Loi Breyne et rénovation

« Ma rénovation est-elle couverte par la loi Breyne ? » La question revient souvent, et la réponse dépend moins de l’ampleur du chantier que de la nature du contrat. Faire rénover sa propre maison et acheter une maison que le vendeur s’engage à rénover sont deux situations juridiquement différentes. Ce guide de nos guides réception et construction neuve fait le point, textes à l’appui. Pour l’ensemble des règles de la loi, voyez notre dossier sur la loi Breyne.

Ce que dit la loi sur les transformations

À l’origine, la loi du 9 juillet 1971 ne visait que les habitations « à construire ou en voie de construction ». Une réforme de 1993 a ajouté un second alinéa à l’article 1. Depuis lors, la loi s’applique également à toute convention qui a pour objet un transfert de propriété et qui comporte l’engagement de transformer ou d’agrandir une maison ou un appartement, à trois conditions :

1. le bien est à usage d’habitation, ou d’habitation et professionnel ;
2. l’acheteur ou le maître de l’ouvrage doit effectuer un ou plusieurs versements avant l’achèvement des travaux ;
3. le prix total des travaux de transformation ou d’agrandissement dépasse un montant minimum dont le Roi fixe le calcul.

Le texte consolidé est publié sur Justel. Pour la vue d’ensemble des contrats concernés et des exclusions, voyez notre guide sur la loi Breyne champ d’application.

Le double seuil de 80 % et de 18 600 €

L’arrêté royal du 21 octobre 1971 fixe le minimum à son article 1, § 5 : le prix total des travaux de transformation ou d’agrandissement prévu dans le contrat doit s’élever à 80 % au moins du prix de vente de l’immeuble dont la propriété est transférée, et doit excéder 18 600 €. Les deux conditions sont cumulatives.

Ces exemples sont de simples calculs d’illustration. Le seuil vise donc des rénovations lourdes, dont le coût approche ou dépasse la valeur du bien acheté : c’est typiquement le cas d’un promoteur qui vend une maison ancienne en s’engageant à la remettre entièrement à neuf.

La rénovation de votre propre maison

Si vous êtes déjà propriétaire et que vous confiez des travaux à un entrepreneur, il n’y a pas de transfert de propriété. Le SPF Économie l’indique clairement : la loi Breyne ne s’applique pas lorsque le futur propriétaire fait réaliser des travaux dans une habitation qu’il possédait déjà. Peu importe l’ampleur du chantier : une rénovation complète de votre maison, même payée par tranches, relève du contrat d’entreprise ordinaire.

Même raisonnement si vous achetez d’abord une maison chez un notaire, puis signez séparément un contrat de rénovation avec un entrepreneur sans lien avec le vendeur : l’achat et les travaux sont deux contrats distincts, et aucun ne comporte à la fois un transfert de propriété et un engagement de transformer. Si le vendeur et l’entrepreneur sont liés, ou si les deux contrats forment en réalité une seule opération, la question mérite d’être posée à votre notaire avant de signer.

Ce que la loi impose à un achat avec rénovation

Lorsque la rénovation entre dans le champ, les règles générales s’appliquent, avec quelques adaptations prévues par les textes.

Le contrat et le prix

L’article 7 impose les mentions obligatoires : permis, plans et cahiers des charges détaillés signés par un architecte, délai d’exécution et indemnités de retard, mode de réception. Pour une transformation, le contrat doit préciser le prix total de la transformation ou de l’agrandissement, qui englobe tous les travaux nécessaires à l’habitabilité normale. Pour la révision éventuelle du prix, l’arrêté royal considère comme « prix du bâtiment » le prix total des travaux de transformation ou d’agrandissement ; la révision porte au plus sur 80 % de ce prix.

L’acompte et les paiements

L’acompte ou les arrhes restent limités à 5 % du prix total. Lors de l’acte authentique, le vendeur peut réclamer une somme égale au prix de vente de l’immeuble, majoré du coût des travaux déjà effectués, compte tenu de l’acompte versé. Le solde des travaux se paie ensuite par tranches, qui ne peuvent dépasser le coût des ouvrages exécutés.

La garantie financière

L’article 12 vise expressément la transformation et l’agrandissement. Le vendeur qui répond aux conditions de la loi du 20 mars 1991 organisant l’agréation des entrepreneurs constitue un cautionnement ; à défaut, il garantit l’achèvement de la transformation ou de l’agrandissement, ou le remboursement des sommes versées si le contrat est résolu faute d’achèvement.

Les points à relire dans le compromis

Avant de signer un compromis d’achat avec rénovation, relisez-le avec ces questions en tête :

• le prix de vente du bien et le prix total des travaux sont-ils distingués ? C’est leur rapport qui décide du seuil de 80 % ;
• les plans et cahiers des charges de la rénovation sont-ils annexés, détaillés et signés par un architecte ?
• le permis nécessaire est-il obtenu, ou le contrat prévoit-il une condition suspensive pour son obtention ?
• la date de début des travaux, le délai d’exécution et l’indemnité de retard sont-ils écrits ?
• la garantie prévue par l’article 12 est-elle identifiée, avec l’organisme qui la délivre ?
• le contrat reproduit-il, en caractères différents et gras, votre droit d’invoquer la nullité en cas de non-respect des articles 7 et 12 ?

L’acte authentique devra mentionner que les prescriptions des articles 7 et 12 ont été respectées. Si l’un de ces éléments manque au compromis, parlez-en à votre notaire avant la signature de l’acte : la nullité ne peut être invoquée par l’acquéreur qu’avant celle-ci.

Appartement rénové et copropriété

Un promoteur qui réhabilite un immeuble ancien pour le diviser en appartements vendus avant la fin des travaux peut se trouver dans le champ de la loi, soit comme vendeur d’appartements « en voie de construction », soit au titre des transformations. La qualification exacte dépend du projet ; votre notaire la vérifiera. Pour un appartement, les plans doivent être accompagnés de l’acte de base et du règlement de copropriété. Les règles de la copropriété figurent dans le Code civil, et non dans la loi Breyne : voyez notre guide sur le code civil copropriété Belgique.

Hors loi Breyne, comment vous protéger

Le contrat d’entreprise ordinaire vous laisse moins de garde-fous légaux, mais pas aucun :

• la responsabilité décennale : selon l’article 2270 de l’ancien Code civil, l’architecte et les entrepreneurs ne sont déchargés de la garantie des gros ouvrages qu’après dix ans ;
• l’assurance décennale : la loi du 31 mai 2017 impose une assurance de responsabilité civile décennale à l’entrepreneur et à l’architecte pour les travaux sur une habitation en Belgique lorsque l’intervention d’un architecte est obligatoire ; l’entrepreneur remet l’attestation d’assurance au maître de l’ouvrage et à l’architecte avant le début des travaux ;
• le contrat : c’est lui qui fixe l’acompte, le rythme des paiements, les délais, les pénalités et le mode de réception. Négociez un acompte modéré, des paiements liés à l’avancement réel et une retenue jusqu’à la levée des réserves.

Tous les travaux de rénovation ne nécessitent pas d’architecte : l’assurance obligatoire ne joue que lorsque son intervention est requise. Demandez l’attestation dans ce cas et, sinon, interrogez l’entrepreneur sur sa propre couverture.

La réception des travaux de rénovation

Sous la loi Breyne, l’arrêté royal exige un acte écrit et contradictoire pour prouver la réception, et un refus motivé notifié par recommandé. Il prévoit aussi que l’acheteur qui occupe ou utilise les parties transformées ou agrandies est présumé en avoir accepté tacitement la réception provisoire, sauf preuve contraire. La réception définitive ne peut avoir lieu qu’un an au moins après la réception provisoire. Le déroulement de cette étape est détaillé dans notre guide sur la loi Breyne réception provisoire.

Hors loi Breyne, la réception reste le moment où vous vérifiez l’ouvrage et consignez vos réserves. Que le chantier soit neuf ou de rénovation, préparez-la avec le devis, les plans et vos photos d’avant travaux.

En résumé : la rénovation de votre propre maison échappe à la loi Breyne, mais pas l’achat d’un bien que le vendeur s’engage à transformer lourdement, au-delà de 80 % du prix de vente et de 18 600 €. Dans les deux cas, un contrat précis et une réception soignée restent vos meilleures protections.