Modèle : clauses du bail (gratuit)

Un bail d’habitation ne se résume pas aux règles du décret wallon ou du Code bruxellois du logement : bailleur et locataire y ajoutent presque toujours des conditions particulières. Interdiction de fumer, solidarité, animaux, assurance, visites : ces clauses sont libres, dans la limite des règles impératives. Ce guide de nos guides location et bail part des modèles officiels et commente, exemples à l’appui, les clauses les plus demandées. Pour la trame complète d’un contrat, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Partir des modèles officiels

Les deux Régions francophones publient un bail-type gratuit, établi par leur Gouvernement.

• En Wallonie, le modèle de bail de résidence principale est « un modèle indicatif et donc non obligatoire » qui reprend les clauses issues du décret du 15 mars 2018 et d’autres dispositions courantes. Il est accompagné d’une annexe explicative, obligatoirement jointe au bail. Vous le trouverez sur le site du Service public de Wallonie Logement.
• À Bruxelles, le modèle établi en exécution de l’article 218, § 4, du Code bruxellois du logement est lui aussi indicatif. Il distingue les clauses régies par un texte impératif de celles, « purement indicatives », que les parties peuvent modifier : ces dernières figurent en grisé.

Les deux modèles comportent une rubrique « Conditions particulières » (point 18 en Wallonie, point 20 à Bruxelles) : c’est là que se placent les clauses commentées ci-dessous. Le bail, conditions particulières comprises, est ensuite enregistré par le bailleur, gratuitement pour un logement, dans les deux mois de la signature.

Conditions générales et conditions particulières

Les conditions générales, ce sont les clauses du modèle : durée, loyer, charges, garantie, état des lieux, entretien, cession, sous-location, assurance, enregistrement. Beaucoup reprennent des règles impératives que vous ne pouvez pas modifier. Les conditions particulières, elles, adaptent le bail à votre logement : jardin à entretenir, emplacement de parking, usage d’une cave, tabac, animaux, relevés de compteurs. En cas de contradiction entre une condition particulière et une règle impérative, c’est la règle qui l’emporte.

Les clauses réputées non écrites

Avant d’ajouter une clause, vérifiez qu’elle ne tombe pas sous le coup d’une règle impérative. Une clause contraire à une règle impérative est « nulle ou réputée non écrite », rappelle la brochure bruxelloise : elle reste sur le papier, mais ne produit aucun effet.

Ce tableau ne dresse pas la liste complète des clauses interdites : il reprend celles que citent les textes et documents officiels que nous avons consultés.

La clause d’interdiction de fumer

C’est la clause la plus recherchée, et celle sur laquelle les textes sont les plus silencieux. Ni le décret wallon ni la brochure bruxelloise que nous avons consultés ne mentionnent le tabac dans le logement loué. Il n’existe donc pas, à notre connaissance, de règle régionale qui l’autorise ou l’interdise expressément, et nous ne pouvons pas vous affirmer qu’une telle clause sera toujours appliquée par un juge.

Si vous souhaitez malgré tout l’insérer, voici un exemple de clause d’interdiction de fumer dans un bail, à adapter et à faire vérifier :

« Les parties conviennent qu’il est interdit de fumer à l’intérieur du logement loué. Cette interdiction ne s’applique pas aux espaces extérieurs privatifs (terrasse, jardin). Les dégâts constatés à la sortie et imputables au tabac, au-delà de l’usure normale, sont à la charge du preneur. »

Trois conseils de prudence :

• restez limité : visez l’intérieur du logement, pas la vie privée du locataire en général ;
• reliez la clause à des faits constatables : jaunissement des plafonds, odeurs imprégnées, brûlures de revêtements ;
• documentez l’état initial : sans état des lieux d’entrée précis, le bailleur ne pourra pas prouver que ces dégâts sont apparus pendant le bail.

À Bruxelles, la règle adoptée pour les animaux de compagnie montre l’approche retenue par le législateur : une interdiction pure et simple n’est pas valable, mais le bail peut fixer des conditions raisonnables. Cette règle ne vise que les animaux et ne s’applique pas telle quelle au tabac ; elle illustre toutefois l’intérêt d’une clause mesurée plutôt que générale.

La clause de solidarité

Dans une colocation

La solidarité des colocataires est prévue par la loi. En Wallonie, l’article 66 du décret dispose que « les colocataires sont solidairement tenus de l’ensemble des obligations qui découlent du bail ». À Bruxelles, l’article 259 du Code prévoit que les copreneurs sont tenus solidairement envers le bailleur. Entre eux, ils fixent la répartition du loyer et des charges dans un pacte de colocation ; voyez notre bail de colocation type.

Entre deux locataires qui ne sont pas colocataires

Lorsque deux personnes signent un bail ordinaire, par exemple un couple de cohabitants, il est d’usage de prévoir la solidarité par une clause expresse. Voici un exemple de clause de solidarité dans un bail :

« Les preneurs sont tenus solidairement et indivisiblement de toutes les obligations résultant du présent bail, notamment du paiement du loyer, des charges et des indemnités éventuelles. »

Faites vérifier la portée exacte de cette clause, notamment en cas de départ de l’un des deux locataires : les textes que nous avons consultés ne règlent pas cette situation hors colocation.

La clause résolutoire

Beaucoup de modèles trouvés en ligne proposent une clause par laquelle le bail serait « résilié de plein droit » en cas de loyer impayé. En bail d’habitation, cette clause ne vaut rien. En Wallonie, l’article 37 du décret le dit en une phrase : « La clause résolutoire expresse est réputée non écrite. » À Bruxelles, la brochure régionale explique qu’en cas de faute d’une partie, « seul le juge peut en effet prononcer la résolution du contrat ».

Nous ne vous proposons donc aucun exemple de clause résolutoire : le seul exemple utile est de savoir qu’elle est sans effet. En cas de manquement grave, la partie lésée s’adresse au juge de paix.

La clause d’abandon de recours et l’assurance

Le modèle wallon (point 15) propose deux options, au choix des parties :

• soit le preneur souscrit une assurance incendie avant l’entrée dans les lieux et en apporte la preuve chaque année ; à défaut, le bailleur peut demander à son assureur d’ajouter une clause d’abandon de recours au profit du preneur et en répercuter le coût ;
• soit le bailleur souscrit une assurance abandon de recours, dont il répercute le coût au preneur ; le preneur reste responsable d’assurer son mobilier et sa responsabilité envers les tiers.

Dans la seconde option, le modèle wallon propose une formulation à compléter, reprise telle quelle : « Le bailleur contracte une assurance abandon de recours en date du …………… pour un montant de ……. EUR et en apporte la preuve au preneur. Les coûts de cette assurance sont répercutés au preneur. » Complétez la date et le montant, et joignez l’attestation de l’assureur au bail.

La brochure bruxelloise décrit le même mécanisme lorsque le preneur ne prouve pas son assurance. Choisissez une option et une seule : la clause type d’abandon de recours ne doit pas laisser d’ambiguïté sur qui assure quoi.

Les autres conditions particulières utiles

Visites et affichage

Le modèle wallon (point 14) encadre les visites en cas de vente ou de relocation : affiches aux endroits apparents, visites au maximum trois jours par semaine et trois heures par jour, à convenir entre les parties. Il prévoit aussi une visite annuelle du bailleur, fixée avec le preneur au moins huit jours à l’avance.

Entretien

Précisez les entretiens périodiques à charge du preneur (chaudière, chauffe-eau, cheminée) et l’attestation à produire : le modèle wallon le prévoit au point 10, en renvoyant à la liste des réparations locatives adoptée par le Gouvernement wallon.

Départ anticipé

Certains baux prévoient une clause dite diplomatique, pour un départ anticipé lié à une mutation professionnelle. Nous ne l’avons pas trouvée définie dans les textes consultés. Rappelons que, selon l’annexe explicative wallonne, dans un bail de résidence principale de neuf ans, le preneur peut déjà partir à tout moment avec un préavis de trois mois, moyennant une indemnité dégressive pendant les trois premières années.

Autres baux

Pour une location de terres agricoles, qui obéit à d’autres règles, voyez notre modèle de bail à ferme. Et pour préparer la fin du bail, notre modèle d’état des lieux de sortie vous aidera à vérifier le respect de ces clauses.

En résumé : partez du modèle officiel gratuit de votre Région, écartez les clauses réputées non écrites, rédigez vos conditions particulières avec mesure et appuyez-les sur un état des lieux d’entrée détaillé.