Loi Breyne : champ d’application

Un acompte limité, un paiement au rythme du chantier, une garantie financière de l’entrepreneur : ces protections ne valent que si votre contrat entre dans le champ d’application de la loi du 9 juillet 1971. Or tous les chantiers n’y entrent pas. Ce guide de nos guides réception et construction neuve reprend les textes, article par article, pour vous aider à trancher avant de signer. Pour une vue d’ensemble de ce que la loi impose une fois qu’elle s’applique, lisez notre dossier sur la loi Breyne.

Le texte de référence

Le champ d’application est fixé par les deux premiers articles de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, dont la version consolidée est publiée sur Justel. L’article 1 dit quand la loi s’applique, l’article 2 quand elle ne s’applique pas. L’arrêté royal d’exécution du 21 octobre 1971 complète l’ensemble en fixant le seuil des transformations et agrandissements.

C’est une loi fédérale : elle vaut de la même manière à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre. Seules les aides régionales au logement, que le contrat doit mentionner, varient d’une Région à l’autre.

Les deux conditions cumulatives

L’article 1, alinéa 1er, vise toute convention qui transfère la propriété d’une maison ou d’un appartement « à construire ou en voie de construction », ainsi que toute convention par laquelle une personne s’engage à construire, à faire construire ou à procurer un tel immeuble. Deux conditions doivent alors être réunies.

Un immeuble destiné à l’habitation

La maison ou l’appartement doit être destiné à l’usage d’habitation, ou à un usage à la fois professionnel et d’habitation. Un appartement avec un cabinet médical au rez-de-chaussée occupé par le propriétaire entre donc dans le champ ; un immeuble de bureaux, un entrepôt ou un commerce sans logement n’y entrent pas.

Un paiement avant l’achèvement

L’acheteur ou le maître de l’ouvrage doit être tenu, en vertu du contrat, d’effectuer « un ou des versements avant l’achèvement de la construction ». C’est le cœur de la loi : elle protège celui qui paie pour un bien qui n’existe pas encore. Si le contrat prévoit que tout le prix se paie à la fin des travaux, la loi Breyne ne s’applique pas, parce que le risque qu’elle couvre n’existe pas.

Les contrats concernés en pratique

Le SPF Économie résume ce champ en trois grandes situations :

Dans les trois cas, un seul professionnel prend en charge l’ensemble. C’est ce qui distingue ces contrats du chantier que vous coordonnez vous-même : le SPF Économie précise que la loi ne s’applique pas lorsque vous concluez des contrats séparés avec différents entrepreneurs, par exemple un pour le gros œuvre, un autre pour la toiture et un troisième pour les techniques.

Les transformations et agrandissements

Depuis une réforme de 1993, l’article 1, alinéa 2, étend la loi à toute convention qui transfère la propriété d’une maison ou d’un appartement et comporte l’engagement de le transformer ou de l’agrandir. Trois conditions s’ajoutent alors :

1. le bien est à usage d’habitation, ou d’habitation et professionnel ;
2. l’acheteur doit effectuer un ou plusieurs versements avant l’achèvement des travaux ;
3. le prix total des travaux dépasse un minimum fixé par le Roi.

L’arrêté royal du 21 octobre 1971 fixe ce minimum : le prix des travaux de transformation ou d’agrandissement prévu dans le contrat doit atteindre au moins 80 % du prix de vente de l’immeuble et dépasser 18 600 €. Les deux seuils sont cumulatifs. Le cas le plus courant est celui d’un promoteur qui vend une maison ancienne en s’engageant à la rénover lourdement avant la remise des clés.

En revanche, si vous faites rénover une habitation que vous possédez déjà, il n’y a pas de transfert de propriété : le SPF Économie indique que la loi ne s’applique pas. Les situations limites sont détaillées dans notre article sur la loi Breyne et rénovation.

Les exclusions prévues par l’article 2

Même lorsque les conditions de l’article 1 sont réunies, la loi ne s’applique pas aux conventions conclues par :

• les sociétés régionales du logement et leurs sociétés agréées ;
• les communes et les associations intercommunales ;
• un acquéreur ou maître de l’ouvrage dont l’activité habituelle consiste à construire ou faire construire des maisons ou des appartements pour les revendre : tout contrat qu’il conclut est présumé l’être dans ce cadre.

La dernière exclusion vise les professionnels entre eux : un promoteur qui confie la construction d’un immeuble à un entrepreneur général ne bénéficie pas de la loi. Le particulier qui achète ensuite un appartement à ce promoteur, lui, en bénéficie.

La convention d’étude

L’article 2 exclut aussi la convention qui porte seulement sur une étude des travaux, à trois conditions : elle décrit les travaux étudiés et les besoins de l’acquéreur, son coût ne dépasse pas 2 % du coût prévu de la construction, et l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion d’au moins sept jours avant qu’elle ne devienne définitive. Au-delà, ou si l’étude cache en réalité un engagement de construire, la protection de la loi reprend ses droits.

Ce que la loi impose quand elle s’applique

Une fois le contrat dans le champ, plusieurs règles deviennent obligatoires. L’article 7 fixe les mentions du contrat et du compromis : identité du propriétaire du terrain, permis de bâtir ou condition suspensive de son obtention, description des parties privatives et communes, plans et cahiers des charges signés par un architecte, prix total, date de début des travaux, délai d’exécution, indemnités de retard et mode de réception. Les parties doivent affirmer connaître ces documents depuis quinze jours.

Les conditions suspensives

Deux conditions suspensives reviennent souvent dans les recherches. Celle qui porte sur l’obtention du permis de bâtir est prévue à l’article 7, b : le demandeur doit alors remettre une copie certifiée du permis dans le mois de la notification de la décision. Celle qui porte sur l’obtention d’un financement relève de l’article 7, bbis : le contrat doit dire si l’acheteur s’en prévaut, pour quel montant minimum et à quelles conditions, et elle ne peut s’appliquer plus de trois mois après la conclusion du contrat.

Le délai de construction

La loi ne fixe pas elle-même de durée de chantier. C’est le contrat qui doit déterminer la date du début des travaux, le délai d’exécution ou de livraison et les dommages-intérêts pour retard, qui doivent correspondre au moins à un loyer normal du bien achevé. Vérifiez donc le point de départ retenu : une date, l’obtention du permis ou la levée d’une condition suspensive.

L’appartement et la copropriété

Pour un appartement, les plans et cahiers des charges doivent être accompagnés d’une copie de l’acte de base, établi par acte authentique, et du règlement de copropriété. Les règles qui organisent ensuite la vie de l’immeuble relèvent de la loi sur la copropriété en Belgique, distincte de la loi Breyne.

Les garanties et la réception

L’article 12 impose une garantie financière : un cautionnement si l’entrepreneur remplit les conditions de la loi du 20 mars 1991 organisant l’agréation des entrepreneurs, une garantie d’achèvement ou de remboursement dans le cas contraire. La réception se fait en deux temps, provisoire puis définitive au moins un an plus tard (article 9). L’article 6 rend en outre les articles 1792 et 2270 de l’ancien Code civil, qui fondent la responsabilité décennale, applicables au vendeur. Le déroulement de la réception est expliqué dans notre guide sur la loi Breyne réception provisoire.

Les conséquences d’une erreur de qualification

Un professionnel peut être tenté de présenter un contrat comme une simple entreprise en lots séparés ou comme une étude pour échapper aux obligations de la loi. L’article 1 vise pourtant « toute convention » qui remplit ses conditions : c’est le contenu de l’engagement qui compte, et un doute sur ce point mérite l’avis de votre notaire ou d’un avocat. Si le contrat entre dans le champ, l’article 13 prévoit deux sanctions civiles :

• une clause contraire aux articles 3 à 6 et 8 à 11 est réputée non écrite ;
• le non-respect de l’article 7, de l’article 12 ou de leurs arrêtés d’exécution entraîne la nullité du contrat, du compromis ou de la clause.

Seul l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage peut invoquer cette nullité, avant l’acte authentique ou, pour un contrat d’entreprise, avant la réception provisoire. Depuis le 31 mars 2024, des agents désignés par le ministre de l’Économie peuvent aussi constater les infractions et des amendes sont prévues.

Et si la loi ne s’applique pas

Un contrat hors champ n’est pas sans règles. Il relève du Code civil, du contrat d’entreprise ou de la vente, et de ce que les parties ont écrit. La responsabilité décennale de l’architecte et des entrepreneurs pour les gros ouvrages demeure, selon l’article 2270 de l’ancien Code civil. Ce qui disparaît, ce sont les protections propres à la loi Breyne : acompte plafonné, tranches limitées aux travaux exécutés, garantie financière et nullité protectrice. À vous alors de les négocier dans le contrat : paiements au rythme de l’avancement, retenue jusqu’à la réception, attestation d’assurance.

En résumé : la loi Breyne s’applique à une habitation payée en tout ou en partie avant son achèvement, promise par un seul professionnel, sauf exclusion de l’article 2. Vérifiez ce point avant de signer : c’est lui qui décide de toutes vos protections.