État des lieux de sortie : déroulement, étapes et conseils

Le bail touche à sa fin, le locataire déménage : reste à constater dans quel état il rend le logement. Ce dossier de nos guides sur l’état des lieux explique comment se déroule un état des lieux de sortie, étape par étape, en Wallonie et à Bruxelles. Pour le cadre général, de l’entrée à la sortie, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

À quoi sert l’état des lieux de sortie

Il compare l’état du logement au moment du départ avec celui décrit dans l’état des lieux d’entrée. Les différences sont ensuite classées : ce qui relève de l’usure normale, de la vétusté ou de la force majeure reste à charge du bailleur ; les dégâts et manquements imputables au locataire peuvent donner lieu à une indemnité, déduite de la garantie locative.

La brochure wallonne sur le bail d’habitation souligne que le document daté et signé permet à la fois de constater la libération des lieux, la remise des clés et la libération de la garantie.

Un document demandé, pas imposé d’office

On lit parfois que l’état des lieux de sortie serait obligatoire pour tout bail. Les textes disent autre chose : en Wallonie (article 27 du décret du 15 mars 2018) comme à Bruxelles (article 220 du Code bruxellois du Logement), chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. Il n’en reste pas moins indispensable en pratique, comme l’explique notre article l’état des lieux de sortie est-il obligatoire.

Qui fait l’état des lieux de sortie

Les parties peuvent le dresser elles-mêmes, ensemble, ou se faire représenter. Elles peuvent aussi désigner un expert commun, dont les frais sont partagés. La brochure wallonne recommande cette solution pour la sortie, « car c’est une étape délicate à négocier » : il faut non seulement constater les dégâts, mais aussi les évaluer et, le cas échéant, les imputer à l’une ou l’autre partie, avant de fixer une indemnité déduite de la garantie. Lorsque l’agence qui gère le bien s’en charge, gardez à l’esprit qu’elle est mandatée par le bailleur : notre article sur l’état des lieux de sortie par l’agence immobilière fait le point.

Le moment de l’état des lieux de sortie

Il est établi après la libération des lieux par le locataire et avant la remise des clés au bailleur. À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, il doit l’être au plus tard dans le mois de la libération des lieux. Droits Quotidiens précise qu’un bailleur qui reprend les clés sans contestation peut être considéré comme renonçant à l’état des lieux de sortie. Pour fixer la date au regard du préavis, voyez quand faire l’état des lieux de sortie.

Les étapes, une à une

1. Convenir d’une date et de l’intervenant

Bailleur et locataire fixent ensemble le rendez-vous, de préférence par écrit. Une lettre de convocation à l’état des lieux de sortie laisse une trace utile si l’autre partie ne répond pas. Décidez aussi qui dresse le document : les parties elles-mêmes, ou un expert désigné ensemble, dont les frais sont partagés. Une partie empêchée peut se faire représenter ; notre article sur la procuration pour l’état des lieux de sortie explique comment.

2. Libérer et préparer le logement

Le locataire vide le logement, sauf le mobilier loué, le nettoie et effectue les petites réparations locatives qui lui incombent : trous de cheville, ampoules, joints, poignées. Il rassemble les attestations d’entretien, la chaudière en premier lieu, et toutes les clés, badges et télécommandes reçus à l’entrée. Relire l’état des lieux d’entrée, à ce stade, évite bien des surprises. Notre check-list d’état des lieux de sortie reprend tous les points à vérifier.

3. La visite comparée, pièce par pièce

Le jour J, on parcourt le logement dans le même ordre que l’état des lieux d’entrée, document en main. Pour chaque élément, on note l’état actuel, on le compare à la description d’entrée et on photographie chaque différence. Pour la méthode générale de description, notre guide sur comment faire un état des lieux d’entrée s’applique aussi à la sortie.

4. Les compteurs, les clés et les documents

On relève l’index de chaque compteur avec son numéro et, à Bruxelles, son code EAN, comme l’exige l’article 220 du Code bruxellois pour les logements à compteurs individuels. Le relevé des compteurs lors de l’état des lieux de sortie détaille la démarche. On compte les clés restituées et on note les documents restant à remettre.

5. Les conclusions, la signature et la remise des clés

Le document récapitule les dégâts admis, éventuellement leur montant, et les points contestés. Chaque partie le relit, le signe avec la mention « lu et approuvé » et en garde un exemplaire. Les clés sont remises ensuite. Pour le contenu exact du document, voyez le procès-verbal d’état des lieux de sortie : contenu et valeur.

Usure normale ou dégât locatif

En Wallonie, l’article 28 du décret prévoit que, s’il a été fait un état des lieux détaillé, le locataire doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. À défaut d’état des lieux d’entrée détaillé, il est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. La brochure bruxelloise rappelle la même règle.

La brochure wallonne donne des exemples : des traces de coups dans les murs constituent un dommage, un défaut d’entretien de la chaudière un manquement. Les dégâts font l’objet d’une évaluation chiffrée qui tient compte de la vétusté des équipements et du degré d’amortissement des décors : une peinture ancienne ne se facture pas comme une peinture neuve.

Si un défaut caché apparaît après la sortie, d’autres règles entrent en jeu : voyez notre article sur le vice caché après l’état des lieux de sortie.

Les frais et la garantie locative

Chaque partie peut demander un état des lieux de sortie à frais partagés : un expert désigné ensemble est payé moitié par le bailleur, moitié par le locataire. Notre guide qui paie l’état des lieux détaille les autres cas, et le prix d’un état des lieux de sortie nos tarifs, dès 80 € TVAC par partie.

On lit parfois que le bailleur disposerait d’un mois pour restituer la garantie. Les textes belges disent autre chose. Dans les deux Régions, la garantie n’est libérée que sur accord écrit des parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur décision judiciaire. À Bruxelles, l’article 249 du Code ajoute que, sauf procédure contentieuse, elle est libérée dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés ; à défaut, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.

En cas de désaccord

Personne n’est tenu de signer un constat qu’il conteste. Droits Quotidiens conseille de faire ajouter ses remarques, de proposer un expert commun ou de saisir le juge de paix avant de restituer les clés. À défaut d’accord, le juge, saisi par requête avant la remise des clés, désigne un expert ; le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel, et l’état des lieux de cet expert s’impose aux deux parties.

On lit aussi parfois qu’un état des lieux d’huissier serait « incontestable ». Ce n’est pas ce que prévoient les textes régionaux : c’est l’expert désigné par le juge qui tranche lorsque les parties ne s’entendent pas. Pour toutes les voies de recours, voyez comment contester un état des lieux de sortie, et si c’est l’une des parties qui refuse de venir, notre article locataire refuse état des lieux de sortie.

Les situations particulières

Le déroulement reste le même, mais certains cas demandent une attention particulière : l’état des lieux de sortie d’un logement meublé, où chaque meuble est comparé à l’inventaire d’entrée ; l’état des lieux de sortie en colocation, lorsque les colocataires ne partent pas tous en même temps ; ou l’état des lieux de sortie d’un bien commercial, soumis à d’autres règles que le bail d’habitation. Le sommaire du dossier, en fin d’article, rassemble tous les cas.

En résumé : l’état des lieux de sortie se demande, se prépare et se fait au bon moment, après le déménagement et avant la remise des clés. Il compare, pièce par pièce, le logement à l’état des lieux d’entrée, distingue l’usure normale des dégâts et ouvre la voie à la libération de la garantie.