Bail de résidence principale : modèle gratuit

Vous cherchez un modèle de bail de résidence principale, ce bail de neuf ans que l’on appelle souvent « bail 3-6-9 » ? Bonne nouvelle : les Régions en publient gratuitement, avec l’annexe explicative qui doit accompagner le contrat. Ce guide de nos guides location et bail vous dit où les trouver et comment les compléter. Pour les principes communs à tous les contrats de location, lisez d’abord notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Depuis la sixième réforme de l’État, le bail d’habitation relève des Régions. Le modèle à utiliser est donc celui de la Région où se trouve le logement : le décret wallon du 15 mars 2018 en Wallonie, le Code bruxellois du logement à Bruxelles.

Les modèles officiels, gratuits et indicatifs

En Wallonie

Le Gouvernement wallon a établi des modèles de bail en exécution de l’article 3, § 4, du décret du 15 mars 2018, qui prévoit « un modèle-type de contrat de bail à valeur indicative ». Le Service public de Wallonie Logement les publie sur son site, notamment le modèle de bail de résidence principale avec son annexe obligatoire, en PDF ; une version Word est également diffusée par le SPW.

Le document le dit dès sa première page : « Il s’agit d’un modèle indicatif et donc non obligatoire. » Il reprend les clauses issues du décret et d’autres dispositions courantes de la pratique.

À Bruxelles

La Région bruxelloise publie sur sa page contrat de bail, modèles et annexe plusieurs modèles, chacun en PDF et en Word :

• le bail classique, en version résidence principale et en version droit commun ;
• le bail de colocation, dans les deux versions ;
• le bail étudiant, dans les deux versions ;
• le bail glissant, en version résidence principale.

Là aussi, le bailleur et le locataire sont « invités à utiliser ces modèles par facilité », sans obligation, pour autant que les règles applicables soient respectées. En revanche, l’annexe explicative régionale « doit obligatoirement être jointe au contrat de bail ».

Résidence principale ou droit commun

Les deux Régions distinguent le bail de résidence principale du bail de droit commun. L’annexe wallonne donne un critère simple : on parle de bail de résidence principale « lorsque le preneur veut se domicilier dans le bien loué ». C’est le cas de la plupart des appartements et maisons loués à l’année. Le bail de droit commun sert lorsque le logement ne sera pas la résidence principale du locataire.

Choisir la mauvaise version n’est pas anodin : un modèle de droit commun ne contient ni la durée de neuf ans, ni les règles de congé et d’indemnité propres à la résidence principale. Si le locataire s’y domicilie, ce sont pourtant ces règles qui comptent. Prenez donc d’emblée la version « résidence principale » dès que le logement sera le domicile du locataire.

Bail 3-6-9 modèle, de quoi parle-t-on

L’expression « 3-6-9 » désigne le bail de résidence principale de neuf ans, divisé en trois périodes de trois ans, les triennats. Certaines facultés du bailleur, comme le congé pour travaux ou le congé sans motif moyennant indemnité, ne peuvent s’exercer qu’à la fin du premier ou du deuxième triennat. Il n’existe pas de formulaire officiel distinct intitulé « 3-6-9 » : c’est le modèle de bail de neuf ans de votre Région qu’il faut utiliser.

Beaucoup de recherches portent sur un « bail commercial 3-6-9 ». Un local commercial n’est pas loué par un bail d’habitation et obéit à une autre législation : les modèles régionaux présentés ici ne conviennent pas à ce cas. Il en va de même pour une terre agricole, louée par bail à ferme : voyez notre guide bail à ferme modèle.

Compléter le modèle, clause par clause

Le modèle wallon de résidence principale suit une trame numérotée. Voici les points qui demandent le plus d’attention.

La durée

Le modèle wallon propose deux options : le bail de courte durée, d’au plus trois ans, et le bail de neuf ans. Supprimez celle qui ne s’applique pas et complétez les dates. Attention : un bail écrit pour une durée comprise entre trois et neuf ans est de toute façon réputé conclu pour neuf ans, et un bail de courte durée non résilié à temps devient un bail de neuf ans depuis son début.

La garantie locative, un montant à corriger

C’est le point le plus important à surveiller dans le modèle wallon. La clause 8 limite la garantie sur compte bloqué à deux mois de loyer, mais indique encore « maximum trois mois de loyer » pour la garantie bancaire. Or, depuis le 1er juin 2023, le décret wallon plafonne la garantie à deux mois de loyer, quelle que soit sa forme (décret du 19 mai 2023 modifiant l’article 62 du décret du 15 mars 2018). Écrivez donc un montant qui ne dépasse pas deux mois de loyer.

À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie ne peut pas non plus dépasser deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement.

Les conditions particulières

Le modèle réserve une place aux clauses propres à votre location. Rédigez-les simplement et vérifiez qu’elles ne contredisent pas les règles impératives : la brochure juridique bruxelloise cite par exemple comme non écrite la clause qui interdirait au locataire de se domicilier dans le logement.

Les documents à joindre au bail

Le modèle wallon liste deux annexes : la note explicative établie par le Gouvernement wallon et l’état des lieux d’entrée. Les parties dressent contradictoirement un état des lieux détaillé, à frais communs, soit pendant que les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation ; il est annexé au bail et soumis à l’enregistrement.

Pour l’état des lieux, la Wallonie publie aussi un modèle indicatif : voyez notre modèle d’état des lieux en Wallonie gratuit. Une version courte peut dépanner pour un petit studio, mais notre guide sur l’état des lieux simplifié en montre les limites : sans description détaillée, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

Plusieurs locataires

Si plusieurs personnes louent ensemble, un bail classique ne règle pas leurs relations entre elles. Les deux Régions proposent un modèle de colocation, que nous présentons dans notre bail de colocation exemple.

Signer, puis enregistrer

Le bail est établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un exemplaire destiné à l’enregistrement. Le bailleur doit ensuite le faire enregistrer auprès du SPF Finances, sur place, par courrier ou en ligne via MyRent ; selon l’annexe wallonne, l’enregistrement est gratuit s’il est réalisé dans les deux mois de la signature. L’absence d’enregistrement a des conséquences sur la résiliation du bail par le locataire, et elle empêche l’indexation du loyer. Chaque partie conserve ensuite son exemplaire signé, avec l’annexe et l’état des lieux, pendant toute la location : c’est la pièce de référence en cas de désaccord, notamment au moment de la sortie et de la libération de la garantie.

Si le bail est proposé par une agence immobilière, ne confondez pas le bail lui-même avec le contrat de mission que le propriétaire signe avec l’agent : selon l’Institut professionnel des agents immobiliers, c’est ce contrat de mission, conclu hors établissement, qui comporte une clause de rétractation, pas le bail.

En résumé : le meilleur modèle de bail de résidence principale est gratuit, c’est celui de la Région du logement ; il se complète clause par clause, avec une attention particulière à la durée et à la garantie, et ne produit tous ses effets qu’avec son annexe, l’état des lieux d’entrée et l’enregistrement.