État des lieux par huissier : quand, comment et à quel prix

On cherche souvent un huissier pour l’état des lieux de sortie quand la relation entre bailleur et locataire s’est tendue, ou quand l’un des deux ne répond plus. L’huissier de justice inspire confiance, et son procès-verbal a du poids devant le juge. Mais un constat d’huissier n’est pas un état des lieux contradictoire, et son prix n’est pas fixé par la loi. Cet article de nos guides sur l’état des lieux fait le point sur son rôle, son coût et les autres voies prévues par les textes. Pour les règles générales, commencez par notre guide complet de l’état des lieux.

Ce que fait l’huissier de justice

En Belgique, la profession s’appelle huissier de justice ; le terme français de commissaire de justice n’a pas cours ici. Parmi ses missions figure le constat. Selon Droits Quotidiens, dans une fiche mise à jour le 26 mars 2026, c’est « la description écrite d’une situation de fait qu’il a personnellement constatée à un moment donné », consignée dans un procès-verbal de constat et utilisable comme preuve en justice. La même fiche précise que l’huissier n’intervient « pas comme expert » et doit rester objectif.

Cette précision change tout pour un état des lieux. L’huissier décrit ce qu’il voit : une tache, un carreau fendu, un logement encombré, des clés non rendues. Il ne dit pas si la tache relève de l’usure normale, ne compare pas nécessairement avec l’état des lieux d’entrée et ne chiffre pas les dégâts. Ce travail d’analyse est celui d’un expert ; le lien entre les deux disciplines est développé dans notre article sur l’expertise et état des lieux.

La valeur du constat devant le juge

La Chambre nationale des huissiers de justice le reconnaît elle-même : « le juge garde son pouvoir d’appréciation », de sorte qu’il peut arriver qu’il ne tienne pas compte d’un constat ; c’est cependant « assez rare ». Un constat qui s’en tient aux faits, sans conclusion, a donc un poids réel, mais il reste une preuve parmi d’autres.

Constat d’huissier ou état des lieux contradictoire

Les textes régionaux ne parlent pas de l’huissier. Ils organisent un état des lieux contradictoire, dressé par les parties ou par un expert.

• En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 impose un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire. Un expert désigné conjointement est payé à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. À défaut d’accord, le juge de paix désigne un expert. À la sortie, chaque partie peut requérir un état des lieux contradictoire et à frais partagés.
• À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement permet à chaque partie de requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, après la libération des lieux et avant la remise des clés, et au plus tard dans le mois de la libération. À défaut d’accord, le juge compétent, saisi avant la remise des clés, désigne un expert.

Quand faire appel à un huissier

Le recours à l’huissier se justifie dans quelques situations précises.

• L’autre partie refuse ou ne répond pas. La Chambre nationale des huissiers de justice écrit qu’un état des lieux réalisé par huissier remplace « avantageusement » un état des lieux d’entrée contradictoire impossible à établir. La voie prévue par les textes reste toutefois la demande au juge de paix, qui désigne un expert.
• Une situation doit être figée sans attendre. Un logement abandonné, des dégâts importants découverts à la remise des clés, des encombrants laissés sur place : le constat date et décrit la situation avant toute intervention.
• Un litige est déjà engagé. Si une procédure se prépare, un procès-verbal objectif, sans conclusion, est une pièce solide.

En dehors de ces cas, un état des lieux contradictoire est généralement plus utile. Pour un départ qui se passe bien, un état des lieux de sortie simple, comparé avec l’entrée et signé par les deux parties, suffit souvent. Le moment de la visite compte aussi : à Bruxelles, il se situe entre la libération des lieux et la remise des clés ; notre article sur la date état des lieux de sortie détaille ces délais.

Et à l’entrée dans les lieux

La question se pose moins souvent à l’entrée, mais elle se pose : un bailleur qui ne parvient pas à fixer un rendez-vous, un locataire qui reçoit les clés d’un logement manifestement abîmé. Les textes prévoient d’abord la voie contradictoire. En Wallonie, l’état des lieux d’entrée se dresse pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation ; à défaut d’accord, le juge de paix, saisi par requête dans les quinze jours qui suivent l’expiration de ce mois, désigne un expert. Un constat d’huissier peut documenter l’état du logement en attendant, mais il ne remplace pas la voie prévue par le décret.

Comment se déroule le constat

La partie qui souhaite un constat contacte un huissier de justice et lui expose la mission : décrire l’état du logement, relever les index des compteurs, constater la restitution ou l’absence des clés. Le jour venu, l’huissier se rend sur place, décrit les lieux, prend des photos et rédige ensuite son procès-verbal.

Quelques conseils pratiques :

• prévenez l’autre partie de la date et de l’heure : sa présence ne rend pas le constat contradictoire, mais elle évite qu’il soit contesté comme fait en catimini ;
• remettez à l’huissier l’état des lieux d’entrée, pour qu’il sache sur quels points porter son attention ;
• demandez-lui de décrire précisément ce qui fait débat, plutôt qu’un constat général ;
• prévoyez l’accès à tous les locaux, compteurs, caves et garages.

Si un défaut apparaît plus tard, après la sortie, le constat ne pourra pas en rendre compte : ce cas particulier est traité dans notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

À quel prix

Il n’existe pas de prix public de l’état des lieux par huissier. Les interventions judiciaires de l’huissier sont tarifées par l’arrêté royal du 30 novembre 1976, comme le rappelle Droits Quotidiens. Mais pour les constats, la Chambre nationale des huissiers de justice est claire : « le tarif légal des huissiers de justice ne prévoit pas de tarification en matière de constat, sauf sur réquisition d’un juge. Le tarif est donc libre. » Elle ajoute que la modération est de mise et que le prix dépend avant tout de la nature du constat et du temps qui y est consacré, rédaction comprise. Des débours, dont des frais d’enregistrement, et la TVA s’ajoutent aux honoraires.

En pratique, demandez un devis écrit, précisant la durée prévue sur place, le nombre de photos et les frais annexes. Pour un grand logement, le temps de visite et de rédaction peut être important.

Qui paie l’huissier

En principe, celui qui le mandate. Les textes régionaux organisent le partage des frais pour l’état des lieux contradictoire, l’expert désigné ensemble et l’expert désigné par le juge ; ils ne prévoient pas de partage pour un constat commandé par une seule partie. Selon Droits Quotidiens, en Wallonie, chaque partie paie la moitié des frais de l’expert commun, « même si le contrat prévoit que tous les frais doivent être payés par le locataire », et celle qui se fait assister par son propre expert en assume les frais. Le sort final de ces dépenses, en cas de procès, relève du juge.

Notre position

Notre bureau n’est ni huissier de justice ni expert judiciaire. Nous dressons des états des lieux d’entrée et de sortie à la demande des parties, de préférence désignés ensemble, pour que le document soit contradictoire, que ses frais se partagent et qu’il compare réellement le logement avec son état d’origine. Un état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie. Le constat d’huissier garde sa place lorsque la voie amiable est fermée ou qu’une situation doit être figée sur-le-champ.

En résumé : l’huissier constate, l’expert compare. Pour la plupart des sorties, un état des lieux contradictoire suffit ; l’huissier se réserve aux situations de blocage ou d’urgence.