Indexation négative du loyer

On associe presque toujours l’indexation à une hausse du loyer. Pourtant, la formule légale ne connaît pas de sens unique : elle suit l’indice santé, à la hausse comme à la baisse. Cet article de nos guides location et bail fait le point sur l’indexation négative du loyer, un cas rare mais que bailleurs et preneurs doivent savoir traiter. Pour les règles générales, commencez par notre article pilier sur l’indexation du loyer.

Nous sommes experts en états des lieux, pas avocats : cet article résume les textes officiels et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.

Qu’est-ce qu’une indexation négative

L’indexation est l’adaptation annuelle du loyer au coût de la vie. Le repère est l’indice santé, publié chaque mois par Statbel. On parle d’indexation négative lorsque l’application de la formule légale donne un loyer plus bas que celui qui était payé jusque-là : cela se produit quand l’indice santé du mois de référence est inférieur à celui qui avait servi au calcul précédent.

Droits Quotidiens, service d’information juridique, le résume ainsi : l’indexation peut être « négative (le loyer diminue) ». Rien dans la formule ne l’en empêche.

La formule appliquée à une baisse de l’indice

Toujours à partir du loyer de base

En Wallonie, l’article 26 du décret du 15 mars 2018 fixe la formule : le loyer adapté « ne peut dépasser » le montant qui résulte du calcul loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ. Le portail officiel de la Wallonie précise les termes :

• le loyer de base est le loyer convenu initialement, hors charges ;
• le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail ;
• l’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède la signature du bail.

La brochure juridique de Bruxelles Logement décrit la même formule pour Bruxelles et rappelle que l’indexation « ne peut jamais être supérieure » au montant qu’elle détermine.

Point essentiel : on part toujours du loyer de base du contrat, jamais du loyer déjà indexé. C’est ce qui rend la baisse possible. Chaque année, le calcul est refait depuis le départ avec le nouvel indice ; si celui-ci est plus bas que l’an dernier, le résultat l’est aussi.

Un exemple chiffré, avec des indices fictifs

Pour illustrer le mécanisme, prenons des valeurs volontairement fictives et arrondies :

L’indice a baissé de 110 à 108 : le loyer indexé passe de 880 à 864 €. Il reste pourtant au-dessus du loyer de base, parce que l’indice actuel dépasse toujours l’indice de départ. Le loyer ne descendrait sous les 800 € du bail que si le nouvel indice tombait sous 100. Pour appliquer ce calcul avec les vrais indices, voyez notre guide sur le calcul de l’indexation du loyer.

Qui peut demander l’indexation à la baisse

En Wallonie, la partie intéressée

L’indexation n’est jamais automatique. Pour le bail de résidence principale, l’article 57 du décret wallon prévoit que l’adaptation au coût de la vie « ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite ». Le texte ne réserve pas cette demande au bailleur : quand l’indice baisse, c’est le preneur qui a intérêt à l’adaptation, et c’est donc à lui de la demander par écrit.

La même disposition limite l’effet dans le temps : la demande « n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande ». Un preneur qui tarde perd donc la baisse pour les mois plus anciens, exactement comme un bailleur qui oublie une hausse ; nos explications sur l’indexation loyer arriérés détaillent ce mécanisme.

Enfin, le décret ne subordonne à l’enregistrement du bail que l’adaptation qui augmente le loyer : « Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et […] enregistré. » Une indexation à la baisse n’est donc pas bloquée, en Wallonie, par l’absence d’enregistrement.

À Bruxelles, une règle à vérifier

À Bruxelles, la brochure officielle rappelle que l’indexation se fait sur demande écrite, avec un effet rétroactif limité aux trois mois qui précèdent le mois de la demande, et qu’elle suppose un bail enregistré et un certificat PEB valable communiqué au preneur. Elle indique aussi qu’un bail non enregistré « ne peut pas être indexé », sans distinguer hausse et baisse. Les sources officielles que nous avons consultées ne traitent pas expressément le cas d’une baisse de l’indice : avant de réclamer ou d’appliquer une indexation négative à Bruxelles, faites-vous confirmer la règle par un service d’information juridique ou un professionnel du droit.

En Flandre, les règles diffèrent encore ; elles font l’objet d’un guide distinct du dossier.

Rédiger la demande d’indexation à la baisse

Le portail de la Wallonie indique que la demande d’indexation doit être faite par écrit et qu’elle peut être envoyée par courrier normal, par SMS ou par e-mail. Une lettre recommandée reste la façon la plus simple de prouver la date d’envoi, et c’est cette date qui fixe les trois mois récupérables. Pour être utile, la demande reprend :

• les références du bail, l’adresse du logement et la date d’entrée en vigueur ;
• le loyer de base et l’indice de départ (mois qui précède la signature) ;
• le nouvel indice (mois qui précède l’anniversaire) et le calcul complet ;
• le nouveau loyer demandé et la date à partir de laquelle il s’applique.

Joindre le calcul évite les allers-retours : le bailleur peut le vérifier en quelques minutes avec les indices publiés par Statbel.

Les clauses du bail face à une baisse

Le bail qui exclut l’indexation

Le portail de la Wallonie rappelle qu’une clause du bail peut prévoir expressément que le loyer ne sera pas indexé pendant la location. Dans ce cas, l’indexation ne joue ni à la hausse ni à la baisse : le loyer convenu reste le même.

Les clauses plus favorables au bailleur

L’article 26, § 2, du décret wallon prévoit que les dispositions contractuelles « dont l’effet excéderait l’adaptation prévue » sont réductibles à celle-ci. Une clause qui aboutirait à un loyer supérieur au résultat de la formule peut donc être ramenée à ce résultat. La portée exacte d’une clause qui prétendrait bloquer toute baisse, dite « clause plancher », dépend de sa rédaction : en cas de désaccord, c’est au juge de paix d’en décider.

À l’inverse, rien n’empêche le bailleur de demander moins que ce que permet la formule : Droits Quotidiens le rappelle, la formule fixe un maximum, pas un montant imposé.

Indexation négative, loi et limites

L’indexation n’est pas une obligation pour le bailleur : il peut choisir de ne pas la demander, et le bail peut l’exclure. Notre article sur la loi indexation loyer Belgique fait le tour de cette question.

Ne confondez pas non plus indexation négative et révision du loyer à la baisse. La révision se demande à des périodes précises, autour de la fin de chaque triennat, et repose sur un autre repère : la valeur locative normale en Wallonie (article 58 du décret), le loyer de référence à Bruxelles depuis le 1er mai 2025 (article 240 du Code bruxellois du logement). À défaut d’accord, le juge de paix tranche.

Enfin, les limitations de l’indexation liées au certificat PEB, qui ont réduit ou bloqué certaines hausses en Wallonie et à Bruxelles, sont un autre mécanisme, traité dans le guide pilier du dossier.

En résumé : l’indexation négative du loyer est l’application normale de la formule légale quand l’indice santé baisse. Elle ramène le loyer vers le loyer de base, ne s’applique qu’après une demande écrite et ne rétroagit que sur trois mois. En Wallonie, le preneur peut la demander même si le bail n’est pas enregistré ; à Bruxelles, la question mérite une vérification.