Modifier l’état des lieux après travaux : avenant et corrections

Le bailleur a refait la cuisine, le locataire a obtenu l’accord de repeindre et de changer un revêtement de sol, ou une salle de bain a été rénovée en cours de bail : l’état des lieux d’entrée ne correspond plus à la réalité. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique comment le mettre à jour sans le réécrire. Il complète notre article de référence sur l’état des lieux après travaux, qui traite aussi des chantiers voisins et des responsabilités.

Ce que dit la loi

En Wallonie

L’article 27, § 3, du décret wallon du 15 mars 2018 est sans ambiguïté : « Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l’état des lieux d’entrée ait été établi, chacune des parties peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs. » Il ajoute qu’à défaut d’accord, la procédure prévue pour l’état des lieux d’entrée s’applique, « sauf en ce qui concerne les délais ». Le § 6 du même article précise que les paragraphes 1er et 3 sont impératifs : une clause du bail ne peut pas priver une partie de ce droit.

À Bruxelles

Le Code bruxellois du Logement, à son article 220, rend les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil applicables à tous les baux d’habitation, sous-location comprise. Or l’article 1730, § 2, contient la même règle que le décret wallon : chaque partie peut exiger un avenant contradictoire, à frais communs, après des modifications importantes. Son § 3 déclare nulles les dispositions contractuelles contraires. La page officielle de la Région sur l’état des lieux le résume : en cas de changements importants, chaque partie peut demander un avenant, établi de commun accord ou par un expert désigné par le juge.

Quelles modifications justifient un avenant

Les textes ne définissent pas les « modifications importantes ». En pratique, retenez un critère simple : le changement modifie-t-il ce que l’état des lieux d’entrée décrit, au point que la comparaison à la sortie deviendrait trompeuse ?

• Oui, en général : cuisine équipée remplacée, salle de bain refaite, nouveaux châssis, cloison créée ou supprimée, revêtements de sol changés dans une ou plusieurs pièces, nouveau système de chauffage.
• Plutôt non : remplacement d’un joint, réparation ponctuelle, entretien courant. Ces interventions se documentent par une facture ou un échange écrit, sans avenant.
• À apprécier : peinture de toutes les pièces, remplacement de plusieurs portes intérieures. Si le doute existe, un avenant coûte moins cher qu’un litige.

Les travaux de toiture ou de façade n’apparaissent souvent qu’indirectement dans l’état des lieux (plafonds, traces d’humidité). Si un problème subsiste après l’intervention, c’est une question technique : notre guide sur l’expertise toiture après travaux explique quand faire appel à un spécialiste.

Rédiger l’avenant, étape par étape

1. Demander par écrit. La partie qui souhaite l’avenant l’écrit à l’autre, de préférence par recommandé, en précisant les travaux et les pièces concernées. Le texte ne fixe pas de délai pour cette demande ; faites-la dès la fin des travaux.
2. Choisir qui rédige. Les parties peuvent rédiger ensemble ou désigner un expert d’un commun accord. Dans ce cas, ses honoraires se partagent.
3. Visiter ensemble. L’avenant est contradictoire : les deux parties, ou leurs mandataires, sont présentes ou dûment convoquées.
4. Décrire les pièces transformées dans le même ordre que l’état des lieux d’entrée, avec les équipements nouveaux, les compteurs si nécessaire et des photos numérotées.
5. Signer et annexer. Signature des deux parties précédée de la mention « lu et approuvé », un exemplaire chacun, conservé avec le bail et l’état des lieux d’entrée.

Pour la mise en forme, notre modèle d’état des lieux après travaux gratuit propose une trame complète, à recopier et à compléter.

Ce que contient un bon avenant

Aucun texte ne fixe le contenu de l’avenant. Le plus sûr est de reprendre, pour les pièces concernées, les mentions minimales que le décret wallon impose à l’état des lieux d’entrée : date du constat, identité et qualité des auteurs, références du bail, description de l’état apparent de chaque pièce, état et fonctionnement des équipements, documents d’entretien, relevé des compteurs, clés et badges remis, signatures des parties précédées de la mention « lu et approuvé ».

Ajoutez-y ce qui est propre à l’avenant :

• la référence à l’état des lieux d’entrée qu’il complète, avec sa date ;
• la description des travaux : nature, pièces touchées, entreprise, date de fin ;
• pour chaque élément modifié, l’état décrit à l’entrée et l’état constaté après les travaux, côte à côte ;
• les défauts laissés par le chantier, même minimes : griffe, éclat, joint abîmé, trace de colle ;
• la mention des pièces inchangées, en une ligne, pour éviter toute ambiguïté.

Un avenant bien construit tient souvent en quelques pages. Ce qui compte n’est pas sa longueur, mais la possibilité, le jour de la sortie, de savoir exactement à quoi comparer chaque pièce.

Si l’autre partie refuse

Le décret wallon et l’article 1730 renvoient à la procédure de l’état des lieux d’entrée : à défaut d’accord, le juge de paix, saisi par requête, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux ; le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel. Pour l’avenant, les délais de l’entrée ne s’appliquent pas.

Avant d’en arriver là, une demande écrite motivée, qui rappelle l’article applicable et propose une date, suffit souvent. Conservez la preuve de votre demande : si l’autre partie refuse puis conteste l’état du bien à la sortie, ce courrier comptera.

Corriger une erreur ou un oubli

Un avenant après travaux n’est pas la même chose qu’une correction. Un défaut qui existait déjà à l’entrée mais n’a pas été noté, une erreur dans un relevé de compteur, une pièce oubliée : ce ne sont pas des modifications des lieux, et l’article 27, § 3, ne s’applique pas tel quel. La solution reste un écrit complémentaire signé par les deux parties, jamais une modification unilatérale du document d’origine. Si l’autre partie refuse, gardez une trace datée de votre signalement, photos à l’appui.

Nous traitons ces situations en détail dans notre guide sur l’avenant état des lieux. Lorsqu’un défaut caché se révèle plus tard, par exemple une infiltration invisible lors de la visite, la logique est encore différente : voyez notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

Cas particuliers

Colocation. En Wallonie, l’article 70 du décret impose un avenant à l’état des lieux à chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, pour ses parties privatives et les parties communes. Ce n’est pas un avenant après travaux, mais la même méthode s’applique.

Bail de rénovation. Lorsque le locataire s’engage à réaliser à ses frais des travaux qui incombent au bailleur, le décret wallon (article 50) et le Code bruxellois (article 222) prévoient une réception contradictoire des travaux, à la demande de la partie la plus diligente, au terme de leur réalisation. C’est le moment naturel pour rédiger aussi l’avenant.

Travaux du bailleur à Bruxelles. L’article 221 du Code bruxellois permet au bailleur, à certaines conditions, d’exécuter en cours de bail des travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement ou à l’adapter à une situation de handicap ou de perte d’autonomie du preneur, après avertissement par recommandé au moins un mois à l’avance. Nouveaux châssis ou nouvelle chaudière : un avenant à l’état des lieux s’impose presque toujours.

Pourquoi c’est dans l’intérêt des deux parties

L’avenant n’est pas une formalité de plus ni un signe de méfiance. C’est un document court, établi une fois pour toutes, qui évite de reconstituer des années plus tard l’histoire d’un logement transformé en cours de bail. Il est d’autant plus utile que les baux durent longtemps et que les travaux se succèdent : chaque intervention importante mérite sa mise à jour, datée et signée, rangée avec le bail.

Pour le locataire, l’avenant protège contre l’idée que des pièces neuves auraient été reçues neuves puis abîmées par lui, alors que des défauts dataient du chantier. Pour le bailleur, il fixe l’état des équipements neufs qu’il a financés : le locataire devra les rendre tels qu’il les a reçus, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, comme le prévoit l’article 28 du décret wallon et, à Bruxelles, l’article 1731 de l’ancien Code civil.

En résumé : après des travaux importants, ne laissez pas l’état des lieux d’entrée vieillir. Demandez l’avenant par écrit, rédigez-le ensemble, dans l’ordre du document d’origine, et conservez-le avec le bail.