propres règles

Tout ce qui précède concerne le bail de résidence principale. D’autres contrats obéissent à d’autres textes. Un commerce vendu, ou un bail commercial avec option d’achat, relève de la loi sur les baux commerciaux. Un droit d’emphytéose obéit au Code civil ; voyez notre page bail emphytéotique vente bien.

Préparer la transmission

Vendeur, transmettez à l’acquéreur le bail, la preuve de son enregistrement, l’état des lieux d’entrée, les éventuels avenants et le décompte des charges. La garantie locative et l’état des lieux d’entrée continuent de servir à la fin du bail : c’est sur cette base que se fera la comparaison à la sortie. Acquéreur, lisez ces pièces avant de signer, car vous reprendrez le bail tel qu’il est.

En résumé : un bail de résidence principale survit à la vente. L’acquéreur reprend un bail ayant date certaine et ne dispose que des congés légaux ; en Wallonie, un bail sans date certaine lui ouvre un congé encadré ; à Bruxelles, le locataire est informé avant la mise en vente et bénéficie souvent d’un droit de préférence.