Loi Breyne, compromis et acte notarié

Pour un achat sur plan ou une maison clé sur porte, la signature se fait en deux temps, comme pour toute vente immobilière : un compromis, puis un acte authentique chez le notaire. Mais sous la loi du 9 juillet 1971, chacun de ces documents obéit à des règles impératives. Ce guide de nos guides réception et construction neuve détaille ce que doivent contenir le compromis et l’acte, ce que vous payez à chaque étape et ce que vérifie le notaire. Pour une vue d’ensemble de la loi Breyne, voyez notre article principal.

Le compromis, une promesse déjà soumise à la loi

Le site notaire.be rappelle qu’un compromis signé sans condition vaut vente : les parties ne peuvent plus se rétracter une fois d’accord sur la chose et le prix. Il conseille à l’acheteur de le faire relire par un notaire avant de signer.

Sous la loi Breyne, cet avertissement pèse encore davantage. L’article 7 de la loi du 9 juillet 1971 impose ses mentions aux conventions « ainsi que [aux] promesses de pareilles conventions ». Le compromis n’est donc pas un brouillon que l’acte viendra compléter : il doit être complet dès sa signature. Pour savoir si votre projet entre dans le champ de la loi, voyez notre guide sur la loi Breyne champ d’application.

Les mentions obligatoires, point par point

Lorsque le permis n’est pas encore obtenu, celui qui le demande s’engage à vous remettre, dans le mois de la notification de la décision, une copie certifiée conforme du permis et de ses conditions.

La clause en gras sur la nullité

Le contrat doit mentionner, dans un alinéa distinct et en caractères différents et gras, que vous avez le droit d’invoquer la nullité de la convention ou d’une clause contraire à la loi en cas de non-respect des articles 7 et 12. Le texte de ces articles doit être repris intégralement dans le contrat. Si cet encadré manque, c’est un signal d’alerte.

Payer à la signature du compromis

L’article 10 pose deux verrous. D’abord, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun paiement, sous quelque forme que ce soit, avant la conclusion de la convention : pas de « frais de réservation » avant le compromis. Ensuite, l’acompte ou les arrhes versés à la signature ne peuvent dépasser 5 % du prix total.

Notaire.be évoque, pour une vente ordinaire, une garantie courante d’environ 10 % du prix, bloquée chez le notaire. Sous loi Breyne, ce montant ne peut pas être demandé : le plafond légal est de 5 %. Sur sa page consacrée à l’achat sur plan, notaire.be rappelle aussi que la loi interdit le paiement total avant la signature de l’acte authentique.

Si le compromis n’est finalement pas suivi du contrat définitif, l’indemnité contractuelle à votre charge ne peut dépasser 5 % du prix total ; elle peut être augmentée ou réduite s’il est établi qu’elle est inférieure ou supérieure au préjudice réellement subi. Et l’article 11 interdit toute clause de rachat.

L’acte authentique chez le notaire

Ce que vous payez à l’acte

À la passation de l’acte, le promoteur ou l’entrepreneur peut réclamer une somme qui, compte tenu de l’acompte, est égale au prix du terrain ou de la quotité vendue, majoré du coût des ouvrages déjà exécutés. Ce coût doit être approuvé par un architecte autorisé à exercer en Belgique, et la copie de cette approbation est jointe à l’acte. Le solde du prix des travaux n’est exigible qu’à dater de l’acte, par tranches qui ne peuvent dépasser le coût des ouvrages exécutés.

Pour la fiscalité, notaire.be précise que l’acheteur sur plan paie les droits d’enregistrement sur la valeur du terrain au moment de l’achat, puis la TVA à l’entrepreneur au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le terrain n’est soumis à la TVA que si trois conditions sont réunies : un terrain à bâtir vendu sous le régime TVA, au même acheteur que le bâtiment, et en même temps.

Ce que l’acte doit constater

L’article 13 impose une mention précise : l’acte authentique doit indiquer que toutes les prescriptions des articles 7 et 12 ont été respectées. Il organise aussi une souplesse : l’absence des plans et cahiers des charges en annexe de l’acte peut être couverte par une déclaration du notaire, reprise dans l’acte, selon laquelle ces documents sont en possession des parties.

Les garanties financières

L’article 12 impose une garantie au vendeur. S’il est agréé comme entrepreneur, il constitue un cautionnement de 5 % du prix du bâtiment auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et en justifie dans les trente jours de la convention. S’il ne l’est pas, il fournit une garantie d’achèvement par caution solidaire d’un organisme financier. L’arrêté royal du 21 octobre 1971 prévoit que le notaire mentionne cette convention de cautionnement dans l’acte de vente et en joint une copie. Notaire.be résume l’enjeu : en cas de faillite, c’est l’organisme financier caution qui met à disposition les fonds nécessaires pour terminer les travaux.

La nullité, une arme à utiliser à temps

L’inobservation de l’article 7, de l’article 12 ou de leurs arrêtés d’exécution entraîne la nullité de la convention, de la promesse ou de la clause contraire. Mais le calendrier est strict : l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage, et lui seul, doit l’invoquer avant la passation de l’acte authentique ou, pour un contrat d’entreprise, avant la réception provisoire. Une fois l’acte signé, cette voie se ferme pour la vente.

D’autres règles jouent sans ce délai : toute clause contraire aux articles 3 à 6 et 8 à 11, par exemple un acompte excessif, est réputée non écrite. Depuis 2024, la loi prévoit aussi des amendes pénales ou administratives en cas d’infraction, recherchées par des agents désignés par le ministre de l’Économie.

Les questions à poser à votre notaire

Selon notaire.be, le notaire conseille en toute impartialité et vérifie les actes indispensables à votre sécurité juridique : il n’est pas là seulement pour lire l’acte. Avant la signature du compromis, puis avant l’acte, demandez-lui notamment :

• si le projet relève bien de la loi Breyne, et pourquoi ;
• si toutes les annexes de l’article 7 sont présentes et si vous les avez reçues assez tôt ;
• quelle garantie le vendeur fournit, auprès de quel organisme, et si sa preuve a été remise ;
• comment la clause de révision du prix est rédigée ;
• quelle part du prix sera exigible à l’acte, et sur quelle approbation d’architecte elle repose.

Quand la loi ne s’applique pas

Si vous achetez un logement existant, ou un bien neuf sans rien payer avant l’achèvement, la loi Breyne ne joue pas et le compromis suit les règles ordinaires de la vente. Il en va autrement si le vendeur s’engage à transformer ou agrandir le bien pour un montant de travaux important : la loi peut alors s’appliquer, comme l’explique notre guide sur la loi Breyne et rénovation.

Justel signale une modification récente : une loi du 22 juillet 2026, publiée le 23 septembre 2026, touche les articles 5 et 6. C’est celle qui introduit le livre 7 du Code civil sur les contrats spéciaux, dont le SPF Justice annonce l’entrée en vigueur au 1er septembre 2027. Les règles décrites ici sur le compromis, l’acompte et l’acte ne font pas partie des articles modifiés.

Après l’acte, la réception

L’acte signé, le chantier se poursuit et vous payez les tranches au fil des travaux. La dernière étape décisive n’a pas lieu chez le notaire, mais sur place : la réception provisoire, qui transfère les risques et marque la fin de la garantie d’achèvement. Notre bureau vous y accompagne, sans être architecte : examen méthodique, photos datées, aide à la rédaction des réserves. La mission est réalisée sur devis.

En résumé : sous la loi Breyne, le compromis doit déjà être complet et reçu quinze jours à l’avance, l’acompte est plafonné à 5 %, l’acte authentique déclenche le paiement du terrain et des travaux exécutés, et le notaire y atteste le respect des articles 7 et 12, garantie comprise.