Le pré-état des lieux de sortie : à quoi ça sert ?

Votre bail se termine et le bailleur vous propose de passer « faire un pré-état des lieux » avant le déménagement. Vous êtes bailleur et vous vous demandez si cette visite vaut la peine ? Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique à quoi sert la pré-visite, comment la mener et où s’arrête sa valeur. Pour l’ensemble des règles d’entrée et de sortie, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Ce qu’on appelle un pré-état des lieux

Le pré-état des lieux, qu’on appelle aussi pré-visite ou visite préalable, est un passage dans le logement quelques semaines avant le départ du locataire. Le bailleur, seul ou accompagné de son agence ou d’un expert, fait le tour des pièces avec le locataire et relève ce qui devra être réparé, nettoyé ou remis en place.

Le logement est encore occupé, les meubles sont en place, le locataire a encore du temps devant lui. C’est toute la différence avec l’état des lieux de sortie, qui se dresse dans un logement vidé, au moment où l’on rend les clés.

La pré-visite n’est prévue ni par le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, ni par le Code bruxellois du logement. Nous consacrons un article entier à cette question du pré état des lieux obligatoire et aux clauses de bail qui en prévoient une : ici, nous partons de l’idée que les deux parties sont d’accord pour la faire, et nous voyons comment en tirer le meilleur.

À quoi sert la pré-visite

Pour le locataire

C’est l’occasion de savoir, avant qu’il soit trop tard, ce que le bailleur va regarder. Trous de chevilles, joints noircis, traces sur les murs, appareils à détartrer, jardin à remettre en ordre : tout ce qui est relevé pendant la pré-visite peut encore être traité par vous-même ou par un professionnel. Un dégât réparé dans les règles avant la sortie ne sera plus discuté le jour de la remise des clés.

La pré-visite permet aussi de faire valoir ce qui était déjà là. Relisez votre état des lieux d’entrée avant la visite : un défaut décrit à l’entrée ne vous est pas imputable, et autant le dire tout de suite.

Pour le bailleur

Elle permet d’anticiper : estimer les remises en état, prévoir la date de l’état des lieux de sortie, réserver un expert, préparer une remise en location. Elle évite aussi qu’un désaccord ne se découvre le dernier jour, quand le locataire a déjà rendu son logement et que plus rien ne peut être corrigé.

La brochure du Service public de Wallonie sur le bail d’habitation conseille d’ailleurs au bailleur de visiter le logement au moins une fois l’an pour vérifier qu’il est utilisé et entretenu correctement. La pré-visite en est en quelque sorte la dernière occasion.

Ce qu’il ne remplace pas

Les dégâts locatifs se déterminent par comparaison. L’article 28 du décret wallon du 15 mars 2018 et l’article 1731 de l’ancien Code civil, applicable à Bruxelles par l’article 220 du Code bruxellois du logement, le disent en des termes identiques : s’il a été fait un état des lieux détaillé, le locataire rend le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Sans état des lieux détaillé, il est présumé l’avoir reçu dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire.

Le point de comparaison final est donc l’état des lieux de sortie. Les deux régions en fixent le cadre :

• en Wallonie, chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés (article 27, § 4 et § 5) ;
• à Bruxelles, la même règle s’applique, avec une précision depuis le 1er novembre 2024 : l’état des lieux de sortie est établi au plus tard dans le mois de la libération des lieux (article 220, § 3). La page régionale sur l’état des lieux le résume en rappelant qu’il détermine les dégradations imputables au locataire.

À défaut d’accord, dans les deux régions, le juge saisi avant la remise des clés désigne un expert. Rien de tel n’existe pour la pré-visite : c’est une démarche amiable, sans procédure ni effet propre.

Comment se déroule un pré-état des lieux

Fixer la date par écrit

La demande se fait simplement, par courriel ou par lettre. Voici une trame que vous pouvez adapter :

Madame, Monsieur, Notre bail relatif au logement situé [adresse] prend fin le [date]. Afin de préparer l’état des lieux de sortie dans de bonnes conditions, je vous propose une visite préalable du logement le [date] à [heure]. Cette visite a pour seul objet de relever les points éventuels à traiter avant la sortie ; l’état des lieux de sortie sera établi après la libération des lieux. Je vous remercie de me confirmer cette date ou de m’en proposer une autre.

Choisissez une date qui laisse le temps d’agir. Une pré-visite organisée la veille du départ n’a plus beaucoup d’intérêt.

Préparer la visite

• reprenez l’état des lieux d’entrée et ses éventuels avenants, avec les photos ;
• rassemblez les attestations d’entretien (chaudière, ramonage, adoucisseur) et les factures de réparations faites pendant le bail ;
• notez les points sur lesquels vous avez un doute : une tache ancienne, un équipement qui fonctionnait mal dès l’entrée.

Pendant la visite

Faites le tour dans le même ordre que l’état des lieux d’entrée, pièce par pièce : sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements. Pour chaque point relevé, distinguez ce qui relève de l’usure normale, ce qui a été abîmé et ce qui doit seulement être nettoyé. Prenez des photos datées des points discutés.

Après la visite

Mettez par écrit ce qui a été dit : une liste des points relevés, envoyée par courriel à l’autre partie, suffit. Pour chaque point, indiquez qui s’en occupe et ce qui reste en discussion. Ce courrier ne vaut pas état des lieux de sortie, mais il aide à se souvenir de ce qui a été convenu.

Usure normale ou dégât : la bonne grille de lecture

La pré-visite est souvent le moment où naissent les malentendus sur la vétusté. Le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, mais pas de l’usure normale ni de la vétusté.

En Wallonie, le Service public de Wallonie Logement met à disposition une grille indicative de vétusté : pour chaque équipement, elle fixe une durée de vie et un abattement annuel qui permettent de distinguer l’usure normale, l’usure rapide due à un mauvais entretien et la dégradation. Son guide d’utilisation précise qu’elle n’est pas obligatoire, sauf si les parties l’ont annexée au bail, et qu’elle suppose un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie rédigés et signés.

Les erreurs à éviter

Signer un « état des lieux de sortie anticipé ». Le logement est occupé, meublé, et le locataire peut encore réparer. Un document signé à ce moment ne décrit pas l’état à la remise des clés.

Retenir la garantie sur la base de la pré-visite. La garantie se libère sur la base de la comparaison finale, par accord des parties ou décision du juge. À Bruxelles, le Code du logement impose au bailleur de libérer la garantie dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige, sous peine d’une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé (article 249).

Réparer n’importe comment. Un rebouchage grossier ou une peinture d’une autre teinte peut devenir un nouveau point de discussion. En cas de doute, demandez au bailleur ce qu’il attend, et gardez les factures.

Oublier les points invisibles le jour de la visite. Derrière les meubles, sous les tapis, dans les placards pleins : ce que la pré-visite n’a pas vu sera découvert à la sortie. Un défaut qui n’apparaît qu’après la sortie pose une autre question, que nous traitons dans notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

Et le jour de l’état des lieux de sortie

Le jour venu, le logement est vidé et nettoyé, les compteurs sont relevés et les clés sont prêtes à être remises. Le constat se fait contradictoirement, par les parties elles-mêmes ou par un expert. Lorsqu’il est désigné en commun, ses frais se partagent ; nous détaillons ce point dans notre article sur l’état des lieux de sortie payant.

Le travail fait après la pré-visite se voit alors immédiatement : moins de points à discuter, un procès-verbal plus court, et une garantie qui peut être libérée sans attendre. C’est là que la pré-visite trouve sa véritable utilité : non pas comme un premier constat, mais comme une répétition générale.