Garantie locative en Wallonie : règles et montant

La garantie locative est la somme, ou l’engagement bancaire, qui couvre le bailleur si le preneur ne respecte pas ses obligations : loyers impayés, charges, dégâts locatifs. Pour un logement situé en Wallonie, ses règles se trouvent dans le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, et plus précisément dans son article 62. Ce guide de nos guides location et bail détaille les formes admises, les plafonds, les intérêts et la libération. Pour les principes communs aux trois Régions, commencez par notre article sur la garantie locative en Belgique.

Le cadre, l’article 62 du décret wallon

Depuis la régionalisation du bail, chaque Région a ses propres règles. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 fixe le régime de la garantie ; la version consolidée du décret sur Wallex fait foi. Si le logement est situé ailleurs, les règles changent : voyez notre guide sur la garantie locative à Bruxelles ou sur la garantie locative en Flandre.

Le décret ne rend pas la garantie obligatoire : c’est le bail qui la prévoit ou non. Mais lorsqu’elle est prévue, elle doit respecter trois règles essentielles :

• le choix de la forme appartient au preneur, parmi celles prévues par le décret ;
• le montant ne peut dépasser deux mois de loyer, quelle que soit la forme ;
• la libération de la garantie suit une procédure précise.

Les trois formes de garantie au choix du preneur

Le compte individualisé

C’est la forme la plus connue : le preneur verse la somme sur un compte ouvert à son nom auprès d’une institution financière, bloqué au profit du bailleur. Le montant ne peut excéder l’équivalent de deux mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur, et le bailleur bénéficie d’un privilège sur l’actif du compte pour toute créance résultant de l’inexécution des obligations du preneur.

Si le bailleur garde la somme lui-même au lieu de la placer sur un compte individualisé, il doit au preneur des intérêts au taux du marché ; à partir d’une mise en demeure, des intérêts au taux légal. Les modalités pratiques d’ouverture et de déblocage sont détaillées dans notre guide sur la garantie bloquée sur un compte.

La garantie bancaire progressive

Le preneur qui n’a pas la somme disponible peut opter pour une garantie bancaire. L’institution financière s’engage envers le bailleur, et le preneur reconstitue la garantie auprès d’elle par des mensualités, sur une durée maximale de trois ans. Le plafond est, ici aussi, de deux mois de loyer depuis le 1er juin 2023 (décret du 19 mai 2023) ; le modèle officiel de bail, antérieur à cette modification, mentionne encore trois mois. Le décret précise que l’institution financière ne peut pas refuser cette garantie en raison de l’état de solvabilité du preneur, et que celui-ci perçoit des intérêts une fois la garantie entièrement constituée.

La garantie bancaire via le CPAS

Troisième forme : une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière. C’est le CPAS qui fait la demande auprès de la banque, laquelle accorde la garantie au bailleur. Le plafond est également de deux mois de loyer.

Le montant, calculé en mois de loyer

Le plafond se calcule sur le loyer, pas sur les charges. Par exemple, pour un loyer de 800 € hors charges, la garantie ne peut dépasser 1 600 €, qu’elle prenne la forme d’un compte individualisé ou d’une garantie bancaire. Ces montants sont des plafonds : rien n’interdit de convenir d’une garantie plus faible.

Le loyer hors charges figure dans le bail écrit, parmi les mentions obligatoires de l’article 3 du décret, aux côtés de la date et de l’indice du certificat PEB lorsqu’il est requis. Vérifier ces mentions au moment de signer, c’est aussi vérifier la base de calcul de la garantie. Pour le certificat lui-même, voyez notre guide sur le PEB en Wallonie.

Constituer la garantie au moment de l’entrée

En pratique, la garantie est constituée au moment de la signature du bail ou juste avant l’entrée dans les lieux, en même temps que d’autres formalités :

1. signature du bail écrit et de son annexe explicative ;
2. constitution de la garantie, sous la forme choisie par le preneur ;
3. état des lieux d’entrée, qui servira de point de comparaison à la sortie ;
4. preuve de l’assurance incendie du preneur, qui est obligatoire en Wallonie pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2018 selon Droits Quotidiens ;
5. enregistrement du bail et de l’état des lieux d’entrée par le bailleur, gratuit dans les deux mois pour un logement.

Côté bailleur, conservez la preuve de la constitution de la garantie avec le bail. Côté preneur, conservez l’attestation de la banque ou du CPAS : vous en aurez besoin à la sortie.

Le cas du logement public

Les logements loués par une société de logement de service public suivent un régime propre. Selon la page de démarche de la Wallonie, la garantie y est versée en une fois avant l’entrée ou pour moitié à l’entrée et pour le solde en douze mensualités au plus, le CPAS pouvant se porter caution. La société de logement place la somme sur un compte individuel producteur d’intérêts ouvert au nom du locataire, et la garantie peut être transférée, intérêts compris, en cas de changement de logement au sein de la même société.

La libération de la garantie en fin de bail

À la fin du bail, la garantie n’est pas rendue automatiquement. Le décret prévoit qu’elle est libérée, au profit de l’une ou l’autre des parties, moyennant la production :

• soit d’un accord écrit des parties ;
• soit d’une copie d’une décision judiciaire, exécutoire nonobstant opposition.

Dans la majorité des cas, tout se règle à l’amiable : le preneur rend les clés, un état des lieux de sortie est dressé, les parties comparent avec l’état des lieux d’entrée, chiffrent les éventuels dégâts locatifs et signent un accord qui indique quelle part de la garantie revient à chacun. C’est cet accord que l’on transmet à la banque.

Lorsque le bailleur estime que des dégâts justifient une retenue, il doit pouvoir le démontrer. Sans état des lieux d’entrée détaillé, la comparaison est difficile, et la discussion risque de se terminer devant le juge de paix. Les règles de fond sur ce qui peut être retenu sont détaillées dans notre guide sur la retenue sur la garantie.

Les bons réflexes, côté bailleur et côté preneur

Côté bailleur, prévoyez la garantie dans le bail en indiquant clairement son montant et en laissant au preneur le choix de la forme. Si le preneur opte pour un compte individualisé, attendez la confirmation de la banque avant de remettre les clés. Si vous recevez une garantie bancaire, conservez l’engagement de la banque ou du CPAS avec le bail. Et surtout, faites dresser un état des lieux d’entrée détaillé : c’est lui qui vous permettra, le jour venu, de justifier une retenue.

Côté preneur, vérifiez que le montant demandé ne dépasse pas deux mois de loyer, ne versez jamais la garantie en liquide sans reçu, et conservez l’attestation de constitution. Pendant le bail, signalez par écrit les problèmes que vous constatez. À la sortie, demandez un état des lieux contradictoire et, si tout est en ordre, proposez sans attendre la signature de l’accord de libération.

Les erreurs fréquentes

• Verser la garantie en liquide au bailleur sans compte individualisé : le preneur perd la protection du compte bloqué, et le bailleur s’expose au paiement d’intérêts.
• Exiger trois mois de garantie : depuis le 1er juin 2023, c’est au-delà du plafond de deux mois, quelle que soit la forme, même si le modèle officiel de bail parle encore de trois mois pour la garantie bancaire.
• Compter la garantie comme dernier loyer : la garantie couvre les obligations du preneur jusqu’à la fin du bail ; un preneur qui cesse de payer ses derniers loyers en « compensant » avec la garantie ouvre un conflit plutôt qu’il n’en règle un.
• Oublier l’état des lieux : sans point de comparaison, aucune des parties ne peut démontrer facilement son point de vue.

En résumé : en Wallonie, la garantie locative prend l’une des trois formes choisies par le preneur, dans la limite de deux mois de loyer, et ne se libère que par accord écrit ou décision de justice. Un bon état des lieux, à l’entrée et à la sortie, reste la meilleure façon de la récupérer ou de la retenir à juste titre.