Attestation et preuve d’état des lieux de sortie

À la fin d’une location, bailleurs comme locataires cherchent souvent une « attestation d’état des lieux de sortie » : un papier qui prouverait que le logement a été rendu, en bon état ou avec tels dégâts, et qui permettrait de débloquer la garantie. Ce document n’existe pas sous ce nom dans les textes belges. La preuve, ce sont plusieurs pièces bien précises, que cet article de nos guides sur l’état des lieux passe en revue pour la Wallonie et pour Bruxelles. Pour la méthode pas à pas, commencez par notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Pas d’attestation officielle, mais un constat contradictoire

Ni le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ni le Code bruxellois du logement ne prévoient de formulaire appelé « attestation de sortie ». Ils organisent un état des lieux de sortie contradictoire, que chaque partie peut requérir, à frais partagés (article 27, § 4, du décret wallon ; article 220, § 3, du Code bruxellois). Le mot « contradictoire » est essentiel : le constat est dressé en présence des deux parties, ou de leur mandataire, et chacune peut y faire ajouter ses observations avant de signer.

C’est ce document qui, confronté à l’état des lieux d’entrée, dit si le locataire rend le bien tel qu’il l’a reçu. Les textes wallon et civil posent la même règle : s’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 28, § 2, du décret ; article 1731, § 2, de l’ancien Code civil, applicable à Bruxelles). Les autres documents de preuve, pour l’entrée comme pour la sortie, sont présentés dans notre article attestation et preuve d’état des lieux.

Le contenu minimum en Wallonie

Pour un bail d’habitation en Wallonie, l’article 27, § 5, fixe, sauf convention contraire, ce que l’état des lieux de sortie comporte au minimum :

Bruxelles ne fixe pas une liste aussi détaillée, mais l’article 220, § 1er, impose, lorsque le logement a des compteurs individuels, que les états des lieux d’entrée et de sortie reprennent les index, les numéros des compteurs et leurs codes EAN pour l’eau, le gaz et l’électricité.

Le moment où la preuve se constitue

Le calendrier compte autant que le contenu. En Wallonie, l’état des lieux de sortie est établi « après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur ». À Bruxelles, la même règle s’applique, avec une précision ajoutée le 1er novembre 2024 : le constat intervient au plus tard dans le mois de la libération des lieux. La page de la Région bruxelloise consacrée à l’état des lieux le résume ainsi : après le départ du locataire, dans le mois, mais avant la remise des clés.

Pourquoi avant la remise des clés ? Parce qu’en cas de désaccord, c’est la limite pour agir. Les deux textes prévoient que le juge, saisi par requête avant la date de remise des clés, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux ; le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel. Une fois les clés rendues sans constat ni réserve, chacun perd ce recours simple, et la discussion se déplace sur le terrain de la preuve.

Signer, ou signer avec réserves

La signature est ce qui transforme un constat en preuve commune. Droits Quotidiens conseille de ne pas signer un état des lieux avec lequel on n’est pas d’accord : on peut demander d’y ajouter ses remarques, annexer des preuves comme des photos, puis envoyer ses observations par recommandé. Si un expert a rédigé le document, on lui adresse ses remarques en lui demandant de les intégrer.

Concrètement, une mention manuscrite précise vaut mieux qu’un refus en bloc : « tache au sol du salon existante à l’entrée, voir photo 12 de l’état des lieux d’entrée ». Elle montre sur quel point porte le désaccord, sans remettre en cause tout le reste du constat. Pour un logement type, les postes à comparer sont détaillés dans notre article sur l’état des lieux de sortie d’un appartement.

Attestation sur l’honneur, décharge et constat d’huissier

Plusieurs documents circulent sous le nom d’« attestation ». Leur valeur n’est pas la même :

• l’attestation sur l’honneur signée par le seul locataire (« j’ai rendu le logement propre et en bon état ») n’est qu’une déclaration unilatérale. Elle ne remplace pas le constat contradictoire, même si elle peut compléter un dossier ;
• la décharge ou le reçu du bailleur, qui reconnaît avoir récupéré les clés, ou déclare ne rien réclamer, a plus de poids, puisqu’il émane de celui qui pourrait se plaindre. Faites-y figurer la date, l’adresse, la liste des clés et, s’il y a lieu, la mention « sans réserve » ;
• le constat d’huissier de justice est une description écrite d’une situation de fait, qui peut servir de preuve dans une procédure. L’huissier n’intervient pas comme expert et ne donne pas son avis sur l’origine d’un dégât ou sur son coût ;
• le rapport d’expert décrit, compare avec l’entrée et, lorsque la mission le prévoit, chiffre les dégâts. Les différences entre ces missions sont développées dans notre article expertise et état des lieux.

La garantie locative, une preuve de plus

Beaucoup de personnes qui cherchent une attestation veulent en réalité récupérer la garantie. Sur ce point, les deux Régions posent la même règle : il ne peut être disposé du compte ou de la garantie bancaire qu’au profit de l’une ou l’autre partie, « moyennant production soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire » (article 62, § 3, du décret wallon ; article 249, § 2, du Code bruxellois).

L’état des lieux de sortie ne suffit donc pas, à lui seul, pour la banque : il sert à calculer ce que le bailleur retient, et l’accord écrit, signé par les deux parties, indique la répartition. À Bruxelles, le montant de la garantie est libéré dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, sous réserve d’une procédure contentieuse ; à défaut, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée. Le Code bruxellois du logement prévoit aussi qu’une partie de la garantie peut rester bloquée dans l’attente de la clôture annuelle des comptes, dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne.

Sans état des lieux de sortie

L’absence de constat de sortie ne crée pas de présomption légale comparable à celle de l’entrée. La présomption vise l’état des lieux d’entrée : sans état des lieux d’entrée détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire (article 28, § 1er, du décret wallon ; article 1731, § 1er, de l’ancien Code civil).

Sans état des lieux de sortie, en revanche, la question devient celle de la preuve : le bailleur qui réclame une réparation doit démontrer le dégât et le relier à l’occupation, par des photos, des devis ou un constat dressé plus tard, forcément moins probant une fois le logement reloué ou remis en travaux. Un défaut découvert après coup pose une autre question, traitée dans notre article sur le vice caché après l’état des lieux de sortie.

Les pièces à conserver

Pour pouvoir prouver, des mois plus tard, comment la location s’est terminée, gardez ensemble :

1. le bail et l’état des lieux d’entrée, avec leurs avenants ;
2. l’état des lieux de sortie signé, avec ses photos et ses annexes ;
3. la preuve de la remise des clés (reçu daté ou mention dans le constat) ;
4. le relevé des compteurs, repris dans l’état des lieux de sortie ;
5. les courriers recommandés échangés, notamment les réserves ;
6. l’accord écrit sur la garantie, ou la décision du juge.

En résumé : il n’existe pas d’attestation officielle, mais un ensemble de preuves dont la pièce centrale est l’état des lieux de sortie contradictoire, signé avant la remise des clés, suivi de l’accord écrit qui règle la garantie.