État des lieux de sortie et assurance habitation

Au moment de quitter un logement loué, bailleur et locataire se demandent souvent si « l’assurance » va payer les dégâts constatés. La réponse est rarement aussi simple. L’assurance habitation du locataire couvre des sinistres précis, alors que l’état des lieux de sortie compare le logement rendu à celui qui avait été reçu. Ce guide de nos guides sur l’état des lieux fait le lien entre les deux. Pour les étapes de la visite elle-même, voyez notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Ce que l’état des lieux de sortie établit

L’état des lieux de sortie constate l’état du logement au moment où le locataire le rend. Comparé à l’état des lieux d’entrée, il permet d’identifier les dégradations dont le locataire répond.

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 permet à chaque partie de requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. Il est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur, et comporte au minimum la date des constatations, l’identité de leurs auteurs, les références du bail et de l’état des lieux d’entrée, les index des compteurs, la remise des clés et les signatures. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi avant la remise des clés, désigne un expert.

À Bruxelles, l’article 220, § 3, du Code bruxellois du logement prévoit le même état des lieux contradictoire et à frais partagés, après la libération des lieux et avant la remise des clés, et depuis le 1er novembre 2024 au plus tard dans le mois de la libération des lieux. À défaut d’accord, le juge compétent, saisi avant la remise des clés, désigne un expert.

Pour un logement en immeuble, notre guide sur l’état des lieux de sortie d’un appartement détaille les points propres aux parties privatives et aux compteurs.

La responsabilité du locataire à la sortie

Le locataire répond des dégradations et des pertes survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. En Wallonie, c’est l’article 16 du décret ; l’article 18 ajoute qu’il est tenu des dégradations causées par les personnes de son habitation ou ses sous-locataires. L’article 28 précise l’enjeu de l’état des lieux d’entrée : s’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur rend le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; s’il n’y en a pas eu, il est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

À Bruxelles, la règle générale des dégradations reste celle de l’article 1732 de l’ancien Code civil, qui s’exprime dans les mêmes termes.

Dégât locatif ou sinistre

C’est la distinction clé. Un trou dans un mur, un parquet rayé, une tache sur une moquette ou une porte abîmée sont des dégâts locatifs : ils se règlent entre le bailleur et le locataire, le plus souvent sur la garantie locative. Un incendie ou un dégât des eaux sont des sinistres : ils se déclarent à l’assureur, qui applique les garanties et exclusions de sa police.

Une assurance habitation n’est pas une assurance « fin de bail ». Avant de compter sur elle pour un dégât constaté à la sortie, lisez vos conditions générales : la liste des événements couverts, les exclusions et la franchise y figurent.

L’obligation d’assurance, région par région

En Wallonie, l’incendie

L’article 17 du décret wallon prévoit que le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute, et que cette responsabilité est couverte par une assurance. Sauf convention contraire, le preneur la contracte avant l’entrée dans les lieux et « apporte la preuve du paiement des primes annuellement ». S’il ne le fait pas dans le mois suivant l’entrée dans les lieux, ou ensuite dans le mois suivant la date anniversaire de l’entrée, le bailleur peut faire ajouter à sa propre police une clause d’abandon de recours au profit du preneur et lui en répercuter le coût ; la franchise peut rester à charge du preneur si sa responsabilité est engagée.

À Bruxelles, l’incendie et le dégât des eaux

Pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’article 220/1 du Code bruxellois du logement prévoit que le preneur répond de l’incendie et du dégât des eaux, sauf s’il prouve qu’ils se sont déclarés sans sa faute. Sa responsabilité est couverte par une assurance conclue auprès d’un assureur autorisé ; sauf convention contraire, il la contracte avant l’entrée dans les lieux et apporte la preuve du paiement des primes annuellement. Si la preuve manque dans le mois suivant l’entrée, puis dans le mois qui suit la demande du bailleur, celui-ci peut faire ajouter une clause d’abandon de recours et en répercuter le coût ; la franchise peut rester à charge du preneur.

Ces délais d’un mois sont des délais de réaction pour le bailleur, pas une dispense de preuve annuelle. Pour le détail des garanties, voyez notre guide sur l’assurance incendie en location.

Pas d’« attestation d’état des lieux de sortie » officielle

On cherche souvent une « attestation d’état des lieux de sortie pour l’assurance ». Aucun texte wallon ou bruxellois consulté ne prévoit un tel document. Si un sinistre est déclaré, l’assureur peut demander ce qui lui paraît utile : bail, états des lieux d’entrée et de sortie, photos datées, factures. Le document qui a le plus de poids reste l’état des lieux de sortie contradictoire, signé par les deux parties ou dressé par un expert qu’elles ont désigné ensemble.

Si le locataire ne se présente pas, ou refuse de signer, la procédure change : voyez notre guide « locataire refuse état des lieux de sortie ». Sans constat contradictoire, la discussion avec un assureur devient nettement plus difficile.

Un sinistre découvert à la sortie

Il arrive que l’état des lieux de sortie révèle une trace d’humidité, une infiltration ou les suites d’une fuite. Dans ce cas :

1. faites-le décrire dans l’état des lieux de sortie, avec sa localisation, son étendue et des photos datées ;
2. déclarez-le rapidement aux assureurs concernés : celui du locataire, celui du bailleur et, en appartement, celui de la copropriété si les parties communes sont touchées ;
3. ne réparez pas avant le constat, sauf mesure urgente pour limiter les dégâts ;
4. conservez les échanges avec l’assureur et l’autre partie.

L’assureur déterminera l’origine du sinistre et ce que couvre la police. Si un défaut n’apparaît qu’après la remise des clés, la question devient celle d’un vice caché après l’état des lieux de sortie, plus délicate à trancher.

En cas de désaccord persistant avec votre assureur, l’Ombudsman des assurances propose un service de médiation des litiges.

Qui paie l’état des lieux de sortie

Les deux Régions prévoient un état des lieux de sortie à frais partagés entre le bailleur et le locataire lorsqu’une partie le requiert. En Wallonie, pour l’état des lieux d’entrée, l’article 27 précise qu’un expert désigné conjointement est payé à parts égales, alors qu’un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. Ce coût ne relève pas de l’assurance habitation : c’est une dépense liée à la fin du bail, pas un sinistre. Si la sortie se fait en colocation, la répartition entre colocataires suit le bail et le pacte de colocation.

Le rôle d’un expert indépendant

Un expert désigné par les deux parties dresse l’état des lieux de sortie contradictoirement, en le comparant pièce par pièce à l’état des lieux d’entrée. Il distingue l’usure normale et la vétusté des dégâts locatifs, localise et photographie chaque constat. Il ne se prononce pas sur la couverture d’une assurance, qui relève de l’assureur, mais son rapport constitue une base solide pour la discussion. Notre bureau réalise l’état des lieux d’entrée ou de sortie dès 80 € TVAC par partie, en Wallonie et à Bruxelles.

En résumé : l’état des lieux de sortie fixe l’état du logement rendu, l’assurance habitation couvre les sinistres prévus par la police. En Wallonie, le locataire assure l’incendie ; à Bruxelles, l’incendie et le dégât des eaux pour les baux depuis le 1er novembre 2024. Un constat contradictoire et photographié reste la meilleure preuve, pour le bailleur, le locataire et leurs assureurs.