Loi Breyne : acompte et paiement par tranches

Acheter sur plan ou faire construire, c’est payer un bien qui n’existe pas encore. Pour que vous ne financiez pas plus que ce qui est réellement bâti, la loi du 9 juillet 1971 encadre strictement chaque paiement, de l’acompte à la dernière tranche. Ce guide de nos guides réception et construction neuve détaille ces règles, fixées pour l’essentiel à l’article 10. Pour une présentation générale de la loi, de ses garanties et de la réception, lisez d’abord notre guide sur la loi Breyne.

Quand les règles de paiement s’appliquent

Les règles de paiement de la loi Breyne ne valent que si la loi s’applique. Selon son article 1er, il faut une convention qui transfère la propriété d’une maison ou d’un appartement à construire ou en construction, ou par laquelle un professionnel s’engage à le construire, le faire construire ou le procurer. Le bien doit être destiné à l’habitation, éventuellement mixte, et vous devez effectuer un ou plusieurs versements avant l’achèvement.

C’est ce paiement anticipé qui justifie la loi : si vous ne payez rien avant la fin des travaux, la question de l’acompte et des tranches ne se pose pas. Les cas limites, dont les exclusions de l’article 2, sont traités dans notre guide sur la loi Breyne champ d’application.

Rien avant le contrat

La première règle est la plus simple : le vendeur ou l’entrepreneur ne peut exiger ni accepter aucun paiement, sous quelque forme que ce soit, avant la conclusion de la convention (article 10, alinéa 1er). Une « réservation » payante avant la signature du compromis, un chèque de garantie remis lors d’une visite du bureau de vente ou un versement pour « bloquer » un lot sont donc exclus.

L’acompte, 5 % au plus

Si un acompte ou des arrhes sont payés lors de la conclusion du contrat, leur montant ne peut dépasser 5 % du prix total (article 10, alinéa 2). Le prix total est celui du contrat : il englobe, selon l’article 7, tous les travaux nécessaires à l’habitabilité normale.

Acompte ou arrhes, la limite est la même. Rien n’oblige d’ailleurs à en verser : notaire.be estime qu’il n’est pas dans votre intérêt de payer un acompte, que vous risqueriez de perdre si le vendeur faisait faillite avant l’acte authentique.

Si le compromis n’aboutit pas

Lorsqu’une promesse de convention, le compromis, n’est pas suivie de la conclusion du contrat, l’indemnité contractuelle à charge de l’acquéreur ne peut dépasser 5 % du prix total. Ce montant forfaitaire peut toutefois être augmenté ou diminué s’il est établi que le préjudice réellement subi est supérieur ou inférieur (article 10, dernier alinéa).

Le paiement à l’acte authentique

Lors de la passation de l’acte authentique chez le notaire, le promoteur ou l’entrepreneur peut réclamer une somme égale au prix du terrain ou de la quotité de terrain vendue, majorée du coût des ouvrages déjà exécutés, compte tenu de l’acompte ou des arrhes versés (article 10, alinéa 3). Deux garde-fous :

• les ouvrages exécutés doivent être approuvés par un architecte autorisé à exercer en Belgique ;
• une copie de cette approbation est jointe à l’acte.

Cette règle suit le transfert de propriété : dès la convention, les droits sur le sol et sur les constructions existantes vous sont transférés (article 4), et la construction devient la vôtre au fur et à mesure de l’incorporation des matériaux (article 5). À l’acte, vous payez donc ce qui vous appartient déjà.

Sur le plan fiscal, notaire.be précise que lors d’un achat sur plan, les droits d’enregistrement s’appliquent à la valeur du terrain au moment de l’achat, tandis que la TVA est payée à l’entrepreneur au fil de la construction.

Les tranches, jamais plus que les travaux exécutés

Le solde du prix n’est exigible, par tranches, qu’à dater de l’acte authentique, et les tranches ne peuvent dépasser le coût des ouvrages exécutés (article 10, alinéa 5).

La loi ne fixe pas le nombre de tranches ni un pourcentage par étape. C’est le contrat, qui doit préciser les modalités de paiement (article 7, e), qui établit le plan : par exemple une tranche au gros œuvre fermé, une à la toiture, une aux techniques, une aux finitions. Quel que soit le découpage, une règle domine : chaque tranche doit correspondre à des travaux réalisés.

La révision du prix

Le prix s’entend à la date de la signature (article 8). Une révision n’est possible que si le contrat la mentionne, et selon l’arrêté royal du 21 octobre 1971 : au plus 80 % du prix du bâtiment, c’est-à-dire du prix total diminué du coût du terrain, peut être révisé, en fonction des salaires et charges sociales et du prix des matériaux. La révision liée aux salaires ne peut porter que sur 50 % du prix du bâtiment. Pour chaque demande de paiement partiel, on tient compte des dernières fluctuations enregistrées avant le commencement des travaux concernés. Le terrain, lui, n’est jamais révisable.

Transformation ou agrandissement

La loi s’applique aussi à la vente d’un bien existant avec engagement de le transformer ou de l’agrandir, lorsque le prix des travaux atteint au moins 80 % du prix de vente et dépasse 18 600 € (arrêté royal, article 1er, § 5). À l’acte, le vendeur peut alors réclamer le prix de vente de l’immeuble, majoré du coût des travaux effectués ; les tranches suivent la même règle. Ces situations sont détaillées dans notre article sur la loi Breyne et rénovation.

Si l’on vous réclame trop

Un appel de fonds qui vous paraît excessif ne se paie pas les yeux fermés. Voici la marche à suivre :

1. Comparez la facture au plan de paiement du contrat et à l’avancement réel, photos à l’appui.
2. Demandez par écrit l’approbation de l’architecte pour les ouvrages facturés, et le détail des travaux couverts par la tranche.
3. Si la tranche dépasse le coût des ouvrages exécutés, contestez-la par lettre recommandée, en rappelant l’article 10 de la loi du 9 juillet 1971.
4. Informez votre notaire et, si vous empruntez, votre banque, qui libère souvent les fonds sur présentation des factures.

Ne payez pas « pour arranger » une tranche anticipée : les sommes versées au-delà des travaux exécutés sont précisément celles que vous risquez de perdre si le chantier s’arrête. Pour la révision du prix, exigez le calcul détaillé et les références utilisées, et vérifiez qu’il ne porte que sur la part révisable du prix du bâtiment, jamais sur le terrain.

Les sanctions en cas de paiement irrégulier

Une clause contraire à l’article 10, par exemple un acompte de 10 % ou des tranches calculées sans lien avec l’avancement, est réputée non écrite (article 13) : elle est écartée, et le reste du contrat s’applique. Depuis le 31 mars 2024, la loi du 9 juillet 1971 prévoit en outre des amendes : une infraction aux articles 10 ou 12 est punie d’une amende pénale ou administrative de 26 € à 50 000 €, ou de 6 % du chiffre d’affaires annuel si ce montant est plus élevé (article 14/6). Des agents désignés par le ministre de l’Économie recherchent et constatent ces infractions.

La garantie qui accompagne les paiements

Payer au rythme du chantier ne suffit pas si l’entreprise fait faillite. L’article 12 impose donc une garantie. L’entrepreneur agréé constitue un cautionnement de 5 % du prix du bâtiment auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, qu’il doit justifier dans les trente jours de la convention ; il est libéré par moitiés, à la réception provisoire puis à la réception définitive. L’entrepreneur non agréé doit garantir l’achèvement ou le remboursement des sommes versées.

En résumé : sous la loi Breyne, rien ne se paie avant le contrat, l’acompte est limité à 5 % du prix total, l’acte couvre le terrain et les ouvrages exécutés, et chaque tranche suit l’avancement réel du chantier. Vérifiez chaque appel de fonds, et gardez votre vigilance pour la réception.