Garantie locative à Bruxelles : règles et montant

La garantie locative, que l’on appelle souvent caution, couvre le bailleur si le preneur ne respecte pas ses obligations : loyers ou charges impayés à la fin du bail, dégâts locatifs. Pour un logement situé dans l’une des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale, ses règles se trouvent dans le Code bruxellois du logement, profondément modifié par l’ordonnance du 4 avril 2024 pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. Ce guide de nos guides location et bail détaille les formes admises, le montant, les anciens baux et la libération. Pour les principes communs aux trois Régions, commencez par notre article sur la garantie locative en Belgique.

Un régime propre à la Région bruxelloise

Depuis la régionalisation du bail d’habitation, Bruxelles, la Wallonie et la Flandre ont chacune leurs règles. Si le logement se trouve hors de Bruxelles, reportez-vous à notre guide sur la garantie locative en Wallonie ou sur la garantie locative en Flandre. C’est l’adresse du logement qui compte, pas le domicile du bailleur ni la banque choisie.

À Bruxelles, la garantie relève des articles 248 et 249 du Code bruxellois du logement. L’ordonnance du 4 avril 2024, publiée au Moniteur belge le 22 avril 2024, les a réécrits. Selon son texte, ces nouvelles règles s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur, fixée au 1er novembre 2024. Le texte publié au Moniteur belge fait foi.

Une garantie facultative

La loi n’oblige pas le bailleur à demander une garantie : c’est le bail qui la prévoit ou non. Selon Droits Quotidiens (mise à jour du 20 avril 2026), aucune garantie n’est due si le bail n’en prévoit pas. Mais dès qu’elle est prévue, elle doit prendre l’une des formes du Code et respecter son plafond.

Le montant, deux mois de loyer au plus

Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, la garantie « ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer », quelle que soit sa forme. Le calcul se fait sur le loyer, sans les charges. Pour un loyer de 1 000 € hors charges, la garantie ne peut donc dépasser 2 000 €, qu’elle prenne la forme d’un compte bloqué, d’une garantie bancaire ou d’une autre forme prévue par le Code. C’est un plafond : rien n’empêche de convenir d’un montant inférieur.

Le loyer figure dans le bail écrit, parmi ses mentions obligatoires, tout comme les informations relatives au certificat PEB à Bruxelles. Vérifier ces mentions au moment de signer, c’est aussi vérifier la base de calcul de la garantie.

Les cinq formes de garantie

Le Code bruxellois du logement énumère limitativement cinq formes. Le texte de l’ordonnance les présente comme un choix ouvert au preneur.

Le compte individualisé

Le preneur verse la somme sur un compte ouvert à son nom auprès d’une institution financière, bloqué au profit du bailleur. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur, et le bailleur acquiert un privilège sur l’actif du compte pour toute créance résultant de l’inexécution des obligations du preneur. C’est la forme la plus répandue ; certaines banques et plateformes permettent de l’ouvrir à distance, comme nous l’expliquons dans notre guide sur la garantie locative en ligne.

La garantie bancaire progressive

L’institution financière s’engage envers le bailleur, et le preneur reconstitue la garantie auprès d’elle par des versements mensuels, sur trois ans au plus selon la page d’information de la Région. Droits Quotidiens précise que les intérêts reviennent au preneur une fois la garantie entièrement reconstituée, et relève que ces garanties sont rares en pratique et peuvent entraîner des frais : renseignez-vous auprès de votre banque.

La garantie bancaire via le CPAS

Elle résulte d’un contrat-type conclu entre un CPAS et une institution financière. Droits Quotidiens la décrit comme une aide sociale : le preneur rembourse progressivement le CPAS. Adressez-vous au CPAS de votre commune pour savoir s’il peut intervenir.

La sûreté réelle

Il s’agit d’une garantie portant sur un bien, constituée auprès d’une institution financière ; Droits Quotidiens cite le gage et l’hypothèque. Cette forme reste rare pour un bail d’habitation.

La caution personnelle

Une personne physique, par exemple un parent, s’engage à payer à la place du preneur s’il ne respecte pas ses obligations. Selon le texte de l’ordonnance, le cumul de cette caution avec une autre forme de garantie n’est admis que pour le bail étudiant.

Les baux conclus avant le 1er novembre 2024

Pour un bail conclu avant cette date et non renouvelé depuis, l’ancien régime continue de s’appliquer. Selon Droits Quotidiens, trois formes étaient alors possibles : le compte bloqué, limité à deux mois de loyer, la garantie bancaire et la garantie via le CPAS, limitées à trois mois de loyer. Une garantie de trois mois constituée sous forme bancaire avant la réforme n’est donc pas irrégulière pour autant. Si le bail est renouvelé, ce sont en revanche les nouvelles règles qui s’appliquent.

L’aide du Fonds du Logement bruxellois

Réunir deux mois de loyer d’un coup n’est pas à la portée de tous les ménages. Le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale propose une aide à la constitution de la garantie locative, sous deux formes :

• un crédit sans intérêt, remboursé par mensualités ;
• une intervention du fonds BRU-GAL, moyennant une contribution mensuelle modulée selon les revenus.

Selon la page du Fonds du Logement, l’aide est réservée aux ménages dont le revenu imposable ne dépasse pas ses barèmes, pour un logement situé dans l’une des 19 communes de la Région, que le demandeur, majeur et non propriétaire, occupe comme résidence. La demande s’introduit en ligne ou par e-mail, avec les pièces demandées. Les conditions précises et les barèmes figurent sur le site du Fonds.

Pendant le bail

En cours de location, la garantie reste bloquée. Elle ne peut pas servir à payer les loyers ou les charges : elle couvre les obligations du preneur jusqu’à la fin du bail. Le bailleur doit pour sa part remettre un logement conforme aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement, que détaille notre guide sur la salubrité d’un logement à Bruxelles.

La libération de la garantie en fin de bail

À la sortie, la garantie ne se libère pas automatiquement. La page de la Région bruxelloise rappelle qu’il faut soit un accord écrit entre le preneur et le bailleur, soit la copie d’une décision exécutoire.

Un délai de deux mois après la remise des clés

L’ordonnance du 4 avril 2024 ajoute un délai. Sous réserve d’une procédure contentieuse, le montant de la garantie est libéré dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur. À défaut, le montant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée. Dans un immeuble collectif, le texte admet un blocage partiel en attendant la clôture des comptes des charges.

En pratique

1. Le preneur rend les clés et un état des lieux de sortie contradictoire est dressé.
2. Les parties le comparent à l’état des lieux d’entrée et chiffrent les éventuels dégâts locatifs ou arriérés.
3. Elles signent un accord de libération qui indique la part revenant à chacun.
4. L’accord est transmis à la banque, qui vire les montants.

Lorsque le bailleur veut retenir une partie de la garantie, il doit pouvoir justifier les dégâts ou les sommes dues. Faute d’accord, c’est le juge de paix du canton du logement qui tranche.

En résumé : à Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie locative prend l’une des cinq formes du Code, ne dépasse pas deux mois de loyer et doit être libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige. Un état des lieux précis, à l’entrée comme à la sortie, reste la meilleure façon de la récupérer ou de la retenir à juste titre.