État des lieux détaillé : ce qu’il doit contenir

« Bien en bon état, connu des parties. » Cette ligne figure encore dans des baux signés en Belgique. Elle ne vaut pourtant pas état des lieux : la loi exige un état des lieux détaillé. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique ce que recouvre cette exigence en Wallonie et à Bruxelles, les mentions à prévoir et les conséquences d’un document trop vague. Pour les règles générales, voyez notre guide complet de l’état des lieux.

Une exigence posée par la loi

Le mot « détaillé » ne vient pas des professionnels : il figure dans les textes.

• En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 impose aux parties de dresser contradictoirement un état des lieux d’entrée détaillé, pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail et enregistré avec lui.
• À Bruxelles, la brochure juridique de la Région rappelle que le preneur et le bailleur sont tenus de rédiger contradictoirement un état des lieux détaillé, dans le même délai (article 220 du Code bruxellois du logement).

La brochure bruxelloise définit la notion en une phrase : l’état des lieux doit être détaillé, « c’est-à-dire précis ». Et elle donne le contre-exemple : une clause de style qui dirait que « l’immeuble est en bon état d’entretien et bien connu des parties » n’est pas considérée comme un état des lieux.

Les onze mentions minimales en Wallonie

Le décret wallon va plus loin et fixe une liste de mentions minimales, sauf accord contraire des parties (article 27, § 2). L’état des lieux d’entrée comprend au moins :

1. la date du constat ;
2. l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations ;
3. les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail ;
4. une note générale reprenant un aperçu rapide de l’état du bien, des matériaux et des équipements, ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des pièces ;
5. la description de l’état apparent, des éventuels dégâts et de l’état de propreté de chaque pièce ;
6. l’état et le fonctionnement apparent des équipements présents ;
7. le relevé des documents d’entretien des équipements et de leur date d’exécution ;
8. le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes ;
9. la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur ;
10. l’existence et la localisation des équipements de sécurité visés à l’article 4 bis du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable ;
11. les signatures, précédées de la mention « lu et approuvé », des parties présentes ou de leur mandataire.

Le Gouvernement wallon a en outre fixé un modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative (annexe 8 de l’arrêté du 28 juin 2018). Il aide à ne rien oublier, mais il reste une grille : la précision dépend de ce que l’on y écrit.

Et à Bruxelles

Le Code bruxellois ne reproduit pas une telle liste, mais la brochure régionale pose trois conditions de validité : un état des lieux dressé contradictoirement, en présence des deux parties ou de leurs représentants ; daté et signé par les deux parties ou leurs représentants ; détaillé, c’est-à-dire précis. Si le logement dispose de compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie reprennent le relevé des index, les numéros de compteurs et les codes EAN ou autres codes d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

Ce que « détaillé » veut dire, pièce par pièce

Droits Quotidiens résume l’attente pour la Wallonie : décrire chaque pièce et chaque équipement, en relevant les traces sur les murs, les griffes, les éclats, les brûlures, l’entartrage et les couleurs, et joindre de préférence des photos. Écrire simplement que « l’immeuble est en bon état » n’a aucune valeur.

Concrètement, pour chaque élément, une bonne description répond à quatre questions :

La méthode est la même quel que soit le logement. Dans un état des lieux d’un studio, la kitchenette et la salle de douche concentrent l’essentiel des constats ; dans un état des lieux location maison individuelle, il faut ajouter la cave, le grenier, les extérieurs, les châssis et parfois la citerne.

Les équipements

Pour chaque équipement, notez s’il est présent, son état apparent et s’il fonctionne au moment du constat : four, plaques, hotte, chaudière, chauffe-eau, volets, sonnette, parlophone. Le décret wallon ajoute le relevé des documents d’entretien et de leur date : attestation d’entretien de la chaudière, par exemple. Si un équipement ne peut pas être testé, parce que l’électricité est coupée ou que l’eau n’est pas ouverte, écrivez-le plutôt que de le déclarer en ordre.

Les photos

Les photos ne remplacent pas le texte, elles le complètent. Numérotez-les, datez-les et renvoyez-y dans la description (« voir photo 23 »). Une photo générale de chaque mur, puis des gros plans sur chaque défaut, suffisent souvent.

Une méthode pour ne rien oublier

La précision vient surtout de la méthode. Quelques habitudes simples évitent les oublis :

• toujours le même ordre dans chaque pièce, par exemple plafond, murs dans le sens des aiguilles d’une montre depuis la porte, sol, puis menuiseries, équipements et mobilier ;
• un vocabulaire défini au départ : si vous utilisez des termes comme « neuf », « bon », « usé » ou « dégradé », expliquez en tête du document ce que chacun signifie, et tenez-vous-y ;
• des repères fixes pour situer les défauts : la porte d’entrée de la pièce, une fenêtre, un radiateur ;
• toutes les pièces, y compris celles qu’on oublie : hall, toilettes, cave, grenier, garage, balcon, jardin, abri ;
• les zones inaccessibles signalées : un placard fermé à clé ou un grenier encombré se mentionne tel quel, plutôt que de passer sous silence.

Relisez ensuite le document avec l’autre partie avant de signer. Un constat que chacun a relu et approuvé est plus difficile à remettre en cause.

Les formules qui vident l’état des lieux de sa valeur

Certaines expressions reviennent souvent et affaiblissent le document :

• « bon état général », « état d’usage » ou « conforme » sans autre précision ;
• « bien connu du preneur », qui ne décrit rien ;
• « néant » pour une pièce entière, alors qu’une pièce a toujours des murs, un sol et un plafond ;
• des cases cochées sans commentaire dans une grille préimprimée.

À l’inverse, notez aussi ce qui est neuf ou refait à neuf : une peinture récente, un parquet poncé, un joint remplacé. C’est souvent ce qui permettra, à la sortie, de mesurer une dégradation.

Les conséquences d’un état des lieux trop vague

Tout l’enjeu de la précision tient dans une règle de preuve. En Wallonie, l’article 28 du décret prévoit que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. La brochure juridique bruxelloise énonce la même règle : le preneur n’est pas responsable des dégâts éventuels, à moins que le bailleur ne prouve qu’ils ont été causés par lui, un membre de sa famille ou un sous-preneur.

Si l’état des lieux d’entrée est détaillé, le preneur doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu d’après ce document, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; la brochure bruxelloise ajoute l’usage normal du bien.

Un document qui existe mais reste trop vague se situe entre les deux : en cas de litige, c’est au juge de paix d’apprécier ce qu’il prouve réellement. Mieux vaut ne pas en arriver là.

Détaillé aussi en cours de bail et à la sortie

Si des modifications importantes sont apportées au logement après l’état des lieux d’entrée, chaque partie peut exiger un avenant contradictoire ; en Wallonie, ses frais sont partagés. À la sortie, le décret wallon fixe aussi une liste de mentions minimales : date des constatations, identité de leurs auteurs, références du bail, de l’état des lieux d’entrée, de la durée d’occupation et des avenants, manquements et dégâts imputables au preneur, index des compteurs, clés remises, éléments ou documents restant à remettre, signatures.

Lorsque la discussion ne porte plus sur un constat mais sur l’origine d’un défaut, comme une humidité ou une fissure, un état des lieux ne suffit pas toujours : notre page expertise et état des lieux explique la différence.

En résumé : un état des lieux détaillé situe, mesure et qualifie chaque défaut, reprend les compteurs, les clés et les équipements, et porte la signature des deux parties.