Récupérer sa garantie locative : libération, délai et litige

À la fin du bail, la question qui occupe le plus les locataires est simple : quand et comment récupérer l’argent bloqué à l’entrée ? Ce guide de nos guides location et bail décrit la libération de la garantie, de l’état des lieux de sortie jusqu’au versement par la banque, en Wallonie et à Bruxelles. Le montant maximal, les formes de garantie et leur constitution sont expliqués dans notre article sur la garantie locative en Belgique.

Où se trouve l’argent de la garantie

La garantie locative assure au bailleur le paiement de ce que le locataire pourrait lui devoir en fin de bail. Elle est plafonnée à deux mois de loyer, en Wallonie quelle que soit sa forme depuis le 1er juin 2023, et à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.

Pour savoir comment la récupérer, il faut d’abord savoir où elle se trouve :

La brochure du SPW Logement mentionne aussi la possibilité de placer la garantie à la Caisse des Dépôts et Consignations via e-DEPO, une application en ligne du SPF Finances. Dans ce cas, l’accord de libération se donne dans l’application.

Si le bailleur a simplement encaissé l’argent sur son propre compte, la garantie n’est pas bloquée : vous devrez lui en réclamer directement le remboursement. Il vous doit en outre des intérêts sur le montant, depuis sa remise.

La règle de base, un accord écrit ou un jugement

Les textes sont clairs dans les deux Régions. Il ne peut être disposé du compte, ni de la garantie bancaire, qu’au profit de l’une ou l’autre partie, sur production :

• soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail ;
• soit d’une copie d’une décision judiciaire, exécutoire par provision.

C’est ce que prévoient l’article 62, § 3, du décret wallon et l’article 249, § 2, du Code bruxellois du logement. La banque ne tranche donc jamais le différend : sans signature des deux parties ni jugement, elle garde les fonds. Les intérêts produits par un compte individualisé reviennent au locataire.

Un accord signé au moment de la signature du bail, qui autoriserait d’avance le bailleur à se servir, ne répond pas à cette condition : l’accord doit être établi au plus tôt à la fin du bail.

Le délai de restitution

À Bruxelles, deux mois après la remise des clés

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le Code bruxellois prévoit que, sauf procédure contentieuse, le montant de la garantie est libéré dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur. La page de la Région sur la garantie locative le rappelle.

Deux nuances :

• dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, par exemple un syndic, une partie de la garantie peut rester bloquée en attendant la clôture annuelle des comptes ;
• à défaut de libération dans le délai, le montant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque mois commencé.

En Wallonie, pas de délai chiffré

Le décret wallon ne fixe pas de délai de libération. En pratique, tout dépend de la rapidité avec laquelle les parties dressent l’état des lieux de sortie, établissent le décompte et signent l’accord. Nos conseils pour accélérer chaque étape sont regroupés dans notre article sur les délais liés à la garantie locative.

Les étapes pour récupérer sa garantie

1. L’état des lieux de sortie

Chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. À Bruxelles, il est établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, au plus tard dans le mois de la libération. Il est comparé à l’état des lieux d’entrée : sans état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire (Wallonie, art. 28).

2. Le décompte

Le bailleur fait le compte de ce qui reste dû : loyers impayés, régularisation des charges, indemnités éventuelles et coût des dégâts constatés. La brochure du SPW Logement résume ce que couvre la garantie : arriérés de loyer ou de charges, indemnités dues par le preneur et dégâts locatifs. L’usure normale et la vétusté ne sont pas à charge du locataire.

3. Le document de libération de garantie locative

L’accord prend la forme d’une lettre ou du formulaire fourni par la banque, signé par les deux parties. Il contient au minimum :

• l’identité du bailleur et du ou des locataires ;
• l’adresse du logement et la date de fin du bail ;
• le numéro du compte de garantie ou la référence de la garantie bancaire ;
• la répartition du montant : somme versée au locataire, somme éventuellement versée au bailleur, avec les numéros de compte ;
• la date et la signature de chaque partie.

Lorsque plusieurs locataires ont constitué ensemble la garantie, chacun d’eux signe l’accord de libération, et la façon de partager le montant entre eux se règle à part, idéalement dès l’entrée dans les lieux. Gardez aussi une copie de l’accord signé : elle prouve la date et le montant convenus si la banque tarde à verser les fonds.

4. Le versement par la banque

La banque verse les montants selon l’accord. Pour une garantie bancaire, la même règle vaut pour la garantie elle-même et pour le compte sur lequel le locataire l’a reconstituée : rien n’en sort sans accord écrit ou jugement.

Les erreurs qui retardent la libération

La plupart des garanties bloquées ne le sont pas pour une grande dispute, mais pour un détail mal préparé. Les plus fréquents :

• rendre les clés sans état des lieux de sortie : chacun garde alors sa version de l’état du logement, et la discussion sur les dégâts peut durer des mois ;
• un état des lieux d’entrée sommaire : « bon état général » ne permet ni au bailleur de prouver un dégât, ni au locataire de prouver qu’il existait déjà ;
• oublier les compteurs : sans relevé des index le jour du départ, le décompte final des charges ne peut pas être établi ;
• un formulaire incomplet : numéro de compte manquant, signature d’un seul des locataires alors que la garantie est au nom de plusieurs, montant ventilé de manière ambiguë ;
• une retenue non chiffrée : le bailleur qui annonce « des frais de remise en état » sans montant ni justificatif rend l’accord impossible.

Côté bailleur, une retenue se défend avec des pièces : la comparaison des deux états des lieux, des photos datées, un devis ou une facture de réparation, le décompte des charges. Côté locataire, il est utile de proposer vous-même un projet de répartition chiffré, plutôt que d’attendre la proposition de l’autre partie.

Si une partie seulement du montant est discutée, rien n’empêche les parties de signer un accord partiel : la somme non contestée est versée tout de suite, et seul le solde reste bloqué jusqu’à un accord ou un jugement.

En cas de désaccord

Si le bailleur ne répond pas, ou réclame une retenue que vous contestez, commencez par une mise en demeure écrite, par recommandé : rappelez la date de fin du bail, l’état des lieux de sortie, le montant que vous réclamez et, à Bruxelles, le délai légal de deux mois. Joignez un projet d’accord de libération.

À défaut d’accord, c’est le juge de paix qui tranche. Sa décision du juge, exécutoire par provision, permet à la banque de libérer les fonds. Les étapes et les pièces à réunir sont détaillées dans notre article sur le litige sur la garantie locative.

Le décès du locataire obéit à des règles particulières : si le bail prend fin de cette manière, le bailleur peut faire libérer la garantie à son profit, à concurrence de ce qui lui est dû, par une requête unilatérale au juge compétent (Wallonie, art. 46, § 4 ; Bruxelles, art. 232).

En résumé : la garantie se récupère sur un accord écrit signé après la fin du bail ou sur un jugement ; à Bruxelles, le bailleur dispose de deux mois après la remise des clés ; partout, un état des lieux de sortie contradictoire est la meilleure garantie d’un règlement rapide.