Garantie locative en Flandre : règles et montant

Depuis la sixième réforme de l’État, chaque Région fixe ses propres règles de bail d’habitation, et la garantie locative est l’un des points où elles divergent le plus. Ce guide de nos guides location et bail présente le régime flamand : montant, formes, aides, bail d’étudiant, libération et délais. Il sert surtout de point de comparaison, car notre bureau intervient à Bruxelles et en Wallonie, pas en Flandre. Pour les principes communs aux trois Régions, commencez par notre article sur la garantie locative en Belgique.

Le texte applicable, le Vlaams Woninghuurdecreet

En Flandre, les baux d’habitation conclus depuis le 1er janvier 2019 sont régis par le décret flamand du 9 novembre 2018, cité comme Vlaams Woninghuurdecreet. La garantie, « huurwaarborg » en néerlandais, y est traitée à l’article 37 pour le bail de résidence principale et à l’article 62 pour le bail d’étudiant. Les points non réglés par le décret restent soumis à l’ancien Code civil, auquel le décret renvoie à titre supplétif.

Le texte consolidé sur le Codex flamand fait foi. L’Autorité flamande publie aussi une brochure explicative, en néerlandais, qui commente chaque article.

Le montant, trois mois de loyer au plus

L’article 37 prévoit que la garantie ne peut excéder un montant équivalent à trois mois de loyer. C’est un maximum : la brochure officielle rappelle que le bailleur n’est pas obligé d’exiger une garantie, mais que, s’il le fait, il doit respecter ce plafond et les formes prévues. Pour un loyer de 800 € par mois, la garantie ne peut donc pas dépasser 2 400 €.

Ce plafond distingue nettement la Flandre des deux autres Régions. Pour la garantie locative à Bruxelles, il est de deux mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. Pour la garantie locative en Wallonie, il est de deux mois de loyer quelle que soit la forme depuis le 1er juin 2023.

Quatre formes, au choix du locataire

C’est le locataire qui choisit la forme de la garantie, parmi celles que prévoit le décret. La brochure officielle précise qu’il n’est pas permis de combiner plusieurs formes, ni de constituer la garantie autrement.

Le compte individualisé

La garantie est placée sur un compte bloqué ouvert au nom du locataire auprès d’une institution financière. Les intérêts sont capitalisés à son profit, et le bailleur acquiert un privilège sur l’actif du compte pour toute créance née de l’inexécution des obligations du locataire. Un formulaire type, fixé par le Gouvernement flamand, permet au locataire de prouver au bailleur que la garantie est constituée.

La sûreté réelle

Le locataire peut constituer une sûreté réelle à son nom auprès d’une institution financière ; la brochure cite l’exemple d’un bon de capitalisation ou d’une obligation. Les intérêts sont également capitalisés à son profit, et le bailleur dispose du même privilège.

La garantie bancaire via le CPAS

Le locataire qui a du mal à réunir la somme peut s’adresser au CPAS (OCMW), qui introduit la demande auprès d’une institution financière ; celle-ci accorde la garantie au profit du bailleur, attestée par le même formulaire type.

La caution personnelle

Avec l’accord du bailleur, une personne physique ou morale peut se porter caution. Elle couvre toutes les obligations du bail, y compris les dégâts locatifs et les arriérés, et reste tenue en cas de prolongation du bail ou de conversion en bail de neuf ans. Selon la brochure, elle ne se prolonge pas en revanche à un nouveau bail conclu entre les mêmes parties.

Quand le bailleur garde la garantie

Il arrive que la garantie soit remise en espèces ou versée sur le compte du bailleur. Le décret envisage cette situation et en tire des conséquences : le bailleur doit au locataire des intérêts au taux moyen du marché financier, à partir de la remise, et ces intérêts sont capitalisés. Le locataire peut en outre notifier au bailleur qu’il considère ces fonds, intérêts compris, comme des loyers payés ; il doit alors placer lui-même le même montant sur un compte individualisé à son nom.

Le prêt sans intérêt du Vlaams Woningfonds

Pour les locataires qui ont du mal à réunir jusqu’à trois mois de loyer, le Vlaams Woningfonds propose un prêt sans intérêt, la « huurwaarborglening », organisé par un arrêté du Gouvernement flamand du 7 décembre 2018. Selon la brochure officielle, le montant maximal empruntable dépend du nombre de personnes à charge ou de la commune où se situe le logement, et le prêt se rembourse normalement en deux ans, délai qui peut exceptionnellement être prolongé de six mois. Le candidat locataire peut demander un accord de principe avant même d’avoir trouvé un logement. Les conditions précises se vérifient auprès du Vlaams Woningfonds.

Le kot étudiant, un régime à part

Le bail d’étudiant flamand, qui vise l’étudiant n’établissant pas sa résidence principale dans le logement, suit ses propres règles (article 62) :

• la garantie ne peut dépasser deux mois de loyer ;
• elle prend la forme d’une somme d’argent ou d’une sûreté réelle au nom du locataire ;
• la somme est placée soit sur un compte individualisé au nom de l’étudiant, soit sur un compte désigné par le bailleur, qui doit alors des intérêts ;
• elle ne peut pas être exigée plus de trois mois avant le début du bail ;
• le bail mentionne la forme retenue.

La libération en fin de bail

Comme à Bruxelles et en Wallonie, la banque ne peut libérer la garantie, en principal ou en intérêts, qu’au profit de l’une ou l’autre partie et sur production d’un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une copie d’une décision judiciaire. Si le locataire a respecté ses obligations, il récupère la garantie et ses intérêts ; la caution personnelle, elle, prend fin.

Un an pour agir

Le décret flamand ajoute une règle qui n’a pas d’équivalent dans l’article 62 wallon : l’action du bailleur en libération de la garantie à son profit se prescrit par un an à compter de la fin du bail. La brochure officielle en tire la conséquence pratique : le bailleur qui estime avoir droit à une partie de la garantie, par exemple pour des dégâts, doit saisir le juge dans l’année.

Au décès du locataire

L’article 42 prévoit qu’au décès du dernier locataire, le bail est dissous de plein droit à la fin du deuxième mois qui suit le décès, sauf si les héritiers déclarent vouloir le poursuivre ; une indemnité d’un mois de loyer est alors due au bailleur. La page officielle de l’Autorité flamande indique que la garantie peut ensuite être libérée.

L’état des lieux de sortie, clé de la libération

En Flandre, l’article 39 prévoit qu’à la demande de l’une des parties, un état des lieux de sortie détaillé est dressé à la fin du bail, contradictoirement et à frais communs, au plus tard au moment de la restitution et de l’acceptation des clés. À défaut d’accord, le juge désigne un expert, à condition que la requête soit introduite dans le mois qui suit l’évacuation du bien.

C’est cet état des lieux, comparé à celui d’entrée, qui permet de chiffrer une éventuelle retenue sur la garantie locative et de signer l’accord de libération sans passer par le juge. Pour un logement partagé, les questions de répartition entre colocataires sont traitées dans notre guide sur la garantie locative en colocation.

En résumé : la garantie locative en Flandre est plus élevée qu’ailleurs, mais tout aussi encadrée. Plafond de trois mois, formes limitées, prêt sans intérêt pour les locataires en difficulté, deux mois pour les kots, libération sur accord écrit ou décision du juge, et un an pour que le bailleur fasse valoir ses droits.