État des lieux et notaire

Faut-il un notaire pour l’état des lieux ? La question revient souvent, parce que le notaire intervient dans beaucoup d’étapes immobilières : l’achat, la vente, parfois le bail. Pour l’état des lieux, la réponse est plus simple qu’on ne le croit. Ce guide, qui fait partie de nos guides sur l’état des lieux, distingue ce qui relève du notaire et ce qui relève des parties ou d’un expert. Pour les règles générales, commencez par notre guide complet de l’état des lieux.

Le notaire ne dresse pas l’état des lieux d’un logement loué

Depuis la régionalisation du bail d’habitation, chaque Région a ses propres règles, mais le principe est le même en Wallonie et à Bruxelles.

• En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation prévoit que « les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire », pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Elles peuvent désigner un expert, par une clause écrite du bail ou d’un commun accord.
• À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement rend applicables à tous les baux d’habitation, sous-locations comprises, les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil : un état des lieux d’entrée détaillé, dressé contradictoirement et à frais communs.

Dans les deux Régions, si les parties ne s’entendent pas, c’est le juge de paix qui désigne un expert. Le notaire n’apparaît nulle part dans ce mécanisme. notaire.be le confirme à sa manière : l’état des lieux est établi « de préférence par un expert », dont les honoraires sont partagés, ou conjointement par le locataire et le bailleur.

L’état des lieux se dresse sur place, pièce par pièce. Pour un état des lieux location maison individuelle, cela inclut le jardin, la cave, le grenier et les abords ; pour un état des lieux d’un studio, la pièce unique demande autant de précision sur la kitchenette et la salle d’eau. Ce travail de terrain n’est pas celui d’un notaire.

Le bail notarié et l’état des lieux

Le bail peut être passé devant notaire. Selon la FAQ de notaire.be sur le bail notarié, il présente deux avantages :

• une date certaine dès sa signature, alors qu’un bail sous signature privée ne l’acquiert qu’avec l’enregistrement ou le décès d’une partie ;
• la force exécutoire : le bailleur peut faire respecter les obligations du bail, par exemple en cas de loyers impayés, sans devoir d’abord obtenir un jugement.

notaire.be rappelle aussi qu’un bail de plus de neuf ans doit être passé par acte notarié, parce qu’il doit être transcrit.

Ce que le bail notarié ne fait pas, c’est décrire le logement. L’état des lieux d’entrée reste un constat distinct, dressé contradictoirement et annexé au bail. En Wallonie, le décret précise qu’il est « annexé au contrat de bail écrit » et soumis, lui aussi, à l’enregistrement. Un bail signé chez le notaire sans état des lieux laisse donc le bailleur dans la même situation qu’un bail ordinaire : le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

État des lieux et frais partagés selon le Code civil

Qui paie ? La réponse dépend de la Région et de la manière dont l’état des lieux est dressé.

L’article 1730 de l’ancien Code civil continue aussi de s’appliquer, hors bail d’habitation, à un garage ou à un bien non résidentiel loué seul : état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs. Chez nous, l’état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie.

Il ne faut pas confondre l’état des lieux avec l’expertise immobilière, qui évalue un bien ou analyse un désordre. Notre article expertise et état des lieux explique la différence entre ces deux missions.

L’état des lieux lors d’une vente chez le notaire

Pour la vente, le notaire joue un rôle central : il convoque les parties, lit l’acte, l’explique et le signe avec elles. Selon notaire.be, c’est en général à ce moment que le prix est versé et les clés remises. Mais il ne dresse pas d’état des lieux du bien vendu, et aucun texte ne l’impose.

L’ancien Code civil, qui régit encore la vente, fixe deux repères :

• le bien « doit être délivré en l’état où il se trouve au moment de la vente » (article 1614) ;
• pour un bâtiment, la délivrance est accomplie lorsque le vendeur remet les clés (article 1605).

Entre le compromis et l’acte, l’état du bien peut changer. Une dernière visite avant la signature, et au besoin un constat écrit, daté, photographié et signé par le vendeur et l’acheteur, permet de régler un problème avant l’acte plutôt qu’après. Les règles de signature et le nombre d’exemplaires sont détaillés dans notre article signer l’état des lieux et notaire.

L’achat d’un bien loué

Si le bien est occupé par un locataire, l’acheteur reprend en principe le bail. notaire.be recommande de consulter le contrat et de vérifier auprès du bureau d’enregistrement s’il existe un bail enregistré, une démarche que le notaire peut effectuer. L’ancien Code civil prévoit, de son côté, que l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, sauf réserve dans le bail ; pour le bail d’habitation, ce sont désormais les règles régionales qui s’appliquent.

Pensez surtout à l’état des lieux d’entrée : c’est lui qui servira de référence le jour où le locataire partira. Demandez-le au vendeur avant l’acte, avec ses éventuels avenants. De son côté, le locataire qui quitte les lieux suit les étapes décrites dans notre article sur le déménagement du locataire.

Les idées reçues sur le notaire et l’état des lieux

Plusieurs affirmations circulent, qui méritent d’être corrigées.

« Un état des lieux n’est valable que s’il est signé chez le notaire. » Faux. L’état des lieux est un écrit sous signature privée : signé par les parties, il fait foi entre elles de ce qu’il contient. Le passage chez le notaire n’ajoute rien à sa valeur entre bailleur et locataire.

« Le notaire vérifie l’état du bien avant la vente. » Pas au sens d’un état des lieux. Selon notaire.be, il lit et explique l’acte et peut effectuer les recherches administratives utiles, mais il ne dresse pas de constat de l’état du bien. L’état réel des murs, des sols ou des installations ne figure pas dans l’acte comme dans un constat pièce par pièce.

« Avec un bail notarié, le locataire n’a plus besoin d’état des lieux. » Faux, on l’a vu : sans état des lieux d’entrée détaillé, la présomption joue contre le bailleur, bail notarié ou non.

« Les frais d’état des lieux sont toujours à charge du bailleur. » Pas selon les textes. Dressé par les parties, l’état des lieux ne coûte rien ; confié à un expert désigné ensemble, il se paie à parts égales. En Wallonie, l’expert désigné par une seule partie reste à sa charge.

« L’état des lieux de sortie doit se faire dans le mois, partout. » On lit parfois cette règle présentée comme générale. Le délai d’un mois après la libération des lieux figure dans le Code bruxellois du Logement depuis le 1er novembre 2024 ; le décret wallon, lui, prévoit un état des lieux de sortie après la libération des lieux et avant la remise des clés, sans fixer de délai d’un mois.

Ce que vous pouvez demander au notaire

Le notaire reste un interlocuteur utile autour de l’état des lieux, sans le dresser lui-même :

1. Pour un bail notarié : lui demander d’annexer l’état des lieux d’entrée, une fois dressé et signé.
2. Pour l’achat d’un bien loué : vérifier l’existence d’un bail enregistré et obtenir du vendeur le bail et l’état des lieux d’entrée.
3. Pour l’achat d’un bien libre : prévoir une visite juste avant l’acte et signaler au notaire tout changement constaté depuis le compromis.

En résumé : le notaire reçoit le bail notarié et l’acte de vente ; l’état des lieux, lui, se dresse sur place par les parties ou par un expert, contradictoirement et à frais partagés.