État des lieux d’entrée gratuit : est-ce possible ?

Un bail vient d’être signé, les clés vont changer de main, et une question revient souvent : faut-il vraiment payer quelqu’un pour l’état des lieux d’entrée ? La réponse courte est non. La loi n’impose aucun professionnel, et les Régions publient des modèles gratuits. La réponse complète est plus nuancée : un état des lieux gratuit doit être aussi détaillé et contradictoire qu’un état des lieux d’expert. Cet article de nos guides sur l’état des lieux fait le point pour la Wallonie et Bruxelles. Pour la méthode pas à pas, voyez notre article sur comment faire un état des lieux d’entrée.

Ce que la loi permet

Aucun texte belge ne réserve l’état des lieux à une profession. En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation prévoit que les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, soit pendant que le logement est inoccupé, soit au cours du premier mois d’occupation. Le recours à un expert est une possibilité, pas une obligation.

À Bruxelles, la brochure juridique de la Région sur les baux d’habitation (janvier 2025) le dit tout aussi clairement : le preneur et le bailleur peuvent établir l’état des lieux eux-mêmes, et ils peuvent utiliser le modèle établi par le Gouvernement, qui n’est pas obligatoire. La même brochure ajoute que ce modèle « ne remplace donc pas la compétence et l’expérience pratique d’un expert ».

Droits Quotidiens résume la règle wallonne en une phrase : l’état des lieux est gratuit si vous le faites vous-mêmes, locataire et propriétaire ensemble, sans expert.

Ce qui est gratuit, et ce qui ne l’est pas

Le mot « gratuit » recouvre plusieurs réalités. Mieux vaut les distinguer avant le rendez-vous.

Autrement dit, un état des lieux d’entrée peut ne rien coûter à personne, ou ne rien coûter au locataire si le bailleur choisit seul son professionnel. Il ne peut pas être « offert » par un expert : un rapport sérieux demande une visite, une description pièce par pièce, des photos et une mise en forme.

Qui paie quand un professionnel intervient

Le décret wallon règle la question des frais. En cas de désignation conjointe d’un expert, l’état des lieux s’établit à frais communs et à parts égales ; si une seule partie désigne un expert, elle en assume les frais. L’article 25/1 du même décret ajoute qu’est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention.

À Bruxelles, la brochure régionale prévoit que les parties peuvent désigner ensemble un tiers spécialisé, dont les honoraires sont partagés, et que chacune peut se faire accompagner d’un expert de son choix, qu’elle est alors seule à payer. La page de la Région sur l’état des lieux recommande d’ailleurs que l’état des lieux soit dressé de préférence par un expert, aux honoraires partagés, ou conjointement par le locataire et le bailleur.

Un point mérite l’attention du locataire : si le bailleur fait venir seul son agence ou son expert, l’état des lieux ne lui coûte rien, mais le document n’est pas neutre pour autant. La brochure bruxelloise rappelle qu’un état des lieux dressé par une des parties, ou par un expert désigné par une seule d’entre elles, peut toujours être contesté par l’autre. Le locataire doit donc être présent, ou représenté, et faire noter ses remarques.

Les modèles officiels gratuits

Inutile de payer un formulaire trouvé en ligne : les deux Régions publient le leur.

• En Wallonie, le Service public de Wallonie Logement publie le modèle-type d’état des lieux d’entrée d’un appartement ou d’une maison. Il suit le logement pièce par pièce, puis consacre des rubriques aux clés, aux compteurs, aux attestations d’entretien, à la propreté et aux détecteurs d’incendie.
• À Bruxelles, le modèle du Gouvernement est proposé sur be.brussels, en français et en néerlandais, en PDF et en Word.

Le modèle wallon contient une remarque préalable qu’il faut lire avant de signer : si aucun dégât n’est mentionné, les parties reconnaissent que ce qui est décrit est intact, non défraîchi, et que les appareils présents fonctionnent parfaitement. Un état des lieux gratuit mais rempli à la hâte se retourne donc contre le locataire qui a laissé passer un défaut.

Pour une vue d’ensemble de la question, à l’entrée comme à la sortie, notre article « état des lieux gratuit : est-ce possible » compare les deux modèles et les formules possibles.

Les exigences à respecter, même sans expert

Un état des lieux fait soi-même n’échappe à aucune des exigences légales. Le décret wallon fixe un contenu minimum, qui comprend notamment :

• la date et l’identité des auteurs des constatations ;
• les références du bail et les coordonnées des parties ;
• un aperçu de l’état général du logement ;
• la description de l’état apparent de chaque pièce ;
• l’état et le fonctionnement des équipements ;
• le relevé des documents d’entretien ;
• les index des compteurs et, le cas échéant, des jauges de citerne ;
• les clés et dispositifs d’accès remis ;
• les équipements de sécurité ;
• les signatures des parties, précédées de la mention « lu et approuvé ».

À Bruxelles, la brochure régionale exige un état des lieux contradictoire, daté, signé et détaillé. Si le logement a des compteurs individuels, il comprend le relevé des index, les numéros des compteurs et les codes EAN de l’eau, du gaz et de l’électricité.

Le modèle wallon ajoute deux consignes pratiques : chaque page est paraphée par les deux parties, et les photos, signées au verso par les preneurs, ne dispensent pas de remplir le formulaire de manière précise.

Le calendrier à ne pas manquer

L’état des lieux d’entrée se dresse avant l’occupation ou au cours du premier mois. En Wallonie, si les parties ne s’entendent pas, le juge de paix, saisi par requête dans les quinze jours qui suivent l’expiration de ce délai d’un mois, désigne un expert. À Bruxelles, si une partie ne donne pas suite à la demande de l’autre, celle-ci peut demander au juge de paix de désigner un expert ; au-delà du premier mois d’occupation, la brochure précise que les parties ne peuvent plus être contraintes de remplir cette formalité.

Le document est ensuite annexé au bail : le décret wallon le soumet aussi à l’enregistrement, et le modèle officiel prévoit un exemplaire par partie présente plus un destiné à cette formalité. Les démarches se font auprès du SPF Finances.

Que risque-t-on sans état des lieux d’entrée

Faire l’économie de l’état des lieux n’est pas une option gratuite. En Wallonie, l’article 28 du décret prévoit qu’à défaut d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire. La brochure bruxelloise décrit la même conséquence : le bailleur devra alors prouver que les dégâts ont été causés par le preneur.

À la sortie, c’est la comparaison entre les deux documents qui permet de chiffrer d’éventuels dégâts locatifs. Si vous prévoyez déjà de faire la sortie vous-mêmes, notre article « état des lieux de sortie gratuit : est-ce possible » détaille les points de vigilance propres au départ du locataire.

Quand l’expert vaut son prix

L’état des lieux fait entre parties convient à un petit logement vide, en bon état, loué entre personnes qui se font confiance. L’intervention d’un professionnel devient plus utile quand :

• le logement est grand, meublé ou très équipé ;
• l’une des parties ne peut pas être présente longtemps le jour prévu ;
• la relation entre bailleur et locataire est déjà tendue ;
• le logement présente des fissures, de l’humidité ou des défauts dont l’origine pourrait être discutée un jour : notre page expertise et état des lieux explique la différence entre les deux missions.

Chez nous, le devis est gratuit ; l’état des lieux d’entrée, lui, est payant, dès 80 € TVAC par partie lorsque bailleur et locataire désignent ensemble l’expert et partagent ses frais.

Nos conseils pour un état des lieux d’entrée gratuit réussi

• Partez du modèle officiel de votre Région, plutôt que d’une grille générique qui ne suit pas forcément les règles locales.
• Faites la visite dans un logement vide, en journée, avant d’emménager les meubles.
• Décrivez chaque pièce dans le même ordre : sol, murs, plafond, menuiseries, équipements, et localisez chaque défaut (« tache sur le mur gauche, sous la fenêtre » plutôt que « tache »).
• Testez ce qui peut l’être : robinets, chasse d’eau, prises, volets, appareils électroménagers.
• Relevez les compteurs avec leurs numéros : ces relevés serviront aussi pour la lettre pour déménagement locataire et le transfert des contrats d’énergie.
• Paraphez chaque page, signez avec la mention « lu et approuvé » et gardez chacun votre exemplaire, photos comprises.

En résumé : un état des lieux d’entrée gratuit est tout à fait possible et légal en Belgique. Il suffit d’un modèle officiel, de temps et de rigueur. Ce qui a un coût, c’est l’intervention d’un expert, que la loi met à la charge de celui qui l’a choisi, ou des deux parties à parts égales.