Modifier l’état des lieux : avenant et corrections

Une tache au plafond oubliée, un index de compteur mal recopié, une cuisine refaite deux ans après l’entrée, un colocataire qui part : l’état des lieux ne correspond plus tout à fait à la réalité. Peut-on le modifier, et comment ? Cet article de nos guides sur l’état des lieux répond selon le moment et la cause du changement. Pour les règles générales du document, reportez-vous à notre guide complet de l’état des lieux.

Un document signé engage les deux parties

L’état des lieux est un document contradictoire : il est dressé en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants, et signé par eux. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 prévoit que les signatures sont précédées de la mention « lu et approuvé ». Une fois signé, il sert de référence pour toute la durée du bail : le locataire doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Conséquence directe : aucune des deux parties ne peut le modifier seule. Ajouter une ligne, raturer un constat ou remplacer une page après coup, sans l’accord de l’autre, prive ce document de sa valeur et ouvre un litige. Toute modification passe donc par un écrit signé des deux parties, ou, dans les cas prévus par la loi, par un avenant.

Avant la signature, le bon moment

Tant que le document n’est pas signé, tout peut encore être corrigé. C’est le moment de :

• relire chaque pièce et demander l’ajout d’un défaut oublié ;
• vérifier les index des compteurs, les numéros et, à Bruxelles, les codes EAN, que l’article 220 du Code bruxellois du logement impose de relever lorsque le logement a des compteurs individuels ;
• compter les clés, badges et télécommandes réellement remis ;
• inscrire ses remarques ou ses réserves sur un constat contesté ;
• biffer les mentions préimprimées inexactes, par exemple une remarque qui affirme que tout est neuf ou fraîchement repeint.

Lorsque le document tient sur plusieurs pages, chaque partie paraphe chaque page, comme le demande le modèle-type bruxellois. Une ajoute manuscrite en marge doit elle aussi être paraphée par les deux parties, sinon on ne saura pas qui l’a écrite ni quand.

Corriger une erreur ou un oubli après la signature

Une erreur matérielle (un index mal recopié, une chambre inversée avec une autre) ou un défaut visible mais non noté ne sont pas des « modifications » du logement. Aucun des textes que nous avons lus n’organise une procédure propre pour les corriger. La solution reste pratique :

1. Signaler par écrit à l’autre partie, dès que possible, ce qui doit être corrigé, photos datées à l’appui.
2. Proposer un écrit complémentaire qui cite l’état des lieux corrigé (date, adresse), décrit précisément la correction et renvoie aux photos.
3. Le faire signer par les deux parties, précédé de la mention « lu et approuvé », puis le joindre à chaque exemplaire de l’état des lieux.

Si l’autre partie refuse, ne corrigez rien seul. Gardez la trace de votre signalement : elle pourra être produite à la sortie, devant le juge de paix si nécessaire.

Un défaut découvert dans les premiers jours

C’est la situation la plus fréquente pour le locataire : une fuite sous l’évier ou un radiateur froid apparaît après l’entrée. En Wallonie comme à Bruxelles, l’état des lieux d’entrée peut être dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Mais si le document est déjà signé, le locataire ne peut pas le rouvrir seul : il signale le défaut par écrit au bailleur et propose un écrit complémentaire. La brochure de Bruxelles Logement rappelle qu’au-delà du premier mois d’occupation, les parties ne peuvent plus être contraintes à dresser l’état des lieux d’entrée : mieux vaut donc agir dans ces premières semaines.

L’avenant après des modifications importantes

Lorsque le logement lui-même change en cours de bail, la loi prévoit un outil précis : l’avenant.

En Wallonie, l’article 27, § 3, du décret du 15 mars 2018 dispose que si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après l’état des lieux d’entrée, chacune des parties peut exiger qu’un avenant soit rédigé contradictoirement et à frais communs. À défaut d’accord, la procédure de l’état des lieux d’entrée s’applique, « sauf en ce qui concerne les délais ». Le § 6 déclare ce paragraphe impératif.

À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois rend applicables à tous les baux d’habitation les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil. L’article 1730, § 2, contient la même règle, et son § 3 frappe de nullité les clauses contraires. La page de la Région le résume : après des changements importants, chaque partie peut demander un avenant.

Les textes ne définissent pas les « modifications importantes ». En pratique, il s’agit de changements qui rendraient trompeuse la comparaison à la sortie : cuisine ou salle de bain refaite, châssis remplacés, cloison créée ou supprimée, revêtements de sol changés. Le cas des chantiers, avec la marche à suivre détaillée et le contenu d’un bon avenant, est traité dans notre article sur l’avenant état des lieux après travaux.

Colocation et autres cas particuliers

Colocation en Wallonie. L’article 70 du décret impose, à chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, un avenant à l’état des lieux qui vise ses parties privatives et les parties communes. En cas de départ anticipé, l’avenant est établi à ses frais, ou à frais partagés avec son remplaçant. Le passage de témoin entre colocataires est détaillé dans notre article sur l’état des lieux intermédiaire.

Maison avec jardin et annexes. Plus le bien est grand, plus les changements en cours de bail sont probables : abri de jardin ajouté, haie arrachée, garage transformé. Dans un état des lieux location maison individuelle, prévoyez dès l’entrée une description précise des extérieurs, qui facilitera un éventuel avenant.

Garage ou bien non résidentiel loué seul. L’article 1730 de l’ancien Code civil, y compris son § 2 sur l’avenant, reste applicable ; en Wallonie, il n’est abrogé que pour le bail d’habitation. Il ne s’applique pas au bail à ferme.

En Flandre. Le Vlaams Woninghuurdecreet prévoit lui aussi, à son article 9, un « bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving » après des modifications importantes. Ce guide vise la Wallonie et Bruxelles, mais le principe est le même.

Si l’autre partie refuse l’avenant

Commencez par une demande écrite, de préférence par recommandé, qui décrit les modifications, vise l’article applicable et propose une date. Si elle reste sans suite, la procédure de l’état des lieux d’entrée s’applique : le juge de paix, saisi par requête, désigne un expert pour procéder à l’avenant ; le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel. Les délais de l’entrée ne s’appliquent pas à l’avenant.

Lorsque le litige porte sur l’origine d’un dommage plutôt que sur sa simple description, un regard technique peut s’ajouter : nous expliquons la différence dans notre article expertise et état des lieux.

Ce qu’il ne faut pas faire

• Modifier seul l’exemplaire en sa possession : l’autre exemplaire fera foi et le vôtre perdra toute crédibilité.
• Réécrire tout l’état des lieux au lieu de le compléter : on perd la trace de l’état d’origine.
• Attendre la sortie pour signaler un oubli de l’entrée : la preuve devient bien plus difficile.
• Se contenter d’un échange oral : sans écrit signé, la correction n’existe pas.

Rappelez-vous enfin l’enjeu de preuve : sans état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire. Un état des lieux complété proprement protège les deux parties ; un document raturé ne protège personne.

En résumé : on ne modifie jamais seul un état des lieux signé. Avant la signature, on corrige et on inscrit ses réserves ; après, on joint un écrit complémentaire signé des deux parties ; et lorsque le logement change en cours de bail, chaque partie peut exiger un avenant, contradictoire et à frais communs.