Refus d’état des lieux : que faire ?

« Pas besoin d’état des lieux, tout est neuf », « je n’ai pas le temps », « je ne signerai rien » : les formules varient, la situation est la même. L’une des parties refuse l’état des lieux, et l’autre ne sait pas si elle peut l’imposer. Elle le peut, à condition d’agir vite et par écrit. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique vos droits et les démarches, à l’entrée comme à la sortie. Pour le déroulement normal d’un état des lieux, voyez notre guide complet de l’état des lieux.

L’état des lieux est un droit pour chaque partie

À l’entrée, une obligation commune

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 impose aux parties de dresser un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Cette règle est impérative : le bail ne peut pas l’écarter. À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement rend applicable l’article 1730 de l’ancien Code civil : les parties dressent impérativement un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoirement et à frais communs, et les clauses contraires sont nulles.

L’état des lieux n’est donc pas une faveur que le bailleur accorde au locataire, ni l’inverse. C’est une obligation pour les deux, et chacun peut en exiger l’exécution. Les règles de base sont détaillées dans notre article sur l’état des lieux location maison individuelle.

À la sortie, un droit à demander

Pour la fin du bail, les textes wallon et bruxellois prévoient que chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, après la libération des lieux et avant la remise des clés.

Le recours au juge de paix

Lorsque la discussion ne mène à rien, la loi prévoit une solution : le juge de paix désigne un expert qui dresse l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel. Tout l’enjeu est de respecter le délai.

En Wallonie, la brochure régionale insiste en majuscules sur ce point : en cas de désaccord à l’entrée, le juge de paix doit être saisi dans les quinze jours suivant l’expiration du premier mois d’occupation. À Bruxelles, la page de la Région sur l’état des lieux indique que si une partie ne répond pas à la demande de l’autre, celle-ci peut demander au juge de paix de désigner un expert. Pour un bail de moins d’un an, Droits Quotidiens indique que l’état des lieux d’entrée se fait dans les quinze premiers jours. Dans le doute, n’attendez pas la fin du délai pour agir.

Quand le propriétaire refuse l’état des lieux

Le cas le plus fréquent à l’entrée : le propriétaire ne veut pas faire l’état des lieux, juge le logement « en bon état » ou reporte sans cesse. Pour le locataire, voici la marche à suivre.

1. Demander par écrit. Un recommandé ou un courriel conservé, qui propose deux ou trois dates précises et rappelle l’obligation d’un état des lieux d’entrée contradictoire, constitue une preuve de votre démarche.
2. Proposer un expert commun. Un tiers neutre, mandaté par les deux parties, dont les frais se partagent, lève souvent l’objection du temps ou de la méfiance.
3. Documenter sans attendre. Photographiez chaque pièce, chaque défaut, les compteurs et leurs index, si possible avant d’y installer vos meubles. Conservez les fichiers originaux, qui gardent la date de prise de vue.
4. Saisir le juge de paix dans le délai. Si le refus persiste, introduisez une requête pour qu’il désigne un expert, en Wallonie dans les quinze jours qui suivent l’expiration du premier mois.

Le locataire n’est pas sans protection si rien n’est fait. S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé, il est présumé avoir reçu le logement dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire. C’est le bailleur qui devra alors prouver l’état de départ pour réclamer des dégâts. Mais cette présomption ne protège pas tout : un locataire qui constate un défaut important à l’arrivée a intérêt à le faire consigner, par exemple pour montrer plus tard qu’il n’en est pas responsable.

Quand le locataire refuse l’état des lieux

Côté bailleur, le refus prend d’autres formes : un locataire qui ne vient pas au rendez-vous, qui emménage sans attendre, ou qui refuse de signer. La démarche est la même.

1. Convoquer par écrit, avec des dates précises, avant l’emménagement si possible.
2. Proposer un expert commun, gage de neutralité pour un locataire qui se méfie.
3. Ne pas dresser seul un document « contradictoire ». Un constat fait en l’absence du locataire reste unilatéral ; il peut être utile, surtout accompagné de photos datées, mais il se conteste.
4. Saisir le juge de paix dans le délai, pour qu’un expert soit désigné.

Pour le bailleur, l’enjeu est direct : sans état des lieux d’entrée, la présomption joue contre lui à la sortie. La brochure wallonne le souligne : le bailleur a donc intérêt à faire dresser un état des lieux d’entrée.

Les arguments souvent avancés

Certains refus reposent sur une idée fausse, qu’il suffit parfois de corriger poliment, par écrit.

• « Le logement est neuf ou rénové. » L’obligation vaut pour tout logement loué. Un bien neuf se décrit d’autant plus facilement qu’il est en bon état, et le document protège le bailleur si des dégâts apparaissent plus tard.
• « Le bail dit que les lieux sont en parfait état. » Comme on l’a vu, cette clause ne remplace pas un état des lieux détaillé.
• « C’est trop cher. » Entre les parties, l’état des lieux ne coûte rien. Avec un expert désigné ensemble, les frais se partagent.
• « On le fera plus tard. » Le délai est court : en Wallonie, l’état des lieux d’entrée se dresse au plus tard au cours du premier mois d’occupation, et le recours au juge de paix a lui aussi son délai.

Le refus à la sortie

Le refus se présente aussi en fin de bail : le locataire parti ne répond plus, ou le propriétaire ne fixe pas de date. La règle est la même dans les deux Régions : chaque partie peut exiger l’état des lieux de sortie, et à défaut d’accord, le juge de paix, saisi avant la remise des clés, désigne un expert. Les démarches détaillées, côté bailleur et côté locataire, sont reprises dans notre article sur le cas où le locataire refuse état des lieux de sortie.

Deux précautions valent dans tous les cas. D’abord, la remise des clés : la brochure du Service public de Wallonie conseille qu’elle s’accompagne d’un reçu en double exemplaire et, en cas de litige, d’indiquer que les clés sont acceptées sous réserve. Ensuite, la preuve : photos datées de chaque pièce et relevé des compteurs le jour du départ. Nos conseils sur le déménagement du locataire aident à préparer cette journée.

Quand l’état des lieux ne suffit plus

Un état des lieux décrit l’état apparent du logement. Si le désaccord porte sur la cause d’un dommage, une humidité, une fissure ou une installation défaillante, il faut parfois aller plus loin : notre guide expertise et état des lieux explique la différence entre les deux démarches.

Prévenir le refus

La plupart des refus viennent d’une crainte : celle d’une liste de reproches, d’un rendez-vous de plus ou d’un document mal compris. Quelques habitudes réduisent ce risque :

• prévoir l’état des lieux dans le bail, avec la date et, si possible, le nom de l’expert commun ;
• fixer le rendez-vous avant la remise des clés, logement vide ;
• expliquer l’intérêt de chacun : le locataire se protège contre des dégâts qu’il n’a pas causés, le bailleur contre la présomption ;
• proposer un tiers neutre, dont les frais se partagent. En Wallonie, un expert désigné ensemble est payé à parts égales ; désigné par une seule partie, il reste à sa charge. Chez nous, un état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie.

En résumé : un refus d’état des lieux ne se subit pas. Écrivez, proposez un expert commun, réunissez des preuves datées et, si rien ne bouge, saisissez le juge de paix dans les délais.