Bail à ferme : rupture anticipée du bail

Une reprise d’exploitation qui échoue, un agriculteur qui part à la retraite plus tôt que prévu, un propriétaire qui veut vendre ou bâtir : les raisons de vouloir casser un bail à ferme ne manquent pas. Mais le bail à ferme est le plus protecteur des baux belges, et on n’en sort pas avant son terme comme on quitte un appartement. Ce guide de nos guides location et bail détaille les conditions de chaque rupture anticipée en Wallonie. Pour la vue d’ensemble des congés, y compris ceux qui ne jouent qu’à l’échéance d’une période, lisez notre article pour résilier un bail à ferme.

Quatre voies pour sortir avant le terme

La loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme, modifiée en Wallonie par le décret du 2 mai 2019, fixe une durée minimale de neuf ans et des prolongations de plein droit. Rompre le bail avant l’échéance prévue n’est possible que par l’une des quatre voies suivantes, chacune avec ses conditions.

Les autres congés du bailleur, comme l’exploitation personnelle en première ou deuxième période d’un bail classique, ne jouent qu’à l’expiration d’une période : ce ne sont pas des ruptures anticipées au sens strict.

Le preneur peut toujours partir

L’article 14 de la loi est la règle d’or du preneur. Quelle que soit la durée du bail et nonobstant toute convention contraire, il a toujours la faculté de mettre fin au bail moyennant un congé donné avec un préavis d’un an au moins. Il n’a pas à motiver sa décision, et aucune indemnité de rupture n’est prévue par ce texte.

Cette faculté vaut pour tous les types de baux : bail classique, bail de longue durée, bail de carrière ou bail de courte durée. Une clause qui imposerait au preneur de rester jusqu’au terme, ou qui l’obligerait à payer une pénalité pour partir, ne peut pas le priver de ce droit.

La forme du congé

L’article 57 impose, à peine d’inexistence, que le congé soit signifié par exploit d’huissier de justice ou par un envoi. Le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne cite l’exploit d’huissier, le courrier électronique daté et signé, le recommandé postal, l’envoi par une société privée contre accusé de réception et le dépôt d’un acte contre récépissé. Le SPW Agriculture publie un modèle de congé du preneur, utilisable pour tous les types de baux.

La date de sortie

Un an de préavis ne signifie pas toujours un départ au jour anniversaire du congé. L’article 58 prévoit que la date pour laquelle le congé du preneur a été donné est, le cas échéant, retardée de manière que l’occupation prenne fin aux dates fixées pour la sortie par le bail ou, à défaut, par l’usage des lieux. Relisez donc la clause de sortie de votre bail avant de fixer la date dans votre lettre.

En cas de décès du preneur

Le décès ne met pas fin au bail, sauf s’il survient pendant une reconduction d’année en année. Selon le guide pratique wallon, les héritiers peuvent toutefois mettre fin au bail avec un préavis de trois mois au moins, donné dans l’année du décès.

L’accord amiable, devant notaire ou juge de paix

Bailleur et preneur peuvent s’entendre à tout moment pour mettre fin au bail. Mais l’article 14 pose une condition de forme stricte : leur accord doit être constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge de paix, sur son interpellation. Le guide pratique wallon le résume en une phrase : un simple écrit entre parties n’a aucune valeur légale.

Cette exigence protège le preneur contre les renonciations arrachées sous pression. En pratique, l’accord mérite d’être complet : date de libération des terres, sort de la récolte en cours, indemnités de sortie, date de l’état des lieux de sortie, et, le cas échéant, sort des bâtiments ou du corps de logis loués avec les terres.

Les congés du bailleur possibles en cours de bail

Le bailleur n’a pas de faculté générale de rupture. Il ne peut mettre fin au bail en cours de période que pour les motifs énumérés par la loi, avec les délais de l’article 11. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le motif précis et une mention relative à la procédure de contestation (article 12) ; le preneur peut le contester devant le juge de paix dans les trois mois de sa notification.

Le congé pour terrain à bâtir est le plus encadré : pour la plupart des cas visés à l’article 6, une copie certifiée conforme du permis doit être jointe au congé, à peine de nullité. Et si l’intention annoncée n’est pas réalisée normalement plus de six mois après l’évacuation des lieux, sans motif grave, l’article 13 permet au preneur de réclamer sa réintégration avec des dommages et intérêts, ou des dommages et intérêts seuls.

La résolution judiciaire pour manquement

Reste la voie judiciaire. Selon l’article 29, si le preneur ne garnit pas le bien des bestiaux et ustensiles nécessaires, abandonne la culture, ne cultive pas en bon père de famille, emploie le bien à un autre usage ou, en général, n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Le preneur est alors tenu des dommages et intérêts.

Le même article déclare de nul effet les clauses pénales et la condition résolutoire expresse : aucun contrat ne peut prévoir que le bail sera rompu d’office. Le guide pratique wallon met en garde contre un procès long et coûteux : la résolution n’est pas accordée facilement, et le juge peut préférer un plan de paiement ou un délai pour régulariser. Il cite, comme arguments solides, l’arrêt des activités agricoles au profit de sous-locations déguisées ou une cession non autorisée.

Les baux de courte durée et de carrière

Le bail de courte durée wallon, de cinq ans au plus, prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins six mois avant l’expiration de la durée convenue (article 11, 3/1). À défaut, il est réputé conclu pour neuf ans. Le preneur garde, comme dans tout bail à ferme, la faculté de l’article 14.

Le bail de carrière et le bail de fin de carrière, eux, prennent fin automatiquement à leur terme : le bailleur retrouve la libre disposition de son bien sans que le preneur puisse s’y opposer. Une rupture anticipée y suit les mêmes voies que pour les autres baux.

Ne pas confondre avec les autres baux

Chaque contrat a ses propres portes de sortie. Pour un logement, la vente ou la reprise obéissent aux règles régionales du bail d’habitation, que nous détaillons dans notre article sur la rupture de bail pour vente Belgique. Pour un magasin ou un local ouvert à la clientèle, la loi sur les baux commerciaux prévoit ses propres mécanismes : voyez comment rompre un bail commercial. Le bail à ferme, lui, ne connaît ni indemnité forfaitaire de rupture ni congé sans motif du bailleur.

Les règles de ce guide sont celles du texte consolidé publié sur Wallex, applicable aux terres situées en Wallonie. La Flandre applique son propre décret, et Bruxelles la version fédérale de la loi.

Préparer la sortie des terres

Une rupture anticipée se termine toujours par la restitution du bien. Depuis la réforme wallonne, un état des lieux d’entrée doit être annexé aux baux ayant pris cours à partir du 1er janvier 2020 ; selon notaire.be, il est dressé au plus tard dans les trois mois de l’entrée dans les lieux et décrit les éléments naturels, les équipements, le couvert végétal et les analyses de sol. Sans état des lieux, le guide pratique rappelle que le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail.

La comparaison entre l’entrée et la sortie commande aussi les indemnités. L’article 45 accorde au preneur sortant une indemnité pour les pailles, engrais et arrière-engrais qu’il abandonne, pour ses avances aux cultures et pour les améliorations apportées aux terres ; elle est égale à leur valeur à la fin du bail, sans pouvoir dépasser les dépenses faites par le preneur.

En résumé : un bail à ferme se rompt avant son terme par un congé du preneur d’un an au moins, par un accord acté devant notaire ou juge de paix, par un congé du bailleur fondé sur l’un des rares motifs permis en cours de période, ou par une décision du juge en cas de manquement grave.