Garantie locative en colocation

Partager un logement, c’est aussi partager une garantie. Le bailleur attend une seule somme, mais elle est versée par plusieurs personnes qui n’arriveront et ne partiront pas forcément en même temps. Ce guide de nos guides location et bail explique comment la garantie fonctionne en colocation, en Wallonie et à Bruxelles, et comment éviter les disputes au moment des départs. Pour les règles générales, commencez par notre article sur la garantie locative en Belgique.

Une seule garantie pour un seul bail

Dans le régime légal de la colocation, le bail est unique : il est signé par tous les colocataires et le bailleur. La garantie locative garantit donc l’ensemble des obligations nées de ce bail, et non la seule chambre de chacun.

C’est la conséquence de la solidarité. En Wallonie, l’article 66 du décret du 15 mars 2018 prévoit que les colocataires sont solidairement tenus de l’ensemble des obligations qui découlent du bail ; le Code bruxellois du logement contient une règle similaire. Concrètement, le bailleur peut imputer sur la garantie les dégâts ou les arriérés constatés, sans avoir à rechercher lequel des colocataires en est responsable. La répartition finale se fait ensuite entre colocataires.

Le montant maximum en colocation

Le plafond dépend d’abord d’une question : l’un des colocataires au moins établit-il sa résidence principale dans le logement, avec l’accord du bailleur ?

En Wallonie

Pour une colocation de résidence principale, Droits Quotidiens indique, dans une page mise à jour le 13 janvier 2026, que la garantie est de deux mois de loyer au plus, quelle que soit sa forme. C’est le plafond de l’article 62 du décret, applicable à toutes les formes depuis le 1er juin 2023 : compte individualisé au nom du preneur, garantie bancaire progressive ou garantie bancaire obtenue par l’intermédiaire du CPAS.

Pour une colocation sans résidence principale, par exemple entre étudiants domiciliés chez leurs parents, il n’y a pas de règle impérative : le montant et la forme se négocient dans le bail.

À Bruxelles

Selon Droits Quotidiens (mise à jour du 11 juin 2026), le montant dépend du type de bail et de sa date :

Pour les baux récents, le Code bruxellois prévoit cinq formes de garantie, que la Région bruxelloise détaille : compte individualisé au nom du locataire, garantie bancaire via un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, garantie bancaire progressive sur trois ans au plus, sûreté réelle et caution personnelle.

Une règle vaut partout : si le bail ne prévoit pas de garantie, le bailleur ne peut pas en exiger une ensuite.

Un compte commun ou des comptes séparés

La loi ne dit pas si la garantie doit être placée sur un seul compte au nom de tous ou sur plusieurs comptes individuels. C’est au bail et au pacte de colocation de l’organiser, avec l’accord du bailleur.

Droits Quotidiens le souligne pour Bruxelles : si le bail continue pour vos colocataires, vous ne pouvez pas récupérer votre argent à la banque, sauf si vous avez des comptes séparés.

Le rôle du pacte de colocation

Le pacte de colocation est le contrat signé entre colocataires. En Wallonie, l’article 72 du décret impose qu’il fixe notamment les conditions de constitution et de libération de la garantie locative. À Bruxelles aussi, le pacte peut en prévoir les modalités.

Un bon pacte répond au moins à ces questions :

• qui verse quelle part de la garantie, et sur quel compte ;
• comment la part d’un colocataire sortant lui est remboursée, et par qui ;
• comment les dégâts constatés sont répartis, en particulier ceux d’une chambre privative ;
• quel état des lieux sert de référence lors d’un départ ou d’une arrivée.

Quand un colocataire part avant les autres

C’est la situation la plus délicate. Le bail continue, la garantie reste bloquée, mais le colocataire qui s’en va voudrait récupérer ce qu’il a versé.

En pratique, la solution passe par le remplaçant : il rembourse au sortant sa part de garantie, déduction faite des dégâts convenus entre eux, et prend sa place sur le compte ou dans la répartition prévue par le pacte. Pour que ce montant soit juste, il faut un constat daté de la chambre du sortant et des parties communes, comparé à l’état des lieux d’entrée. Sans ce constat, le sortant risque de payer pour des dégâts causés après son départ, ou ceux qui restent de payer pour les siens.

Une avance de garantie non remboursée, un dégât contesté : ces différends se règlent entre colocataires, pas avec la banque. Notre article sur la retenue sur la garantie locative explique ce qu’un bailleur peut légitimement déduire et ce qu’il doit prouver.

Quand un nouveau colocataire arrive

L’arrivée d’un colocataire est le pendant du départ. Le nouveau venu entre dans un bail déjà en cours et dans une garantie déjà constituée. Pour qu’il ne réponde pas de dégâts antérieurs à son arrivée, trois précautions s’imposent :

• un constat daté de sa chambre et des parties communes, joint à l’avenant au pacte ;
• un écrit qui fixe le montant qu’il verse, à qui, et ce qu’il récupérera à son propre départ ;
• une mise à jour du compte ou de la répartition prévue par le pacte, avec l’accord du bailleur si le compte change de titulaires.

Ce sont des précautions de bon sens plutôt que des obligations détaillées par les textes : le décret wallon renvoie au pacte, et c’est lui qui doit les organiser.

Colocation entre étudiants

Beaucoup de colocations réunissent des étudiants qui gardent leur domicile chez leurs parents. Pour une colocation sans résidence principale, Droits Quotidiens indique qu’aucune règle impérative ne fixe le montant ni la forme de la garantie, qui dépendent du bail. Le régime propre au bail étudiant, notamment en Wallonie, peut toutefois apporter ses propres règles : vérifiez quel type de bail vous signez, lisez attentivement la clause de garantie et assurez-vous qu’elle précise la façon dont la garantie sera rendue. Notre guide sur la garantie locative pour un kot étudiant détaille les situations propres aux étudiants.

La libération en fin de bail

À la fin du bail, la libération suit les règles générales. En Wallonie, l’article 62 du décret prévoit qu’il ne peut être disposé du compte qu’au profit de l’une ou l’autre partie, sur production d’un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une copie d’une décision judiciaire. À Bruxelles, la Région exige de même un accord écrit signé par les parties ou un jugement exécutoire.

En colocation, veillez à ce que l’accord de libération soit signé par le bailleur et par tous les titulaires du compte, et qu’il indique clairement la part revenant à chacun. En cas de désaccord persistant, c’est le juge de paix du lieu du logement qui tranche, après une mise en demeure restée sans effet.

Colocation d’habitation et local commercial

Ces règles concernent le bail d’habitation. Un groupe qui loue ensemble un local professionnel ou commercial relève d’un autre régime, où le montant de la garantie est librement négocié : voyez notre article sur la caution pour un bail commercial.

En résumé : en colocation, la garantie est unique et couvre tout le bail, les colocataires en répondent solidairement, et le pacte de colocation doit dire comment chacun la constitue et la récupère. Des états des lieux précis, à l’entrée comme à chaque départ, restent la meilleure protection de chacun.