Garantie locative en Belgique : montant, loi et constitution

La garantie locative, que l’on appelle souvent caution, est la sûreté que le locataire donne au bailleur pour couvrir ses obligations : loyers ou charges impayés, indemnités, dégâts locatifs. En Belgique, il n’existe plus une loi unique sur la garantie locative : depuis la régionalisation du bail d’habitation, chaque Région a ses règles, et c’est l’adresse du logement qui décide. Ce dossier de nos guides location et bail présente les principes communs, les différences entre la Wallonie et Bruxelles, et renvoie pour chaque question au guide détaillé.

À quoi sert la garantie locative

Selon la brochure « Le bail d’habitation en Wallonie » de juillet 2024, la garantie permet au bailleur d’être indemnisé si le preneur ne respecte pas tout ou partie de ses obligations. Elle couvre trois postes :

• les arriérés de loyer ou de charges ;
• toute indemnité due par le preneur ;
• les éventuels dégâts locatifs.

À la fin de la location, la garantie et ses intérêts reviennent au preneur, pour autant qu’il ait rempli ses obligations.

Facultative, mais due si le bail la prévoit

Ni le décret wallon ni le Code bruxellois n’imposent de garantie : elle n’est due que si le contrat la prévoit. Dans la pratique, presque tous les baux en contiennent une. Le locataire qui ne la constitue pas alors qu’elle est prévue commet une faute ; la brochure wallonne conseille au bailleur de le mettre en demeure par recommandé, et admet qu’il ne remette les clés qu’une fois la garantie constituée. Le bailleur qui préfère s’en passer trouvera les précautions utiles dans notre guide pour louer sans garantie locative.

Quelle loi s’applique

Le critère est la situation du bien, pas le domicile des parties ni la banque choisie. Le détail de chaque régime est exposé dans nos guides sur la garantie locative en Wallonie, la garantie locative à Bruxelles et la garantie locative en Flandre.

Le montant, deux mois ou trois mois

C’est la question la plus fréquente, et la réponse a changé ces dernières années.

• En Wallonie, l’article 62 du décret limite la garantie à un montant équivalent à deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023. Droits Quotidiens le résume : le bailleur peut demander moins, jamais plus. Le modèle officiel de bail, plus ancien, mentionne encore trois mois pour la garantie bancaire : c’est le décret qui s’applique.
• À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit la forme. Pour les baux plus anciens et non renouvelés, le compte individualisé était limité à deux mois, la garantie bancaire et la garantie via le CPAS à trois mois.

Le plafond se calcule sur le loyer, sans les charges. Pour un loyer de 800 € hors charges, la garantie ne peut donc dépasser 1 600 €. En Wallonie, la brochure officielle précise que, si le bail le prévoit, le montant d’un compte individualisé peut être adapté en cours de location pour correspondre à deux mois du loyer.

Les formes de garantie

En Wallonie, trois formes au choix du preneur

Le décret en prévoit trois : un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière, une garantie bancaire que le preneur reconstitue par mensualités sur trois ans au plus, et une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière. La brochure wallonne rappelle que la garantie peut aussi consister en actions, obligations ou bons de caisse, la garantie en argent étant strictement réglementée.

À Bruxelles, cinq formes limitativement définies

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le Code ajoute aux trois formes précédentes la sûreté réelle auprès d’une institution financière et la caution personnelle, cumulable avec une autre forme seulement pour le bail étudiant. La brochure de Bruxelles Logement de janvier 2025 souligne que ces formes sont désormais « limitativement définies ».

Les guides du dossier, forme par forme

• le compte bloqué, la forme la plus courante : notre guide sur la garantie locative sur compte bloqué ;
• la garantie bancaire et les autres solutions sans avance : la garantie locative sans dépôt ;
• les démarches à distance : la garantie locative en ligne, et le dépôt auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations : e-DEPO garantie locative ;
• l’intervention du CPAS et les aides régionales : l’aide à la garantie locative.

Un garant ne remplace pas toujours une garantie en argent. Droits Quotidiens relève qu’en Wallonie certains juges admettent une caution ou une assurance comme forme de garantie, et met en garde : avec un garant, il n’y a pas de limite de montant.

Constituer la garantie au début du bail

Quand la verser

Aucun texte ne fixe de moment obligatoire. Selon Droits Quotidiens, en Wallonie, bailleur et locataire le choisissent ensemble, et il vaut mieux mettre cet accord par écrit ; le bail prévoit parfois que les clés ne seront remises qu’après la constitution. Les échéances à respecter, de la signature à la libération, sont rassemblées dans notre guide sur les délais liés à la garantie locative.

Jamais sur le compte du bailleur

Certains bailleurs demandent la garantie en liquide ou sur leur compte personnel. La brochure wallonne conseille alors au preneur d’exiger un reçu ou de garder la preuve du versement. Surtout, les deux textes sanctionnent le bailleur qui garde la somme sans la placer sur un compte individualisé : il doit au preneur des intérêts depuis la remise de la garantie. En Wallonie, ce sont des intérêts au taux moyen du marché, puis au taux légal à partir d’une mise en demeure ; à Bruxelles, le taux légal est un minimum, et le preneur qui prouve la situation peut déduire la garantie et ses intérêts des loyers pour la placer lui-même sur un compte à son nom.

Les aides pour réunir la somme

En Wallonie, la brochure officielle renvoie le preneur en difficulté vers la Société wallonne du Crédit social, qui accorde sous certaines conditions un prêt à taux zéro. À Bruxelles, la brochure de Bruxelles Logement décrit une aide régionale à la constitution de la garantie, organisée par un arrêté du Gouvernement du 28 septembre 2017, fruit d’une réflexion commune de la Région, du Fonds du Logement et des CPAS.

Pendant le bail

La garantie reste bloquée jusqu’à la fin du contrat. Elle n’est pas une avance sur les derniers loyers : le locataire qui cesse de payer en comptant sur elle ouvre un conflit plutôt qu’il ne le règle. Le bailleur, de son côté, conserve l’attestation de la banque ou du CPAS avec le bail. Si le bien est confié à un gestionnaire, le contrat qui l’encadre est détaillé dans notre guide sur le mandat de gestion ; les professionnels qui veulent se former à ces questions trouveront des pistes dans notre guide sur la formation en gestion locative.

La libération en fin de bail

En Wallonie comme à Bruxelles, il ne peut être disposé du compte, de la garantie bancaire ou du compte de reconstitution qu’au profit de l’une ou l’autre partie, sur production soit d’un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, soit de la copie d’une décision judiciaire exécutoire par provision.

À Bruxelles, l’article 249 du Code ajoute un délai : sauf procédure contentieuse, la garantie est libérée au plus tard deux mois après la remise des clés. À défaut, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée. Dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, un blocage partiel est admis en attendant la clôture annuelle des comptes.

Le bailleur qui veut garder une partie de la somme doit pouvoir justifier les dégâts ou les montants dus : les règles sont détaillées dans notre guide sur la retenue sur la garantie locative. La démarche complète de libération est expliquée dans notre guide pour récupérer sa garantie locative, et le recours au juge de paix dans notre guide sur le litige sur la garantie locative.

Les situations particulières

Plusieurs situations obéissent à des règles propres, traitées dans des guides séparés : la garantie locative en colocation, la garantie locative pour un kot étudiant, la garantie locative d’un bail commercial, qui ne relève pas du droit du bail d’habitation, et la garantie locative et décès du locataire. Les documents utiles, de l’attestation bancaire à l’accord de libération, sont présentés dans notre guide sur les formulaires et documents de garantie locative. Enfin, chaque banque a ses procédures : notre dossier comprend un guide par établissement, d’Argenta à KBC.

En résumé : la garantie locative en Belgique est facultative mais presque toujours prévue, plafonnée à deux mois de loyer pour les nouveaux baux en Wallonie et à Bruxelles, placée au nom du locataire et libérée sur accord écrit ou décision de justice. Un état des lieux précis, à l’entrée comme à la sortie, reste la meilleure façon de la récupérer ou de la retenir à juste titre.