Bail commercial : décès d’une partie

Le propriétaire d’un rez commercial décède et ses enfants héritent de l’immeuble ; la gérante d’une boulangerie, locataire en nom propre, disparaît brutalement et sa famille se demande quoi faire du commerce et du bail. Ces situations sont fréquentes et la règle de départ est simple : le bail continue. Ce guide de nos guides location et bail détaille ce que cela implique pour chaque partie. Pour le cadre général, lisez notre article sur le bail commercial en Belgique.

Le principe, le bail survit au décès

Le code parle souvent de bail commercial au pluriel : les « baux commerciaux » sont régis par la loi du 30 avril 1951, insérée dans l’ancien Code civil. Cette loi ne contient pas de règle générale sur le décès. C’est donc le droit commun du louage qui s’applique, et l’article 1742 de l’ancien Code civil est clair : « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur » (Code civil sur Justel).

En Wallonie, cet article n’est abrogé que pour le bail d’habitation, qui a désormais sa propre règle dans le décret du 15 mars 2018 (article 36). Pour un bail commercial, il reste applicable. Le livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux, entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice ; d’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables.

Le décès du propriétaire bailleur

Les héritiers deviennent bailleurs

À la mort du propriétaire, l’immeuble passe à ses héritiers ou légataires, et avec lui la qualité de bailleur. Ils ne peuvent pas « récupérer » le local au motif du décès : ils sont tenus par la durée du bail, qui ne peut être inférieure à neuf ans (article 3 de la loi), par le loyer convenu et par le droit du commerçant de demander le renouvellement.

Les recherches sur le « décès du propriétaire » d’un bail commercial en Belgique portent souvent sur les mêmes questions pratiques :

• Le loyer : le locataire continue de payer. Tant que la succession n’est pas réglée, il demande par écrit au notaire ou aux héritiers sur quel compte verser le loyer, et conserve les preuves.
• Plusieurs héritiers : l’immeuble est souvent en indivision. Les héritiers ont intérêt à désigner l’un d’eux, ou un gestionnaire, comme interlocuteur unique du locataire.
• La vente de l’immeuble : si les héritiers vendent, l’acquéreur reprend en principe le bail en cours ; ce cas est traité dans nos guides sur la vente du bien loué.

Ce que les héritiers bailleurs peuvent faire

Les héritiers disposent des droits du bailleur, sans plus. Ils peuvent refuser le renouvellement pour l’un des motifs de l’article 16 (occupation personnelle, affectation non commerciale, reconstruction, manquements graves du preneur), dans les formes et délais de la loi. Si le bail contient la clause prévue à l’article 3, ils peuvent y mettre fin à l’expiration d’un triennat, avec un préavis d’un an, pour exercer eux-mêmes un commerce dans l’immeuble ou le faire exploiter par certains proches.

Usufruit et nue-propriété

Le décès fait parfois naître un usufruit, par exemple au profit du conjoint survivant. L’article 16 de la loi permet au nu-propriétaire, ou à ses héritiers, de s’opposer au renouvellement d’un bail consenti hors de son intervention, lorsqu’il a repris la libre administration de ses biens. Lors de chaque renouvellement, il est donc prudent de faire intervenir usufruitier et nus-propriétaires.

Le décès du commerçant locataire

Lorsque le bail a été signé par le commerçant en son nom propre, son décès transmet le bail à ses héritiers. Si le bail a été conclu par une société, c’est elle le preneur, et le décès de son gérant n’a pas d’effet direct sur le contrat.

Poursuivre le commerce

Les héritiers peuvent continuer l’exploitation, eux-mêmes ou par l’un d’eux. Ils reprennent les obligations du bail : loyer, charges, entretien, assurance et respect de la destination. Pour garder le local au-delà de l’échéance, ils doivent exercer le droit au renouvellement, reconnu pour la continuation du même commerce (article 13). La demande est notifiée au bailleur par exploit d’huissier ou par lettre recommandée, entre dix-huit et quinze mois avant l’expiration du bail, à peine de déchéance (article 14) : notre guide sur la demande de renouvellement de bail commercial modèle détaille ses mentions.

Céder le bail avec le fonds de commerce

Souvent, les héritiers préfèrent vendre le fonds. L’article 10 de la loi permet de céder le bail ou de sous-louer ensemble avec le fonds de commerce, malgré une clause d’interdiction, sauf si le bailleur ou sa famille habite une partie de l’immeuble. Le projet d’acte est signifié au bailleur, qui dispose de trente jours pour notifier une opposition motivée ; à défaut, il est réputé agréer la cession. Point important : l’opposition est normalement justifiée si le preneur n’a exercé le commerce que depuis moins de deux ans, « sauf le cas de décès du preneur ». Le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur (article 11).

Mettre fin au bail

Les héritiers peuvent aussi mettre fin au bail, dans les mêmes conditions que le défunt :

Le décès n’ouvre donc pas, à lui seul, de résiliation immédiate. Un accord amiable avec le bailleur, dans la bonne forme, est souvent la solution la plus rapide lorsque personne ne veut reprendre le commerce. En Wallonie, un bail commercial de courte durée, d’un an au plus, obéit à ses propres règles.

À titre de comparaison, le bail rural connaît un régime spécifique, décrit dans notre guide sur le bail à ferme décès du preneur.

Les démarches des premières semaines

Un décès laisse rarement le temps de relire un bail. Quelques réflexes évitent pourtant de perdre un droit ou de laisser naître un litige.

Du côté du locataire dont le bailleur est décédé :

1. Informer par écrit les héritiers ou le notaire de la succession de l’existence du bail, en joignant une copie du contrat et de ses avenants.
2. Demander à qui et sur quel compte payer le loyer, et continuer à payer à l’échéance.
3. Noter les dates utiles : fin du triennat en cours et période de demande de renouvellement.

Du côté des héritiers du commerçant :

1. Retrouver le bail, les avenants, les éventuels états des lieux et la preuve de la garantie.
2. Prévenir le bailleur du décès et lui indiquer un interlocuteur.
3. Décider rapidement entre poursuite, cession ou fin du bail, car chaque option dépend d’une date : six mois avant la fin d’un triennat pour résilier, dix-huit à quinze mois avant l’échéance pour demander le renouvellement.
4. Faire estimer le fonds de commerce avant toute négociation de cession.

Dans tous les cas, les écrits comptent : notifications par recommandé ou par exploit d’huissier, accords signés, courriels conservés.

La garantie, les dettes et l’état du local

Les loyers et charges dus au jour du décès, comme la garantie constituée par le défunt, font partie de la succession. Le notaire chargé de la succession aide les héritiers à les régler et à décider d’accepter ou non la succession.

À la restitution du local, le bailleur compare son état avec celui du début du bail. Pour un bien non résidentiel, l’article 1730 de l’ancien Code civil impose un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs ; une clause contraire est nulle. Si un état des lieux d’un local commercial a été dressé à l’entrée, les héritiers savent précisément ce qu’ils doivent rendre, y compris pour les transformations. Un bail commercial état des lieux de sortie contradictoire clôture ensuite le dossier.

La page du SPW Économie sur le bail commercial rappelle les principes de durée, de résiliation et de renouvellement ; elle mentionne encore, pour la fin de commun accord, l’acte authentique ou la déclaration devant un juge, alors que la version wallonne de l’article 3 vise désormais un acte écrit présenté à l’enregistrement.

En résumé : un décès ne met pas fin au bail commercial. Les héritiers du bailleur reprennent un bail en cours ; ceux du commerçant choisissent entre poursuivre, céder le bail avec le fonds ou résilier à la fin d’un triennat, en respectant les délais de la loi de 1951.