État des lieux de sortie gratuit : est-ce possible ?

Peut-on faire un état des lieux de sortie sans rien payer ? Oui. Aucun texte, ni en Wallonie ni à Bruxelles, n’oblige bailleur et locataire à faire appel à un professionnel pour constater l’état du logement au départ. Mais gratuit ne veut pas dire improvisé : le document doit être contradictoire, établi au bon moment et comparable à l’état des lieux d’entrée. Cet article de nos guides sur l’état des lieux fait le point sur ce que permettent les textes et sur les pièges à éviter. Pour les étapes de la visite elle-même, voyez notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Oui, bailleur et locataire peuvent le dresser eux-mêmes

En Wallonie, l’article 27, § 4, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation dispose que « chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés ». À Bruxelles, l’article 220, § 3, du Code bruxellois du logement reprend la même formule. Aucun des deux textes n’exige qu’un expert intervienne.

Concrètement, trois formules sont possibles :

• les parties seules : bailleur et locataire parcourent le logement ensemble et rédigent le constat ; c’est la formule gratuite ;
• un expert commun : les deux parties le choisissent ensemble et partagent ses honoraires ;
• un expert par partie : chacun se fait accompagner par le professionnel de son choix, à ses propres frais.

La Région de Bruxelles-Capitale indique d’ailleurs sur sa page consacrée à l’état des lieux qu’il est dressé de préférence par un expert, avec des honoraires partagés, ou conjointement par le locataire et le bailleur. La formule gratuite est donc parfaitement admise, à condition d’en respecter les exigences.

La même question se pose à l’arrivée du locataire : notre article « état des lieux d’entrée gratuit : est-ce possible » traite ce premier constat, qui conditionne tout ce qui se passera au départ.

Le bon moment, après la libération des lieux

L’état des lieux de sortie se fait à un moment précis. En Wallonie comme à Bruxelles, il est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur. À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, le Code ajoute qu’il doit être dressé au plus tard dans le mois de la libération des lieux.

Ce calendrier a une raison pratique : un logement vide se voit en entier. Les traces derrière un canapé, l’état du sol sous un tapis, l’intérieur des armoires ou le fond d’un placard ne peuvent pas être constatés tant que les affaires du locataire sont encore là. Fixez donc le rendez-vous une fois le déménagement terminé et le nettoyage fait, mais avant de rendre les clés.

Ce que doit contenir le document de sortie

Un état des lieux de sortie gratuit n’est pas un état des lieux allégé. En Wallonie, l’article 27, § 5, du décret énumère son contenu minimal, sauf convention contraire :

• la date des constatations et l’identité de ceux qui les font ;
• la désignation du bien ;
• les références au bail, à l’état des lieux d’entrée, à la durée d’occupation et à tout avenant ;
• la référence aux éventuels manquements et dégâts imputables au preneur ;
• le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes ;
• la liste des clés, télécommandes, badges et autres dispositifs remis ;
• les éléments ou documents restant à remettre ;
• le lieu et la date de signature, et les signatures précédées de la mention « lu et approuvé ».

À Bruxelles, l’article 220 précise que, si le logement a des compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie reprennent les index, les numéros de compteurs et les codes EAN d’eau, de gaz et d’électricité.

Comparer avec l’entrée, le cœur de l’exercice

L’état des lieux de sortie n’a de sens que par comparaison. L’article 28 du décret wallon le dit clairement : s’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur « doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». À Bruxelles, la règle est la même.

Pour que la comparaison soit possible, reprenez la trame d’entrée : même ordre des pièces, mêmes désignations, mêmes éléments décrits (plafond, murs, sol, menuiseries, équipements). Notez ensuite, point par point, ce qui a changé.

S’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire. Un constat de sortie gratuit reste alors utile pour fixer l’état au départ, mais il ne permettra guère de réclamer des dégâts.

Un défaut qui n’était pas visible le jour de l’entrée et qui apparaît en cours de bail pose une autre question, que nous traitons dans notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

Qui paie quoi selon la formule choisie

La brochure de la Région bruxelloise rappelle que chacune des parties peut se faire accompagner d’un expert de son choix, « qu’elle est alors seule à payer », et qu’un état des lieux dressé par une seule des parties ou par un expert désigné par une seule d’entre elles peut toujours être contesté par l’autre.

Au bureau, l’état des lieux de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie. Pour la question plus générale du coût, à l’entrée comme à la sortie, lisez notre article « état des lieux gratuit : est-ce possible ».

Quand le gratuit peut coûter cher

Nos visites nous montrent les mêmes difficultés chaque fois que les parties font la sortie seules :

• la neutralité : le bailleur et le locataire n’ont pas le même intérêt, et la discussion sur une trace ou une griffe se tend vite ;
• l’usure normale : distinguer la vétusté, dont le locataire ne répond pas, d’un dégât locatif demande de l’expérience ; la brochure wallonne rappelle que les dégâts s’évaluent en tenant compte de la vétusté des équipements et de l’amortissement des décors ;
• le chiffrage : constater un dégât ne suffit pas, il faut l’évaluer ; sans accord sur un montant, la garantie reste bloquée ;
• la précision : « quelques traces » ou « état correct » ne permettent pas de comparer.

Ce dernier point pèse lourd. En Wallonie, il ne peut être disposé de la garantie locative qu’au profit de l’une ou l’autre partie, sur production d’un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail ou d’une décision judiciaire (article 62, § 3). À Bruxelles, le bailleur doit libérer la garantie dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, il doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé (article 249). Un constat clair et signé permet de s’accorder rapidement sur le solde.

Lorsque les dégâts sont importants ou techniques, une évaluation plus poussée peut être utile : notre article sur l’expertise et état des lieux explique la différence entre les deux démarches.

Réussir un état des lieux de sortie sans expert

Si vous choisissez la formule gratuite, quelques réflexes limitent les risques :

1. Imprimez ou ouvrez l’état des lieux d’entrée et suivez-le pièce par pièce.
2. Photographiez chaque différence avec une vue d’ensemble et un gros plan ; conservez les fichiers d’origine, qui gardent leur date.
3. Relevez les compteurs et, à Bruxelles, les codes EAN.
4. Comptez les clés, badges et télécommandes rendus.
5. Notez les documents restant à remettre, par exemple une attestation d’entretien de chaudière.
6. Faites signer chaque exemplaire par les deux parties, avec la mention « lu et approuvé », et gardez-en un chacun.

La brochure du Service public de Wallonie conseille aussi que la remise des clés s’accompagne d’un reçu établi par le bailleur en double exemplaire ; en cas de litige, le bailleur y indique que les clés sont acceptées sous réserve des dégâts locatifs.

En cas de désaccord le jour du départ

Quand les parties ne s’entendent pas, les textes ont prévu une solution. En Wallonie comme à Bruxelles, à défaut d’accord, le juge de paix, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel. Le délai est court : une fois les clés rendues, cette voie n’est plus ouverte.

Dans la pratique, proposer un expert commun avant d’en arriver là évite souvent la procédure : ses honoraires sont partagés, et son constat est accepté par les deux parties parce qu’elles l’ont choisi ensemble.

En résumé : un état des lieux de sortie gratuit est possible et parfaitement valable s’il est contradictoire, détaillé et comparé à l’entrée. S’il y a un doute sur l’usure, un enjeu important sur la garantie ou une relation tendue, un expert commun, à frais partagés, reste souvent la solution la plus économique.