Délais liés à la garantie locative

Quand payer la garantie locative, dans quel délai la reconstituer auprès de sa banque, et combien de temps attendre pour la récupérer ? Ces questions reviennent à chaque nouvelle location. Ce guide de nos guides location et bail rassemble les délais prévus par les textes wallon, bruxellois et flamand, et signale ceux qui dépendent simplement de l’accord des parties. Pour le montant, les formes et la constitution, commencez par notre article sur la garantie locative en Belgique.

Quand payer la garantie locative

C’est la question la plus fréquente, et la réponse surprend : en Wallonie comme à Bruxelles, aucun texte ne fixe de date. Droits Quotidiens le dit clairement pour les deux Régions : le moment de constituer la garantie dépend de ce que vous avez convenu avec le bailleur, et vous pouvez le choisir ensemble. Le site conseille de mettre cet accord par écrit.

Dans la pratique, trois moments reviennent :

• À la signature du bail, lorsque le bail le prévoit ;
• Avant l’entrée dans les lieux, souvent exigé par le bail ;
• Au plus tard à la remise des clés, que de nombreux baux subordonnent à la constitution de la garantie.

Si le locataire ne constitue pas la garantie

Lorsque le bail prévoit une garantie, la constituer est une obligation. La brochure wallonne sur le bail d’habitation indique que le preneur qui ne la constitue pas commet une faute envers le bailleur. Avant de saisir le juge de paix, pour demander la résolution du bail avec dommages et intérêts ou la condamnation du preneur à constituer la garantie, elle conseille une mise en demeure par lettre recommandée. Elle ajoute que le bailleur pourrait ne remettre les clés qu’une fois la garantie constituée.

À l’inverse, si le bail ne prévoit pas de garantie, aucune n’est due. Droits Quotidiens le rappelle pour le kot wallon : sans clause, le bailleur ne peut pas en demander une.

Selon la forme choisie

Le délai réel dépend aussi de la forme de la garantie :

Dans les trois cas, le bailleur reçoit un formulaire de la banque attestant que la garantie est octroyée : les deux Régions prévoient un formulaire unique, quelle que soit la forme.

Les délais pendant le bail

Trois ans pour reconstituer une garantie bancaire

En Wallonie (article 62 du décret du 15 mars 2018) comme à Bruxelles (article 248 du Code bruxellois du logement), le locataire qui choisit une garantie bancaire s’engage à la reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans. La banque doit être celle où sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. S’il cesse d’y verser ses revenus, elle peut exiger la reconstitution intégrale et immédiate, sans préjudice d’un transfert vers une autre banque. Le locataire ne paie pas d’intérêts débiteurs, et la banque lui verse des intérêts dès la constitution totale de la garantie.

Des intérêts dès la remise, si le bailleur garde la somme

Certains bailleurs reçoivent la garantie en mains propres ou sur leur propre compte. Dans ce cas, le délai qui compte est celui de la remise : le bailleur doit des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de ce jour. En Wallonie, à compter de la mise en demeure du locataire, ce sont les intérêts légaux qui sont dus. À Bruxelles, le taux légal est un minimum, et le locataire qui prouve la situation peut déduire la garantie majorée des intérêts de ses loyers pour la placer sur un compte à son nom.

Adapter la garantie en cours de bail

La garantie n’est pas figée pour toute la durée de la location. La brochure wallonne précise que, pour une garantie sur compte individualisé, son montant peut être adapté en cours de bail pour continuer à correspondre à deux mois de loyer, pour autant que le contrat de bail le prévoie. Sans clause en ce sens, le montant constitué à l’entrée reste la référence.

À Bruxelles, c’est la date du bail qui compte. Les règles issues de l’ordonnance du 4 avril 2024 (plafond de deux mois pour toutes les formes, délai de libération) s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. Un renouvellement fait donc basculer le bail dans le nouveau régime : c’est le moment de vérifier que la garantie en place respecte le plafond.

Les délais à la fin du bail

La garantie ne se libère jamais d’office. Dans les trois Régions, la banque ne peut en disposer qu’au profit de l’une ou l’autre partie, sur production d’un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une copie d’une décision judiciaire. Aucun accord signé à l’entrée ne peut donc autoriser par avance la libération.

À Bruxelles, deux mois après la remise des clés

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le Code bruxellois du logement fixe un délai. Sous réserve d’une procédure contentieuse, le montant de la garantie est libéré dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur. À défaut, le montant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée. Dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, la garantie peut être partiellement bloquée en attendant la clôture annuelle des comptes de charges.

En Wallonie, pas de délai chiffré

Le décret wallon ne prévoit pas de délai équivalent. Tout repose sur l’accord écrit des parties, que la banque exige pour débloquer les fonds, ou sur une décision du juge de paix en cas de désaccord. D’où l’intérêt de préparer cet accord dès l’état des lieux de sortie. La procédure complète est détaillée dans notre guide restitution garantie locative Belgique.

En Flandre, un an pour agir

Le décret flamand du 9 novembre 2018 (article 37, § 3) prévoit que l’action du bailleur en libération de la garantie à son profit se prescrit par un an à compter de la fin du bail. Passé ce délai, le bailleur qui estime avoir droit à tout ou partie de la garantie, par exemple pour des dégâts, ne peut plus s’adresser au juge pour l’obtenir. Notre bureau n’intervient pas en Flandre ; cette règle est citée à titre de comparaison.

Les délais après un décès

Le décès du locataire fait courir des délais propres, qui conditionnent la fin du bail et donc la libération de la garantie :

En Wallonie et à Bruxelles, le bailleur peut alors faire libérer la garantie à son profit, à concurrence de ce qui lui est dû, par requête unilatérale au juge compétent.

Colocation et retenues, des délais à anticiper

En colocation, une même garantie couvre souvent plusieurs locataires qui n’entrent ni ne sortent au même moment. Le calendrier de constitution et de libération se règle alors dans le bail et, le cas échéant, dans le pacte de colocation ; nous le détaillons dans notre guide sur la garantie locative en colocation.

Enfin, le délai de libération n’empêche pas les retenues justifiées : arriérés de loyer ou de charges, dégâts constatés à la sortie. Ce qui compte, c’est de pouvoir les établir rapidement, sur la base d’un état des lieux de sortie comparé à celui d’entrée.

En résumé : la loi laisse les parties fixer le moment où la garantie est versée, mais encadre sa reconstitution et, de plus en plus, sa libération. Convenir par écrit de la date de constitution, garder la preuve de chaque versement et dresser un état des lieux de sortie le jour de la remise des clés sont les trois gestes qui évitent de perdre des semaines.