Retenue sur la garantie locative

Au moment de rendre les clés, une question revient presque toujours : combien de la garantie sera rendu ? Le bailleur peut en garder une partie, parfois la totalité, mais uniquement pour couvrir ce que le locataire lui doit réellement, et à condition de le prouver. Ce guide de nos guides location et bail fait le point sur les retenues, en Wallonie et à Bruxelles. Pour le montant, les formes et la constitution de la garantie, commencez par notre article sur la garantie locative en Belgique.

À quoi sert la garantie en fin de bail

La garantie locative est une sûreté : une somme bloquée, ou une garantie bancaire, qui assure au bailleur qu’il pourra être payé si le preneur ne respecte pas ses obligations. Les textes le disent clairement. En Wallonie, l’article 62 du décret du 15 mars 2018 donne au bailleur un privilège sur l’actif du compte « pour toute créance résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du preneur ». L’article 248 du Code bruxellois du logement emploie la même formule.

Il en découle deux limites. D’abord, la garantie ne couvre que des créances, c’est-à-dire des sommes réellement dues : elle n’est pas une indemnité gardée par principe. Ensuite, le bailleur qui retient doit pouvoir établir ce qui lui est dû, en particulier qu’un dégât est apparu pendant la location ; le preneur peut ensuite s’exonérer en prouvant qu’il a eu lieu sans sa faute.

Les retenues admises

Selon Droits Quotidiens, le bailleur peut retenir sur la garantie des sommes pour trois motifs principaux : les dégâts locatifs, les loyers impayés et les charges impayées.

Les dégâts locatifs

Le locataire répond des dégâts qu’il a causés. En Wallonie, l’article 16 du décret prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Il est aussi tenu des réparations locatives et de menu entretien, c’est-à-dire des réparations « de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux » (article 15). À Bruxelles, l’article 223 du Code met à charge du preneur les réparations locatives et le menu entretien.

En pratique, les retenues les plus courantes visent un trou dans un mur ou une porte, un revêtement de sol brûlé ou déchiré, un équipement cassé, un logement rendu sale, des clés manquantes ou un entretien non fait, comme celui de la chaudière. La liste non limitative des réparations locatives publiée par la Wallonie aide à trancher poste par poste ce qui relève du preneur ou du bailleur.

Les loyers et les charges impayés

Un loyer resté impayé à la sortie, ou un solde de charges dû après le décompte, peut être retenu. La difficulté vient souvent du calendrier : le décompte des charges de la dernière période arrive parfois des mois après la remise des clés, quand le syndic a clôturé ses comptes.

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’article 249 du Code bruxellois du logement règle ce cas : dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, la garantie peut être « partiellement bloquée dans l’attente de la clôture annuelle des comptes ». Seule une partie reste donc bloquée ; le reste suit le délai ordinaire de libération.

Ce qui ne peut pas être retenu

La garantie ne sert pas à remettre le logement à neuf aux frais du locataire.

• L’usure normale et la vétusté. En Wallonie, lorsqu’un état des lieux détaillé a été dressé, le preneur doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 28, § 2). À Bruxelles, les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure ne sont pas à charge du preneur (article 223). Une peinture ternie après plusieurs années, un parquet légèrement patiné par le passage ou des joints noircis par le temps relèvent en principe de l’usure, non d’un dégât.
• Les grosses réparations. Le bailleur reste tenu de toutes les réparations autres que locatives. Le remplacement d’une chaudière vétuste, par exemple, lui incombe selon la liste wallonne.
• Les sommes non dues au titre du bail. Une charge qui n’était pas prévue, un poste que la loi laisse au bailleur, comme le précompte immobilier pour un bail de résidence principale, ou des travaux d’amélioration ne se prélèvent pas sur la garantie.

La preuve, tout se joue aux états des lieux

Une retenue pour dégâts suppose de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie. Sans point de départ, la preuve devient difficile. En Wallonie, s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, « le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail », sauf preuve contraire par toutes voies de droit (article 28, § 1er).

L’état des lieux de sortie est l’autre pièce maîtresse. En Wallonie comme à Bruxelles, chaque partie peut le requérir, contradictoire et à frais partagés. À Bruxelles, il est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, et au plus tard dans le mois de la libération ; à défaut d’accord, le juge, saisi avant la remise des clés, désigne un expert (article 220, § 3). Le décret wallon prévoit également la désignation d’un expert par le juge de paix, saisi avant la date de remise des clés, lorsque les parties ne s’entendent pas.

Pour chiffrer une retenue, le bailleur s’appuie sur des devis ou des factures de remise en état, poste par poste, en tenant compte de l’âge et de l’état initial de l’élément abîmé. Un montant global, sans détail, se conteste plus facilement.

Libérer la garantie, accord écrit ou jugement

La banque ne tranche jamais le désaccord. En Wallonie (article 62, § 3) comme à Bruxelles (article 249, § 2), il ne peut être disposé du compte, ni de la garantie bancaire, qu’au profit de l’une ou l’autre partie et moyennant production soit d’un accord écrit, « établi au plus tôt à la fin du contrat de bail », soit d’une copie d’une décision judiciaire.

Selon Droits Quotidiens, pour un compte bloqué en Wallonie, le formulaire de libération peut prévoir trois issues : la totalité au locataire s’il ne doit rien, la totalité au bailleur si la dette atteint ou dépasse la garantie, ou un partage entre les deux lorsque les dégâts ou impayés sont partiels. Ce partage est précisément la retenue : il se chiffre dans l’accord signé par les deux parties.

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie est libérée dans les deux mois de la remise des clés, sous réserve d’une procédure contentieuse. À défaut, le montant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel par mois commencé. Le décret wallon ne fixe pas de délai équivalent. Les règles propres à cette Région, montant compris, sont détaillées dans notre article sur la garantie locative en Wallonie, lié en bas de page.

Préparer la sortie pour limiter les retenues

La plupart des retenues se discutent sur des points évitables. Quelques semaines avant le départ, relisez l’état des lieux d’entrée pièce par pièce et faites les petites réparations qui vous incombent : trous de chevilles rebouchés, joints refaits, ampoules et petits éléments remplacés, entretien de la chaudière attesté. Rendez le logement propre et rassemblez toutes les clés, badges et télécommandes reçus à l’entrée. Le jour de la sortie, relevez les index des compteurs et faites noter vos remarques dans l’état des lieux. Côté bailleur, chiffrez les retenues rapidement, sur devis ou factures : une réclamation tardive et globale est plus difficile à défendre.

En cas de désaccord

Si vous contestez la retenue, ou si le bailleur ne répond plus :

1. demandez par écrit le détail des montants et les pièces justificatives : états des lieux, photos, devis ou factures, décompte de charges ;
2. envoyez une mise en demeure par recommandé ; pour Bruxelles, Droits Quotidiens suggère de demander la signature du formulaire de libération dans un délai raisonnable, par exemple huit ou quinze jours ;
3. à défaut d’accord, adressez une requête au juge de paix du lieu du logement ; il peut ordonner la libération de la garantie et, en cas de désaccord sur les dégâts, les faire évaluer, au besoin par un expert.

Les mêmes principes valent quand plusieurs locataires ont constitué ensemble la garantie ; la répartition entre eux est expliquée dans notre article sur la garantie locative en colocation. Pour un commerce ou un bureau, les règles du décret wallon et du Code bruxellois ne s’appliquent pas telles quelles : voyez la garantie locative d’un bail commercial.

En résumé, une retenue sur la garantie locative n’est légitime que si elle correspond à une somme due, dégâts, loyers ou charges, et si elle est prouvée. L’usure normale reste au bailleur, et la garantie ne se libère que sur accord écrit ou décision du juge de paix.