Vice caché immobilier : jurisprudence

Les règles sur les vices cachés tiennent en quelques articles du Code civil, rédigés il y a plus de deux siècles. Leur application concrète, elle, se lit dans les décisions des juges. Ce guide de nos guides sur l’expertise immobilière présente deux arrêts récents de la Cour de cassation, lus dans leurs sources officielles, puis les principes qui ressortent des textes et de la pratique. Pour la notion elle-même, commencez par notre article pilier sur le vice caché immobilier.

Le cadre légal que les juges appliquent

Au 26 septembre 2026, la vente immobilière reste régie par l’ancien Code civil. La Cour de cassation rappelle elle-même ces textes dans son arrêt du 12 décembre 2025 :

• article 1641 : le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ;
• article 1644 : l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ;
• article 1645 : si le vendeur connaissait les vices, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

S’y ajoute l’article 1648, qui impose d’agir dans un bref délai. La loi ne fixe pas ce délai en jours : c’est précisément là que la jurisprudence joue un rôle décisif. Pour l’application de ces règles à un achat, voyez notre guide sur la vente immobilière et vice caché.

Selon le SPF Justice, le livre 7 « Les contrats spéciaux », inséré dans le Code civil par la loi du 22 juillet 2026 publiée au Moniteur belge le 23 septembre 2026, entrera en vigueur le 1er septembre 2027. Les arrêts ci-dessous interprètent l’ancien Code civil.

Cour de cassation, 23 juin 2022, le bref délai en cas de revente

Le contexte

La Cour de cassation présente cet arrêt (rôle C.20.0470.N) parmi les arrêts-clés de son rapport annuel 2022. L’affaire concerne la vente en chaîne d’un bâtiment : un vendeur intermédiaire achète le bien le 4 février 2016, puis le revend en juillet 2017 ; le bien présente des vices. Les juges d’appel constatent que le vendeur intermédiaire avait ou devait avoir connaissance des vices dès son achat, notamment eu égard à ses connaissances spécifiques dans ce domaine, et jugent son action contre son propre vendeur tardive.

Ce que la Cour juge

Le rapport rappelle d’abord que la Cour a déjà considéré à plusieurs reprises que l’article 1648 s’applique par analogie à l’action du vendeur contre celui qui lui a vendu la chose, et le bref délai de cette action ne commence à courir qu’au moment où ce vendeur est lui-même appelé en justice par son acquéreur. Le rapport cite à ce propos des arrêts du 29 janvier 2004 (C.01.0491.N), du 25 juin 2010 (C.09.0085.F) et du 27 mai 2011 (C.10.0178.N).

L’arrêt de 2022 nuance cette règle. La Cour considère que le bref délai commence à courir en principe à partir du moment où le vendeur a eu ou devait avoir connaissance du vice. Ce n’est que lorsque le vice ne se révèle qu’après la revente que le délai part du moment où il est lui-même poursuivi par son acheteur. Elle rejette donc le moyen qui soutenait le contraire.

Ce qu’il faut en retenir

Attendre d’être assigné n’est pas une stratégie sûre : celui qui connaît le vice, ou devait le connaître, doit agir rapidement. Et la connaissance peut être déduite des compétences de l’intéressé. Un professionnel de l’immobilier sera plus facilement réputé avoir su.

Cour de cassation, 12 décembre 2025, les vices cachés en copropriété

Le contexte

Cet arrêt de la Cour de cassation (rôle C.24.0179.F) concerne un immeuble divisé en lots, vendus successivement à différents acheteurs par la société qui en était propriétaire. L’association des copropriétaires formée par ces acheteurs réclamait au vendeur diverses sommes destinées à la remise en état des parties communes, qu’elle disait affectées de vices cachés, ainsi que des dommages et intérêts. La cour d’appel de Bruxelles, par un arrêt du 7 décembre 2023, avait jugé cette demande recevable et fondée.

Ce que la Cour juge

La Cour rappelle que l’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, notamment pour la sauvegarde des droits relatifs aux parties communes (article 577-9 de l’ancien Code civil, puis article 3.92 du Code civil). Mais elle juge que l’action en garantie des vices cachés attachée à la vente de chaque lot, qui se résout principalement par la restitution de tout ou partie du prix, n’est pas une action exercée en vue de la sauvegarde de ces droits.

Elle casse donc l’arrêt en tant qu’il statue sur la demande de l’association contre le vendeur et renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d’appel de Mons.

Ce qu’il faut en retenir

Dans un immeuble en copropriété, la garantie des vices cachés reste attachée à chaque vente. Ce sont les acheteurs, parties aux contrats de vente, qui peuvent l’invoquer contre leur vendeur ; l’association des copropriétaires ne peut pas l’exercer à leur place. Pour des désordres dans les parties communes découverts après l’achat d’un appartement, il faut donc réfléchir tôt, avec un avocat, à qui agit et sur quel fondement.

Les principes qui guident les juges

Au-delà de ces deux arrêts, les textes et les sources officielles consultées permettent de dégager plusieurs lignes directrices, que les juges appliquent au cas par cas.

Les trois premières conditions sont celles que rappelle notaire.be. La même source souligne que la clause « le vendeur ne garantit pas l’absence de vices cachés », présente dans la plupart des ventes, est valable mais sans effet en cas de mauvaise foi. Les enseignements sur une assurance vice caché immobilier sont d’un autre ordre : l’assurance habitation indemnise des sinistres, elle ne remplace pas la garantie du vendeur.

Le rôle décisif de la preuve technique

Dans ces litiges, le juge tranche en droit, mais sur des faits techniques : le défaut était-il visible ? Depuis quand existe-t-il ? Quelle est son origine ? Combien coûte la réparation ? D’où la place centrale de l’expertise. Dans l’affaire jugée le 12 décembre 2025, l’exposé des faits joint à l’arrêt montre ainsi un tribunal de première instance désignant un expert chargé de décrire les vices, de dire s’ils étaient apparents ou cachés et d’en indiquer les remèdes, après des rapports privés produits par les parties.

Pour préparer un tel dossier :

1. faites constater l’état dès la découverte, avant toute réparation non urgente ;
2. conservez les pièces : compromis, acte, échanges avec le vendeur, factures, anciens rapports ;
3. faites examiner le désordre par un expert indépendant, qui en recherche l’origine probable ;
4. consultez un avocat, qui appréciera le fondement, la clause du contrat et le délai.

Si vous devez aller plus loin qu’un constat, vous pouvez demander une expertise immobilière : l’expert de partie décrit le désordre, chiffre les réparations et prépare la discussion avec l’expert judiciaire. Une procédure a un coût ; Wikifin rappelle qu’une assurance protection juridique peut, selon le contrat, prendre en charge des frais d’avocat, d’expert et de procédure.

Notre bureau intervient comme expert de partie. Il n’est pas expert judiciaire : si le litige est porté devant le tribunal, c’est le juge qui désigne l’expert judiciaire. Nos constats et expertises sont établis sur devis.

En résumé : la jurisprudence récente de la Cour de cassation précise le point de départ du bref délai et réserve l’action en garantie aux acheteurs, même en copropriété. Dans tous les cas, la solidité de la preuve technique pèse lourd dans la décision du juge.