Litige sur la garantie locative

Une garantie locative bloquée à la banque, un bailleur qui ne répond plus, une retenue jugée excessive : les désaccords de fin de bail se cristallisent souvent sur cette somme. Ce guide de nos guides location et bail décrit, étape par étape, comment sortir d’un litige, en Wallonie comme à Bruxelles. Pour les règles de base, montant, formes et constitution, commencez par notre article sur la garantie locative en Belgique.

Pourquoi la garantie reste bloquée

Le point de départ de tout litige tient en une règle. En Wallonie, l’article 62 du décret du 15 mars 2018 prévoit qu’il ne peut être disposé du compte, de la garantie bancaire ou du compte de reconstitution qu’au profit de l’une ou l’autre partie, « moyennant production soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire ». Le Code bruxellois du logement pose la même règle, et la brochure de Bruxelles Logement précise que l’accord doit être établi après la fin du bail.

Autrement dit, la banque ne tranche rien. Tant que l’une des deux parties ne signe pas, la garantie reste bloquée, au détriment des deux. Les situations les plus fréquentes sont les suivantes :

• le bailleur ne répond plus ou refuse de signer, sans motif précis ;
• le bailleur veut retenir une somme pour des dégâts que le preneur conteste ;
• des charges restent à régulariser et le décompte tarde ;
• la garantie n’a jamais été placée sur un compte au nom du preneur ;
• le preneur est parti sans état des lieux de sortie, et chacun a sa version de l’état du logement ;
• en colocation, les colocataires ne s’accordent pas entre eux sur la part de chacun.

La question des dégâts est traitée en détail dans notre guide sur la retenue sur la garantie locative. Lorsque plusieurs preneurs ont constitué ensemble la garantie, la répartition entre eux obéit à des règles propres, que nous détaillons dans notre article sur la garantie locative en colocation.

Étape 1, réunir les preuves

Avant d’écrire au bailleur ou au juge, rassemblez les pièces : le bail, la preuve de constitution de la garantie, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie s’il existe, la date de remise des clés, les échanges de courriels ou de messages et, le cas échéant, les devis ou factures invoqués par le bailleur.

L’état des lieux d’entrée pèse lourd. En Wallonie, l’article 27 du décret impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire ; à défaut, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. Pour un bien loué hors bail d’habitation, un garage par exemple, l’article 1731 de l’ancien Code civil prévoit la même présomption. Un bailleur qui réclame des dégâts sans état des lieux d’entrée détaillé part donc avec un handicap.

À l’inverse, un état des lieux de sortie contradictoire, comparé point par point à celui d’entrée, permet souvent de s’accorder sans juge : chacun voit ce qui a changé, et ce qui relève de l’usure normale.

Étape 2, la mise en demeure

La première démarche formelle est une lettre recommandée. Droits Quotidiens conseille de mettre le bailleur en demeure de signer le formulaire de libération dans un délai raisonnable, de huit ou quinze jours. La lettre reprend l’adresse du logement, la date de fin du bail et de remise des clés, les références de la garantie et le montant réclamé ; joignez-y l’état des lieux de sortie.

Si le litige porte sur une partie seulement de la garantie, proposez par écrit de libérer tout de suite le montant non contesté : l’accord de libération peut répartir la somme entre les parties. Le désaccord se limite alors au solde.

Le bailleur peut, lui aussi, prendre l’initiative. S’il estime avoir droit à une partie de la garantie, il doit obtenir l’accord du preneur ou une décision de justice : il ne peut pas se servir seul.

Étape 3, la conciliation devant le juge de paix

Avant un procès, la conciliation mérite d’être tentée. La brochure de Bruxelles Logement en souligne l’avantage principal : elle est gratuite, sans frais de justice ni avocat obligatoire, et la demande peut même être faite verbalement au greffe de la justice de paix du canton où se trouve le bien loué. Les parties sont ensuite convoquées par simple lettre du greffe.

Deux issues sont possibles. Si la conciliation réussit, le procès-verbal acte l’accord, qui a la même valeur qu’un jugement et peut être présenté à la banque. Si l’une des parties ne vient pas ou qu’aucun accord n’est trouvé, la procédure peut se poursuivre au fond. À Bruxelles, le Code précise d’ailleurs que, pour toute demande en matière de location de logement, le juge tente de concilier les parties.

Étape 4, la requête au juge de paix

Les litiges locatifs relèvent en principe de la compétence du juge de paix du lieu où est situé le logement, rappelle la brochure bruxelloise. Sans réponse à la mise en demeure, Droits Quotidiens conseille d’adresser une requête à ce juge pour qu’il ordonne la libération de la garantie.

Deux conseils pratiques ressortent de sa fiche sur Bruxelles :

• vous pouvez demander dans la même requête que le juge évalue les dégâts locatifs contestés, avec un expert si nécessaire, et qu’il ordonne la libération : une seule procédure au lieu de deux ;
• mentionnez dans la requête que vous souhaitez vous présenter à la banque avec une copie du jugement : selon Droits Quotidiens, une copie même non signifiée suffit alors normalement.

En Wallonie, le décret ajoute que la décision judiciaire qui ordonne la libération est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement : la banque peut donc l’exécuter sans attendre l’issue d’un recours.

Un cas particulier est prévu en cas de décès du preneur : en Wallonie, l’article 46 permet au bailleur de faire libérer la garantie à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale au juge compétent.

Les règles propres à chaque Région

À Bruxelles, le délai de deux mois

Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, l’ordonnance du 4 avril 2024 prévoit que, sous réserve d’une procédure contentieuse, le montant de la garantie est libéré dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur. Dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, la garantie peut être partiellement bloquée en attendant la clôture annuelle des comptes. À défaut, le montant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée. La date de remise des clés devient donc une preuve à conserver par écrit.

En Wallonie, la garantie jamais placée

Si le bailleur a reçu la somme sans la placer sur un compte individualisé au nom du preneur, l’article 62 l’oblige à payer des intérêts au taux moyen du marché financier depuis la remise de la garantie. Dès que le preneur l’a mis en demeure de placer la somme, ce sont les intérêts légaux qui sont dus. Le SPW Logement conseille au preneur qui paie de la main à la main de garder un reçu ou une preuve de versement : sans elle, le litige devient une question de preuve.

La garantie locative et la prescription

Combien de temps peut-on attendre avant d’agir ? Le SPW Logement explique, sur sa page consacrée aux délais de prescription, qu’au-delà d’une certaine période on ne peut plus réclamer certaines sommes, et qu’« une prescription de 10 ans est en principe applicable », la location connaissant quelques prescriptions particulières. Ses exemples le montrent : un loyer impayé depuis plus de cinq ans n’est plus récupérable, et un preneur qui a payé des indexations indues et envoyé une lettre recommandée doit saisir le juge de paix dans l’année qui suit.

Nous n’avons pas trouvé, dans les textes consultés, de délai propre à la demande de libération de la garantie. Deux conseils en découlent :

• n’attendez pas : une garantie laissée des années sur un compte bloqué complique la preuve de l’état du logement et des sommes dues ;
• si votre demande se combine avec d’autres réclamations, loyers, charges, indexation ou trop-perçu, faites vérifier le délai applicable à chacune avant d’agir.

En résumé : une garantie locative ne se débloque que par un accord écrit postérieur à la fin du bail ou par un jugement. En cas de blocage, mettez en demeure par recommandé, tentez la conciliation, puis saisissez le juge de paix du lieu du logement, en y joignant vos états des lieux. À Bruxelles, le délai de deux mois et sa majoration jouent en faveur du preneur pour les baux récents.