Quand faire l’état des lieux de sortie ?

La date de l’état des lieux de sortie se décide souvent à la dernière minute, entre deux cartons. Elle compte pourtant autant que son contenu : un constat fait trop tôt décrit un logement encore meublé, un constat fait trop tard, après la remise des clés, ne prouve plus grand-chose. Ce guide de nos guides sur l’état des lieux répond à une seule question, celle du bon moment, en Wallonie et à Bruxelles. Pour le reste (préparation, visite pièce par pièce, signature), voyez notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Ce que disent les textes sur le moment de la sortie

Les deux Régions où nous intervenons ont chacune leur texte, mais la règle de base est la même.

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation prévoit que chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. Il ajoute que cet état des lieux « est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur ». À défaut d’accord, le juge de paix, saisi par requête avant la date de remise des clés, désigne un expert.

À Bruxelles, l’article 220, § 3, du Code bruxellois du logement reprend la même séquence et y ajoute, depuis le 1er novembre 2024, une limite : l’état des lieux de sortie est établi au plus tard dans le mois de la libération des lieux par le preneur. Le juge compétent, saisi avant la date de remise des clés, désigne lui aussi un expert si les parties ne s’entendent pas.

On lit parfois que l’état des lieux de sortie doit obligatoirement se faire le dernier jour du bail. Les textes ne disent pas cela : ils le rattachent à la libération du logement et à la remise des clés, pas à la date d’échéance du contrat. Le dernier jour du bail reste souvent une date commode, mais ce n’est pas une obligation.

Libérer les lieux d’abord

« Libérer les lieux », c’est rendre un logement que le bailleur peut reprendre : vos meubles et effets personnels sont partis, les équipements qui appartiennent au bailleur sont en place. La brochure du Service public de Wallonie sur le bail d’habitation rappelle que l’état des lieux de sortie sert à constater les dégâts et manquements survenus pendant l’occupation, en prenant l’état des lieux d’entrée comme point de comparaison. Un mur caché par une armoire ou un sol couvert de cartons ne peut pas être décrit.

Concrètement, prévoyez votre rendez-vous :

• après le déménagement complet, cave, grenier, garage et jardin compris ;
• après le nettoyage, pour que la propreté ne devienne pas un sujet de litige ;
• quand les petites réparations locatives que vous comptiez faire sont terminées ;
• en journée, avec une lumière suffisante pour juger des murs et des sols ;
• les compteurs encore accessibles, pour relever les index.

Puis la visite, et seulement ensuite les clés

L’ordre libération, état des lieux, remise des clés n’est pas un détail. La brochure wallonne indique qu’en règle générale la remise des clés se fait après que les constats ont été effectués et que l’état des lieux de sortie a été dressé ; elle conseille de l’accompagner d’un reçu en double exemplaire, et, en cas de litige, d’indiquer que les clés sont acceptées sous réserve des dégâts locatifs et des décomptes de charges.

Inverser l’ordre a deux conséquences. D’abord, le juge de paix ne peut plus être saisi utilement : les deux textes exigent qu’il le soit avant la date de remise des clés. Ensuite, Droits Quotidiens explique, pour Bruxelles, qu’un bailleur qui reçoit les clés sans contester peut être considéré comme renonçant à l’état des lieux de sortie. Il lui sera alors difficile de prouver qu’un dégât découvert plus tard date de l’occupation du locataire.

Fixer la date au regard du préavis

La plupart des sorties suivent un congé. En Wallonie, lorsqu’un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui où il a été donné (article 30 du décret). Vous connaissez donc à l’avance la date de fin du bail, et vous pouvez caler le rendez-vous de sortie sur elle.

Trois situations se présentent en pratique.

Vous quittez le logement le dernier jour du bail

C’est le cas le plus simple : l’état des lieux se fait ce jour-là, dans le logement vide, et les clés sont remises à la fin de la visite. Réservez le rendez-vous plusieurs semaines à l’avance, surtout en fin de mois, quand beaucoup de baux se terminent en même temps.

Vous déménagez avant la fin du préavis

Rien n’impose d’attendre le dernier jour : ce qui déclenche l’état des lieux, c’est la libération du logement. Si vous êtes parti plus tôt et que le bailleur est d’accord, la sortie peut se faire dès que le logement est vide. Mettez cependant par écrit la date de remise des clés et ce que vous restez devoir jusqu’à la fin du bail ; une sortie anticipée n’efface pas, à elle seule, les obligations du contrat.

Le logement est libéré mais la visite traîne

À Bruxelles, l’horloge tourne : un mois au plus après la libération des lieux. En Wallonie, le décret ne fixe pas de délai chiffré, mais chaque jour qui passe entre le départ et la visite affaiblit le constat, parce qu’il devient plus difficile d’attribuer un dégât à l’occupation plutôt qu’à la période d’inoccupation. Dans les deux Régions, si la date ne peut pas être fixée d’un commun accord, il faut saisir le juge de paix avant de rendre les clés.

Combien de temps prévoir le jour J

Aucun texte ne fixe la durée d’un état des lieux de sortie. Elle dépend du nombre de pièces, des annexes (cave, garage, jardin), du mobilier pour un logement meublé, de la qualité de l’état des lieux d’entrée et du nombre de points qui font débat. Prévoyez large : il faut parcourir chaque pièce, comparer avec l’entrée, tester les équipements, relever les compteurs, compter les clés et badges, puis relire le document avant de le signer. Le décret wallon énumère d’ailleurs ce que l’état des lieux de sortie contient au minimum, sauf convention contraire : date des constatations, références du bail et de l’état des lieux d’entrée, durée d’occupation, relevé des compteurs, consignation des clés, observations sur ce qui reste à remettre, signatures précédées de la mention « lu et approuvé ».

Pour un petit logement en bon état, certaines parties envisagent un état des lieux de sortie simplifié ; il doit rester assez précis pour être comparé à l’entrée.

Qui peut faire l’état des lieux, et à quelle date

L’état des lieux de sortie est contradictoire : bailleur et locataire, ou leurs mandataires, y participent. Les parties peuvent le dresser elles-mêmes ou désigner ensemble un expert, dont les frais sont partagés ; la brochure wallonne recommande d’ailleurs de faire appel à un expert, parce qu’il faut non seulement constater les dégâts mais aussi les évaluer en tenant compte de la vétusté. Notre article sur l’expertise et état des lieux explique ce qui distingue les deux démarches.

Un huissier de justice peut aussi intervenir, par exemple quand une partie refuse de se présenter ; nous comparons ces formules dans notre article sur les états des lieux huissier. Dans tous les cas, prenez rendez-vous tôt : le professionnel doit pouvoir venir entre votre départ et la remise des clés, et non quelques jours après.

Après la sortie, les délais qui suivent

L’état des lieux de sortie ouvre d’autres délais.

• La garantie locative : dans les deux Régions, elle n’est libérée que sur accord écrit des parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur décision judiciaire. À Bruxelles, l’article 249 du Code ajoute que, sauf procédure contentieuse, elle est libérée dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés ; à défaut, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par période mensuelle commencée.
• Le chômage locatif : la brochure wallonne précise que l’état des lieux de sortie détermine le point de départ de la période de chômage locatif, c’est-à-dire la période pendant laquelle le logement ne peut pas être reloué, par exemple à cause de travaux.
• Les défauts découverts plus tard : un défaut qui n’était pas visible le jour de la visite pose d’autres questions, que nous traitons dans l’article sur le vice caché après l’état des lieux de sortie.

En résumé : quand faire l’état des lieux de sortie ? Le jour où le logement est vide et propre, avant de rendre les clés, et à Bruxelles dans le mois qui suit le départ. Réservez la date dès que vous connaissez la fin du bail, et ne remettez jamais les clés avant d’avoir signé le constat.