Conciliation et médiation locative

Un désaccord sur la garantie locative, des dégâts contestés à la sortie, un décompte de charges ou un loyer jugé trop élevé : la plupart des conflits entre bailleur et locataire peuvent se régler sans procès. Ce guide de nos guides location et bail présente les voies amiables prévues en Belgique, la conciliation, la médiation, l’arbitrage et, à Bruxelles, la commission paritaire locative, et explique comment choisir et se préparer. Nous ne sommes pas avocats : notre angle est celui des pièces qui permettent de s’entendre.

Ce que prévoient les textes régionaux

Le bail d’habitation relève des Régions, et les deux textes applicables encouragent le règlement amiable.

En Wallonie, l’article 51/1 du décret du 15 mars 2018, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose que, « sans préjudice de la saisine d’une juridiction, les parties peuvent régler leur différend à l’amiable en recourant à des processus de règlements alternatifs, tels la médiation, l’arbitrage ou la conciliation ». Le même article ajoute que toute clause d’arbitrage convenue avant la naissance du différend est réputée non écrite.

À Bruxelles, l’article 233 du Code bruxellois du logement prévoit lui aussi que les parties peuvent tenter de régler leurs différends à l’amiable, et interdit d’insérer une clause d’arbitrage dans le bail lui-même. La brochure juridique de la Région sur les baux d’habitation résume la différence entre les deux premières voies : le conciliateur expose aux parties, après les avoir entendues, une solution à leur litige, tandis que le médiateur essaie de les aider à trouver elles-mêmes une solution conforme à leurs intérêts.

Ces voies restent volontaires : aucune ne peut vous être imposée avant un procès, et l’autre partie reste libre de refuser.

La conciliation devant le juge de paix

C’est la voie la plus simple et la plus utilisée dans les litiges locatifs. Elle se déroule devant le juge de paix du canton où se trouve le logement, qui est en principe seul compétent pour les litiges de location.

Une procédure gratuite et sans formalité

Selon les brochures régionales et la page de Droits Quotidiens consacrée à la conciliation d’un conflit locatif, mise à jour le 4 mars 2026 :

• la demande se fait par simple lettre adressée au juge de paix, ou même verbalement au greffe ;
• la lettre indique vos coordonnées, celles de l’autre partie, le problème, votre demande et votre volonté de vous concilier ;
• la procédure est gratuite, sans frais de justice, et l’avocat n’est pas obligatoire ;
• le greffe convoque les parties par simple lettre, aux jour et heure fixés par le juge ;
• vous pouvez comparaître en personne ou vous faire représenter, selon la brochure wallonne, par un avocat, un parent ou un allié muni d’une procuration.

Accord ou non-conciliation

Deux issues sont possibles. Si un accord est trouvé, le procès-verbal le constate et il a la même valeur qu’un jugement : il peut être exécuté par huissier si l’une des parties ne le respecte pas. Si l’autre partie ne vient pas ou si aucun accord n’est trouvé, le juge dresse un procès-verbal de non-conciliation, et la procédure judiciaire peut commencer, par requête, citation ou comparution volontaire.

La brochure wallonne signale un autre usage, souvent méconnu : les parties qui se sont déjà entendues peuvent se présenter ensemble devant le juge pour faire acter leur accord. Le déroulement de l’audience, la lettre type et les effets sur la prescription sont détaillés dans notre guide sur la conciliation devant le juge de paix.

La médiation locative

La médiation est définie par le Code judiciaire comme « un processus confidentiel et structuré de concertation volontaire entre parties en conflit qui se déroule avec le concours d’un tiers indépendant, neutre et impartial » (article 1723/1). Le médiateur ne tranche pas : il facilite la discussion pour que les parties construisent leur propre solution.

Comment elle se déroule

Les règles figurent dans la septième partie du Code judiciaire, consultée dans sa version à jour au 2 avril 2026.

1. La proposition. Toute partie peut proposer une médiation, avant, pendant ou après une procédure judiciaire. Les parties choisissent le médiateur de commun accord ou chargent un tiers de le désigner. Une proposition envoyée par recommandé et qui réclame un droit vaut mise en demeure et suspend la prescription pendant un mois (article 1730).
2. Le protocole. Les parties fixent avec le médiateur l’organisation et la durée du processus dans un protocole écrit. Les frais et honoraires sont partagés par parts égales, sauf accord contraire (article 1731).
3. La confidentialité. Les documents et communications échangés pendant la médiation ne peuvent pas être utilisés dans une procédure ultérieure, sauf le protocole, l’accord signé et le constat d’échec (article 1728). Chaque partie peut arrêter la médiation à tout moment (article 1729).
4. L’accord. Il fait l’objet d’un écrit daté et signé par les parties et le médiateur, avec les engagements précis de chacun (article 1732).

Pourquoi choisir un médiateur agréé

Si le médiateur est agréé par la Commission fédérale de médiation, l’accord peut être soumis au juge pour homologation ; le juge ne peut la refuser que si l’accord est contraire à l’ordre public, ou dans quelques cas précis (article 1733). Les brochures régionales le rappellent : une fois l’accord intervenu, les parties introduisent une requête pour le faire homologuer. La Commission fédérale de médiation propose un moteur de recherche des médiateurs agréés.

Le juge de paix déjà saisi peut aussi ordonner une médiation, à la demande des parties ou de sa propre initiative, sauf si toutes les parties s’y opposent (article 1734).

Comparer les voies amiables

L’arbitrage, seulement après le litige

L’arbitrage ressemble à un procès privé : un tribunal arbitral tranche, et sa décision s’impose aux parties. Les brochures régionales le jugent rapide et efficace, mais coûteux, puisque les arbitres sont rémunérés ; à Bruxelles, la brochure précise que la sentence ne peut faire l’objet d’un appel et que les possibilités d’annulation sont limitées.

Autrefois, de nombreux contrats types imposaient d’office une chambre d’arbitrage. Ce n’est plus possible : la clause est réputée non écrite en Wallonie et interdite dans le bail à Bruxelles. Bailleur et locataire peuvent encore choisir l’arbitrage, mais seulement une fois le litige né, en connaissance de cause.

Bruxelles, la commission paritaire locative

À Bruxelles, une instance propre aux loyers complète ce dispositif. Selon la page de la Région consacrée à la commission paritaire locative, cette commission indépendante et impartiale, instituée par une ordonnance du 28 octobre 2021, rend un avis sur le caractère juste du loyer d’un logement situé dans la Région :

• toute partie au bail, son mandataire ou toute personne intéressée peut la saisir ;
• l’avis est rendu dans les deux mois de la demande, gratuitement, et n’est pas contraignant ;
• il s’appuie sur le loyer de référence, le dossier du demandeur et les éventuels défauts de qualité substantiels du logement ;
• lorsque la commission estime qu’une révision s’impose, elle propose une conciliation entre le locataire et le bailleur.

Depuis le 1er mai 2025, l’article 240 du Code bruxellois permet de demander la révision d’un loyer qui dépasse d’au moins 20 % le loyer de référence, ou de 10 % après des travaux du bailleur, lorsque le logement ne présente pas de défauts de qualité substantiels. La commission peut aussi donner un avis, en cas de désaccord, sur une augmentation de loyer convenue pour des travaux. La Wallonie ne connaît pas d’équivalent : la révision du loyer y passe par l’accord des parties ou le juge de paix, sur la base de la valeur locative normale (article 58 du décret).

Qui prend l’initiative côté bailleur

Beaucoup de propriétaires confient la relation avec le locataire à un gestionnaire. Dans le cadre d’un mandat de gestion locative, c’est souvent lui qui reçoit la réclamation, rassemble les pièces et propose une rencontre ; vérifiez ce que le mandat l’autorise à accepter en votre nom avant qu’il ne signe un accord. Les bailleurs qui gèrent eux-mêmes leurs biens trouveront dans une formation en gestion locative les réflexes utiles : écrire, dater, conserver les preuves et proposer une solution avant de laisser le conflit s’installer.

Préparer une conciliation ou une médiation

Un accord se trouve plus facilement quand les faits ne sont plus discutés et qu’il ne reste qu’à s’entendre sur les montants. Rassemblez avant le rendez-vous :

• le bail et ses annexes ;
• l’état des lieux d’entrée et, le cas échéant, celui de sortie ;
• les photos datées, les devis et les factures ;
• les décomptes de charges et les preuves de paiement ;
• les courriers échangés, en particulier les mises en demeure.

À Bruxelles, tout recouvrement d’une dette de loyer ou de charges commence par une mise en demeure écrite qui détaille la créance ; l’action en justice ne peut être introduite qu’un mois au plus tôt après son envoi (article 233quater).

En résumé : avant tout procès, essayez la conciliation gratuite devant le juge de paix du canton du logement ou une médiation avec un médiateur agréé ; l’arbitrage n’est possible qu’une fois le litige né, et à Bruxelles, la commission paritaire locative donne un avis gratuit sur le loyer. Dans tous les cas, des pièces claires rendent l’accord plus probable.