État des lieux de sortie simplifié : quand est-ce suffisant ?

À la fin d’un bail qui s’est bien passé, personne n’a envie de passer deux heures à inspecter chaque plinthe. Le locataire veut récupérer sa garantie, le bailleur veut relouer. D’où la tentation d’un document de sortie de quelques lignes. Est-ce permis, et surtout est-ce prudent ? Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique ce que la loi exige à la sortie et dans quels cas une version courte suffit. Pour le rendez-vous lui-même, ses étapes et sa préparation, lisez notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Ce que la loi prévoit pour la sortie

Contrairement à l’état des lieux d’entrée, que la loi rend obligatoire, l’état des lieux de sortie est un droit : chaque partie peut en exiger l’établissement.

• En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 prévoit que « chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés ». Il est établi « après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur ».
• À Bruxelles, l’article 220, § 3, du Code bruxellois du logement pose la même règle, avec une précision ajoutée par l’ordonnance du 4 avril 2024 : depuis le 1er novembre 2024, l’état des lieux de sortie est établi au plus tard dans le mois de la libération des lieux. Si le logement a des compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie comprennent le relevé des index, les numéros de compteurs et leurs codes EAN.

Dans les deux Régions, à défaut d’accord, le juge de paix, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert. Les échéances à respecter sont détaillées dans notre article sur les délais état des lieux de sortie.

Le contenu minimum wallon, « sauf convention contraire »

Le décret wallon est le seul texte qui énumère le contenu d’un état des lieux de sortie. Au paragraphe 5 de l’article 27, il comporte au minimum, « sauf convention contraire » :

Deux enseignements en découlent. D’abord, la loi elle-même conçoit la sortie comme une comparaison avec l’entrée, pas comme une seconde description complète : le document doit se référer au procès-verbal d’entrée et relever les manquements « éventuels ». Ensuite, les parties peuvent s’écarter de cette liste, puisqu’elle s’applique « sauf convention contraire ». Un état des lieux de sortie simple est donc parfaitement admis.

Pourquoi tout dépend de l’état des lieux d’entrée

Une sortie courte n’a de valeur que si l’entrée est précise. L’article 28 du décret wallon et l’article 1731 de l’ancien Code civil, applicable aux baux d’habitation bruxellois par l’article 220 du Code bruxellois, le disent clairement : s’il a été fait un état des lieux détaillé, le locataire doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’en a pas été fait, il est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

Concrètement :

• Entrée détaillée : la sortie peut se contenter de parcourir le document d’entrée et de noter « conforme » ou l’écart constaté, pièce par pièce.
• Entrée sommaire : la comparaison devient difficile, et une sortie simplifiée n’apporte presque rien au bailleur.
• Pas d’entrée du tout : la présomption joue en faveur du locataire ; la sortie reste utile pour les compteurs et les clés, mais elle ne permettra guère de réclamer des dégâts.

La même logique vaut à l’entrée : un état des lieux d’entrée simple peut suffire pour un petit logement, à condition de rester détaillé.

Quand une sortie simplifiée suffit

Une version courte convient lorsque tout concorde :

• l’état des lieux d’entrée est détaillé, signé et, idéalement, accompagné de photos ;
• le logement est rendu vide et propre, ce qui permet de tout voir ;
• le bail a été court ou le logement peu sollicité, avec peu d’usure à apprécier ;
• les parties font la visite ensemble et s’accordent sur chaque constat ;
• aucun travail du locataire (peinture, cheville, aménagement) n’est à discuter.

Dans ce cas, l’état des lieux de sortie peut tenir en une ou deux pages : une ligne par pièce renvoyant à la description d’entrée, les éventuelles différences localisées, les compteurs, les clés, et une phrase par laquelle les parties constatent, si c’est le cas, que le logement est rendu dans l’état décrit à l’entrée, compte tenu de l’usure normale.

Quand il faut un constat complet

Un document de quelques lignes devient risqué dès que quelque chose se discute :

• des dégâts sont visibles : trous, taches, joints noircis, sol rayé, équipement en panne. Chacun doit être localisé et décrit, sinon il sera impossible d’en chiffrer la réparation ;
• les parties ne sont pas d’accord : un document « simplifié » signé par l’un et contesté par l’autre ne règle rien ;
• le logement est meublé : chaque meuble et chaque appareil de l’inventaire d’entrée doit être vérifié ;
• le bail a été long : il faut alors distinguer l’usure normale, la vétusté et le dégât, ce qui demande de la précision ;
• une retenue sur la garantie est envisagée : le bailleur devra justifier chaque montant réclamé.

Si l’état d’un élément soulève une question technique, comme l’origine d’une humidité ou d’une fissure, un simple constat ne suffit plus : la différence entre les deux démarches est expliquée dans notre page expertise et état des lieux.

Une trame d’état des lieux de sortie simple

Voici, à titre d’exemple, la structure d’une sortie courte. Ce n’est pas un modèle officiel : c’est une trame à adapter.

1. En-tête : date et heure, noms des parties et, le cas échéant, de l’expert, adresse du bien, date du bail et date de l’état des lieux d’entrée.
2. Durée d’occupation et avenants éventuels à l’état des lieux d’entrée.
3. Pièce par pièce : « conforme à l’état des lieux d’entrée » ou description précise de l’écart (« trou de cheville de 6 mm, mur gauche de la chambre, à 1,50 m du sol »).
4. Équipements : fonctionnement du chauffage, des sanitaires, de la cuisine, des détecteurs de fumée.
5. Compteurs : index, numéros et codes EAN de l’eau, du gaz et de l’électricité ; jauge de la citerne s’il y en a une.
6. Clés et dispositifs rendus, à comparer avec ceux remis à l’entrée.
7. Documents restant à remettre : attestation d’entretien de la chaudière, par exemple.
8. Observations des parties, lieu, date et signatures précédées de la mention « lu et approuvé ».

Joignez des photos datées des pièces et, surtout, de chaque écart constaté. Les pages officielles de la Région de Bruxelles-Capitale sur l’état des lieux rappellent que la sortie compare l’état du bien à la fin du bail avec celui décrit à l’entrée et identifie les dégâts imputables au locataire.

Les pièges d’une sortie trop rapide

• Visiter un logement encore meublé : les dégâts cachés par un meuble ou un tapis échappent au constat. La loi prévoit justement la sortie après la libération des lieux.
• Oublier les compteurs : sans index de sortie, le décompte des charges devient une source de conflit.
• Écrire « bon état général » : Droits Quotidiens rappelle qu’une formule générique de ce type n’a pas de valeur ; un constat se décrit élément par élément.
• Rendre les clés avant la signature : une fois les clés remises, il n’est plus possible de saisir le juge de paix pour faire désigner un expert.

Un défaut qui n’apparaît qu’après la sortie, comme une infiltration cachée ou une installation défectueuse, pose une question différente, que nous traitons dans notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

Seul ou avec un expert

Dressé par le bailleur et le locataire eux-mêmes, l’état des lieux de sortie ne coûte rien, et un document simple est souvent suffisant quand tout se passe bien. Un expert désigné ensemble, payé à frais partagés, apporte surtout de la neutralité : il sait distinguer l’usure normale d’un dégât, localise chaque écart et le photographie, ce qui évite qu’un détail devienne un litige au moment de libérer la garantie.

En résumé : un état des lieux de sortie simplifié est valable et souvent suffisant, à condition que l’entrée soit détaillée, que le logement soit vide, que les compteurs et les clés soient relevés et que les parties s’accordent. Dès qu’un dégât se discute, un constat complet s’impose.