Attestation et preuve d’état des lieux

Une banque qui débloque une garantie, un nouveau propriétaire qui reprend un bail, un locataire qui veut se couvrir avant d’emménager : tous finissent par demander une « attestation d’état des lieux ». Le document qu’ils cherchent n’existe pas sous ce nom dans les textes belges. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique ce qui fait réellement preuve, en Wallonie et à Bruxelles, et ce que valent les autres papiers qui circulent. Pour la méthode complète, de la convocation à la signature, voyez notre guide complet de l’état des lieux.

Pas d’attestation officielle, un constat qui fait preuve

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et le Code bruxellois du logement parlent d’« état des lieux », jamais d’attestation. Ils imposent aux parties de dresser un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, soit pendant que le logement est inoccupé, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail écrit et soumis à l’enregistrement.

C’est donc ce document, et non une attestation séparée, que l’on produit lorsqu’il faut prouver l’état du bien. À la fin du bail, il sert de point de comparaison : s’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, suivant cet état, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 28, § 2, du décret wallon ; article 1731 de l’ancien Code civil, rendu applicable à tous les baux d’habitation bruxellois par l’article 220 du Code bruxellois).

Les modèles d’état des lieux publiés par les Régions ne changent rien à ce principe. Ils ont une valeur indicative : utiliser le modèle ne dispense pas de le remplir avec précision, et, comme le rappelle la Région bruxelloise, n’empêche pas les litiges.

Les quatre qualités d’un état des lieux qui prouve

La brochure juridique bruxelloise de janvier 2025 résume les conditions de validité d’un état des lieux. Elles valent, en pratique, dans les deux Régions.

En Wallonie, l’article 27 précise le contenu minimal de l’état des lieux d’entrée, sauf convention contraire : date du constat, identité et qualité des auteurs, références du bail, description pièce par pièce, fonctionnement des équipements, relevé des documents d’entretien, index des compteurs, clés remises, équipements de sécurité, puis les signatures des parties précédées de la mention « lu et approuvé » et celle des auteurs des constatations.

La brochure bruxelloise ajoute une précision utile : un état des lieux dressé par une des parties, ou par un expert désigné par une seule des parties, peut toujours être contesté par l’autre. D’où l’intérêt d’un expert désigné ensemble, dont les frais sont partagés à parts égales.

L’enregistrement, qui donne date certaine

L’enregistrement est la meilleure « attestation » qu’un état des lieux d’entrée a existé à une date donnée.

• En Wallonie, la brochure du Service public de Wallonie Logement (juillet 2024) rappelle que l’état des lieux d’entrée est annexé au bail et doit également être enregistré. Le bailleur fait enregistrer le bail, par exemple via l’application en ligne MyRent du SPF Finances. La brochure conseille d’établir l’état des lieux en quatre exemplaires datés et signés : un pour le bailleur, deux pour le preneur, dont l’un lui est remis une fois enregistré, et un pour l’enregistrement.
• À Bruxelles, l’enregistrement est régional depuis le 1er janvier 2025 : il se fait par le dépôt, sur la plateforme IRISrent, du bail signé, de ses annexes et de l’état des lieux d’entrée. Selon la brochure bruxelloise, il est gratuit s’il est fait dans les deux mois de la signature, et l’obligation repose sur le bailleur.

Dans les deux Régions, l’enregistrement donne date certaine au bail et le rend opposable aux tiers, par exemple à un acquéreur du bien. Le preneur peut lui-même prendre l’initiative de l’enregistrement si le bailleur ne le fait pas. Pour un logement loué dans une maison, les étapes sont détaillées dans notre article sur l’état des lieux bail habitation.

Attestation sur l’honneur et autres déclarations

Faute de constat en bonne et due forme, on rédige parfois une attestation sur l’honneur : « je soussigné certifie que le logement m’a été remis propre et en bon état ». Sa valeur est limitée : c’est une déclaration unilatérale, que l’autre partie peut contester.

Elle n’est pas inutile pour autant. Sans état des lieux d’entrée détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, « sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit » (article 28, § 1er, du décret wallon ; article 1731, § 1er, de l’ancien Code civil). Une déclaration signée par le bailleur, un échange de courriels avec photos, un témoignage peuvent alors entrer dans le dossier. Mais aucun ne vaut un constat contradictoire et détaillé.

On lit parfois qu’un « certificat d’état des lieux » serait délivré par une administration. Les textes sur le bail n’en prévoient aucun. L’enregistrement donne date certaine au document ; il ne vérifie pas ce que les parties y ont décrit.

Pour la fin du bail, où les demandes d’attestation sont les plus fréquentes, notre article attestation et preuve d’état des lieux de sortie détaille la décharge du bailleur, le constat d’huissier et l’accord écrit qui libère la garantie.

Les attestations annexées à l’état des lieux

Le mot « attestation » a pourtant sa place dans un état des lieux : celle des documents d’entretien remis au locataire. L’article 27 du décret wallon demande de relever « les documents d’entretien des équipements et leur date d’exécution ». Le modèle wallon d’état des lieux d’entrée leur consacre une rubrique, « Attestations d’entretien », qui prévoit notamment :

• l’entretien du chauffage central, avec le nom de la firme et la date ;
• le nettoyage de la cheminée ;
• le détartrage du chauffe-eau ;
• le nettoyage de la fosse septique ou du dégraisseur ;
• la date de l’attestation PEB ;
• l’attestation du système de ventilation et celle du système d’alarme.

La rubrique se termine par une phrase à compléter : le preneur reconnaît avoir reçu copie de ces attestations à une date donnée. C’est une preuve précieuse, dans les deux sens : le bailleur montre ce qu’il a remis, le locataire sait ce qu’il devra lui-même faire entretenir.

Photos, annexes et exemplaires

Les photos ne remplacent pas la description écrite, mais elles la rendent difficile à contester. Pour qu’elles fassent preuve :

1. Rattachez-les au texte : numérotez-les et citez le numéro dans la description de la pièce.
2. Gardez les fichiers d’origine, avec leur date, plutôt que des copies retravaillées.
3. Annexez-les à l’état des lieux signé, ou mentionnez dans le document où elles sont conservées et comment les parties y accèdent.
4. Remettez un exemplaire complet à chaque partie, photos comprises.

Si le bien change en cours de bail, par exemple après des travaux, chaque partie peut exiger un avenant à l’état des lieux, dressé contradictoirement et à frais communs. Cet avenant devient à son tour une pièce de preuve, à conserver avec l’original.

Quand la preuve manque ou est contestée

Si une partie refuse de participer, l’autre n’est pas démunie. En Wallonie, à défaut d’accord, le juge de paix, saisi par requête introduite dans les quinze jours suivant l’expiration du délai d’un mois, désigne un expert pour dresser l’état des lieux d’entrée. À Bruxelles, la brochure régionale indique qu’au-delà du premier mois d’occupation, les parties ne peuvent plus être contraintes de le faire, puisque les lieux sont déjà occupés.

Lorsque l’état des lieux existe mais qu’on en discute la portée, par exemple sur l’origine d’un dégât ou son coût, la question relève souvent d’une expertise plutôt que d’un simple constat. Les différences entre ces deux missions sont expliquées dans notre article expertise et état des lieux.

Les pièces à garder jusqu’à la fin du bail

Une preuve ne sert que si on la retrouve, parfois neuf ans plus tard. Rangez ensemble :

• le bail signé et ses annexes ;
• l’état des lieux d’entrée signé, avec ses photos ;
• la preuve de l’enregistrement ;
• les attestations d’entretien remises, et la mention de leur réception ;
• les avenants à l’état des lieux ;
• les courriers échangés en cours de bail, notamment ceux qui signalent un problème.

Au moment du départ, les mêmes réflexes valent pour les courriers : notre modèle de lettre pour déménagement locataire aide à fixer par écrit la date de sortie et le rendez-vous de l’état des lieux de sortie.

En résumé : il n’existe pas d’attestation officielle d’état des lieux. La preuve, c’est un constat contradictoire, détaillé, daté et signé, annexé au bail et enregistré avec lui, complété par des photos et par la liste des attestations d’entretien remises.