Loi Breyne pour un appartement sur plan

Un appartement acheté sur plan se paie par étapes, pendant des mois, avant de pouvoir y poser un carton. Entre-temps, le promoteur peut prendre du retard, modifier le projet ou faire faillite. Ce guide de nos guides réception et construction neuve explique comment la loi du 9 juillet 1971 s’applique à ce cas précis : un lot privatif dans un immeuble en copropriété, vendu avant d’être construit. Pour les principes généraux, commencez par notre présentation de la loi Breyne.

Quand la loi Breyne s’applique à un appartement

Selon l’article 1 de la loi du 9 juillet 1971, la loi vise toute convention qui transfère la propriété d’un appartement « à construire ou en voie de construction », ou par laquelle un professionnel s’engage à le construire, à le faire construire ou à le procurer. Deux conditions doivent être réunies :

1. l’appartement est destiné à l’habitation, ou à un usage professionnel et d’habitation ;
2. en vertu du contrat, l’acheteur doit effectuer un ou plusieurs versements avant l’achèvement de la construction.

C’est le cas typique de la vente sur plan par un promoteur : vous signez un compromis, puis l’acte authentique, et vous payez au fil du chantier. La loi parle d’ailleurs expressément du « promoteur ou [de] l’entrepreneur » lorsqu’elle règle les paiements.

Acheter hors loi Breyne

On lit parfois qu’un promoteur peut « choisir » de vendre hors loi Breyne. Ce n’est pas une option contractuelle : si les deux conditions sont réunies, la loi s’applique, quel que soit le titre donné au contrat. Un achat se fait hors loi Breyne seulement lorsque ses conditions manquent, par exemple :

• vous achetez un appartement achevé et ne payez rien avant la fin des travaux : c’est alors une vente ordinaire ;
• la convention est conclue par une société régionale du logement ou l’une de ses sociétés agréées, par une commune ou une intercommunale (article 2) ;
• l’acquéreur est un professionnel dont l’activité habituelle est de construire ou faire construire pour revendre ;
• le contrat ne porte que sur une étude, aux conditions strictes de l’article 2 (coût limité à 2 % du coût prévu de la construction, délai de réflexion d’au moins sept jours).

Le cas du rez commercial dans un immeuble à appartements mérite une attention particulière : un lot uniquement commercial n’est pas destiné à l’habitation et n’entre donc pas, en principe, dans les termes de l’article 1, alors qu’un lot mixte, où l’on habite et travaille, y entre. Les situations limites sont détaillées dans notre article sur la loi Breyne champ d’application.

Ce que le compromis doit contenir pour un appartement

L’article 7 s’applique aux conventions, mais aussi aux « promesses de pareilles conventions » : le compromis doit donc déjà être complet. Pour un appartement, plusieurs mentions prennent un relief particulier.

Le contrat doit aussi rappeler, dans un alinéa distinct, en caractères différents et gras, que l’acquéreur peut invoquer la nullité en cas de non-respect des articles 7 et 12. Le rôle du notaire à ce stade est détaillé dans notre guide sur le compromis et l’acte.

Payer au rythme du chantier

L’article 10 interdit au promoteur d’exiger ou d’accepter un paiement avant la signature de la convention. À la signature, un acompte ou des arrhes ne peuvent dépasser 5 % du prix total. À l’acte authentique, le promoteur peut réclamer le prix de la quotité de terrain vendue, majoré du coût des ouvrages déjà exécutés, avec l’approbation d’un architecte dont la copie est jointe à l’acte. Le solde se paie ensuite par tranches, qui ne peuvent jamais dépasser le coût des ouvrages exécutés.

Ce rythme suit le transfert de propriété : les droits du vendeur sur le sol vous sont transférés immédiatement (article 4), la construction au fur et à mesure de l’incorporation des matériaux (article 5). Côté fiscal, notaire.be précise que, pour un achat sur plan, vous payez les droits d’enregistrement sur la valeur du terrain au moment de l’achat, puis la TVA à l’entrepreneur au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Les garanties si le promoteur fait faillite

L’article 12 oblige le vendeur à fournir une garantie, dont la forme dépend de son agréation :

• promoteur ou entrepreneur agréé : un cautionnement égal à 5 % du prix du bâtiment, constitué auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ; il doit en justifier dans les trente jours de la convention (article 3 de l’arrêté royal du 21 octobre 1971) ;
• promoteur non agréé : une garantie d’achèvement, donnée par caution solidaire d’un établissement de crédit, d’une entreprise hypothécaire ou d’une entreprise d’assurances, qui s’engage à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble dont fait partie l’appartement (article 4 de l’arrêté).

Pour la vente, l’arrêté prévoit que le notaire mentionne la convention de cautionnement dans l’acte et en joint une copie. L’engagement de la caution d’achèvement prend fin à la réception provisoire, d’où l’importance de ne pas la bâcler.

Deux réceptions pour un appartement

La réception des parties privatives

Pour un appartement, l’article 5 retarde le transfert des risques jusqu’à la réception provisoire des parties privatives. Selon l’arrêté royal du 21 octobre 1971, seul un acte écrit et contradictoire prouve la réception, et un refus doit être notifié, avec ses motifs, par lettre recommandée. Attention : l’acheteur qui occupe ou utilise le bien est présumé, sauf preuve contraire, en accepter tacitement la réception provisoire. Vous êtes aussi présumé agréer les travaux si vous laissez sans suite la demande écrite du vendeur puis ne comparaissez pas dans les quinze jours de sa sommation par huissier.

La réception des parties communes

Les communs suivent des règles propres. La présomption liée à la sommation d’huissier ne s’applique pas à leur réception. Le vendeur qui reste propriétaire de lots n’exerce aucun des droits attachés à la copropriété lors de cette réception, pour ne pas être juge et partie. Et si la présence d’un copropriétaire est requise mais qu’il ne comparaît pas dans le délai raisonnable fixé par exploit d’huissier, le tribunal statue à son égard.

Enfin, l’article 9 fixe l’ordre : la réception définitive de votre appartement ne peut avoir lieu qu’un an au moins après la réception provisoire, et seulement si la réception définitive des parties communes, accès compris, a déjà eu lieu, de manière à garantir une habitabilité normale.

Vices cachés et responsabilité du promoteur

La réception provisoire couvre ce qui se voit. Pour les défauts graves révélés plus tard, l’article 6 rend applicables au vendeur les articles 1792 et 2270 du Code civil, fondements de la responsabilité décennale. Trois précisions comptent en appartement :

• la garantie profite aux propriétaires successifs : si vous revendez, votre acheteur en bénéficie ;
• l’action ne peut toutefois être exercée que contre le vendeur originaire, c’est-à-dire le promoteur ;
• si un appartement de l’immeuble a été vendu avant son achèvement, la responsabilité du vendeur pour les parties communes des appartements vendus après l’achèvement suit la même règle.

Justel signale qu’une loi du 22 juillet 2026, publiée le 23 septembre 2026, modifie les articles 5 et 6 : c’est la loi qui introduit le livre 7 du Code civil, dont le SPF Justice annonce l’entrée en vigueur au 1er septembre 2027. D’ici là, les renvois actuels au Code civil restent applicables.

Si vous achetez un appartement existant que le vendeur s’engage à transformer, la loi peut aussi s’appliquer, à partir d’un certain montant de travaux : voyez notre guide sur la loi Breyne et rénovation.

Le certificat PEB d’un appartement neuf

La performance énergétique d’un appartement neuf relève de la Région. En Wallonie, le Service public de Wallonie décrit une procédure menée par un responsable PEB agréé : déclaration PEB initiale jointe à la demande de permis, déclaration PEB finale après les travaux, puis certificat PEB, la carte d’identité énergétique du bâtiment. À Bruxelles, Homegrade indique que la déclaration PEB est établie à la réception des travaux. Demandez au promoteur où en est la procédure et réclamez le certificat de votre lot.

En pratique, avant et après la signature

Avant de signer, vérifiez que les annexes sont complètes et que vous les avez depuis quinze jours, contrôlez l’acompte et la garantie, et faites relire le compromis par votre notaire. Pendant le chantier, comparez chaque appel de fonds à l’avancement réel. À la fin, préparez deux visites distinctes : votre lot, puis les communs.

Notre bureau vous accompagne lors de la réception provisoire, sans être architecte : examen méthodique du lot, photos datées, aide à la rédaction des réserves. La mission est réalisée sur devis.

En résumé : pour un appartement sur plan, la loi Breyne s’applique dès que vous payez avant l’achèvement ; elle impose un compromis complet, des paiements au rythme du chantier, une garantie du promoteur et une réception en deux temps, lot privatif puis parties communes.