Bail à ferme : coût

Le prix d’un bail à ferme ne se négocie pas comme un loyer ordinaire. En Wallonie, le fermage est plafonné par la loi et suit des coefficients publiés chaque année par la Région. Ce guide de nos guides location et bail détaille ce plafond avec les coefficients 2026, puis passe en revue les autres coûts du contrat : majorations, enregistrement, notaire, état des lieux et indemnités de fin de bail. Pour les règles générales du contrat, commencez par notre article sur le bail à ferme.

Les coûts d’un bail à ferme, poste par poste

Le fermage légal, un prix plafonné

Le fermage est fixé librement par les parties, à condition de ne pas dépasser le taux légal. Selon le portail de l’agriculture wallonne, il se calcule ainsi : revenu cadastral non indexé du bien, multiplié par le coefficient de fermage de l’année, égale le montant maximal du fermage pour cette année.

Trois conséquences pratiques :

• le prix se calcule par parcelle, à partir de son revenu cadastral, et non à l’hectare : deux terres de même surface peuvent avoir des fermages différents ;
• toute modification du revenu cadastral adapte automatiquement le fermage légal, sauf si la hausse vient de constructions ou de travaux réalisés par le preneur ;
• le bailleur comme le preneur peuvent demander à tout moment que le fermage soit ramené au taux légal, et le locataire peut réclamer ce qu’il a payé en trop sur les cinq dernières années.

Comment sont fixés les coefficients

Depuis 2016, les coefficients sont fixés chaque année par région agricole et par province. Selon la notice explicative du SPW publiée le 15 décembre 2025, ils reposent sur une pondération égale entre l’indice des prix à la consommation et l’évolution du revenu du travail agricole par hectare. Ils sont publiés en décembre pour les fermages qui viennent à échéance l’année suivante.

Pour 2026, tous les coefficients sont en hausse, pour la cinquième année consécutive, et le mécanisme du cliquet, fixé à 5 %, a été activé dans six régions agricoles sur dix. La notice relève que l’indice des prix à la consommation a progressé de 3 % entre décembre 2023 et décembre 2024.

Coefficients de fermage 2026 en Wallonie

• 3,62 à 4,80coefficients pour les terres agricoles, selon la région agricole et la province
• 5,74 à 11,75coefficients pour les bâtiments agricoles
• 6 sur 10régions agricoles où le cliquet de hausse de 5 % a été activé

Source : SPW Agriculture, notice explicative des coefficients de fermage 2026 (15 décembre 2025)

Les coefficients 2026

Coefficients applicables aux fermages venant à échéance en 2026, tels que publiés dans la notice explicative du SPW :

La région agricole d’une parcelle figure dans le bail wallon, qui doit la mentionner. À défaut, le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne renvoie au géoportail de la Wallonie, où la carte des régions agricoles peut être superposée au plan cadastral.

Un exemple de calcul

Le guide pratique wallon donne l’exemple d’une terre de deux hectares à Yvoir, dans le Condroz namurois, dont le revenu cadastral non indexé est de 120 €. Avec le coefficient publié en décembre 2019, soit 3,49, le fermage maximal pour 2020 était de 418,80 €. Avec le coefficient 2026 du Condroz en province de Namur, soit 4,37, le même calcul donne 120 × 4,37 = 524,40 € pour l’année 2026. Le principe est identique pour les bâtiments, avec leur propre coefficient.

Les majorations autorisées

La loi permet de dépasser le fermage légal dans des cas précis, pour inciter aux baux plus longs. Selon le guide pratique wallon, pour un bail classique conclu devant notaire avec une première période d’au moins dix-huit ans, la majoration dépend de la durée de cette première période :

Cette majoration ne vaut que pendant la première période. Pour un bail classique dont la première période est inférieure à dix-huit ans, des majorations de 20 % puis de 35 % peuvent jouer en troisième et quatrième périodes si le preneur est laissé dans les lieux ; le portail de l’agriculture wallonne précise qu’elles ne concernent que les baux conclus depuis le 1er janvier 2020 ou redémarrés à zéro à cette date. Les baux de longue durée et de carrière permettent une majoration de 50 % pour les terres et de 25 % pour les bâtiments. Les durées propres à chaque formule sont traitées dans notre guide sur la durée du bail à ferme.

Enregistrement et notaire

Un bail à ferme ne porte pas sur un logement : il suit donc les règles d’enregistrement des « autres » baux. Selon le SPF Finances, il doit être enregistré dans les quatre mois de la signature, moyennant un droit de 0,2 % sur le montant total des loyers et des charges pour toute la durée du bail, avec un minimum de 50 €. L’enregistrement de l’état des lieux coûte 50 €. Payés en retard, ces droits entraînent une amende. Le guide pratique wallon rappelle que l’obligation pèse sur les deux parties et que le bail peut désigner celle qui paie.

Pour reprendre l’exemple de Yvoir, un bail de neuf ans à 524,40 € par an représente 4 719,60 € de fermages : 0,2 % de ce total donnent moins de 10 €, et c’est donc le minimum de 50 € qui s’applique, hors charges éventuelles.

Le notaire n’est pas nécessaire pour un bail classique. Il est en revanche obligatoire pour les baux de longue durée et de carrière, et pour obtenir les majorations liées à une première période longue. Ses honoraires sont à demander directement à l’étude ; notre article sur le bail notarié cout explique comment ils se composent.

Les coûts en fin de bail

Le coût d’un bail à ferme se mesure aussi à la sortie. Selon le guide pratique wallon, le bailleur peut devoir au preneur qui part des indemnités pour les travaux, ouvrages et constructions, pour les plantations, et pour les pailles, engrais, arrière-engrais, avances aux cultures et améliorations de propreté des terres. Cette dernière indemnité est égale à leur valeur en fin de bail, sans pouvoir dépasser les dépenses faites par le preneur.

C’est là que l’état des lieux d’entrée prend toute sa valeur : dressé contradictoirement et à frais communs dans les trois premiers mois, il fixe le point de départ. Sans lui, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail.

Et le bail de chasse

Beaucoup de recherches portent sur le prix d’un bail de chasse. Il ne relève pas du bail à ferme : il porte sur le droit de chasser sur un territoire, et non sur l’exploitation agricole du sol. Les coefficients de fermage ne s’y appliquent donc pas, et une même parcelle peut être louée à un agriculteur par bail à ferme et faire l’objet, séparément, d’un bail de chasse.

En résumé, le coût d’un bail à ferme en Wallonie tient d’abord au fermage légal : revenu cadastral non indexé multiplié par le coefficient 2026 de la région agricole et de la province. Les majorations restent encadrées, l’enregistrement coûte au minimum 50 €, le notaire n’intervient que pour les baux longs, et l’état des lieux se partage entre les parties.