Check-list d’état des lieux de sortie : les points à vérifier

Que vérifier lors d’un état des lieux de sortie ? La réponse tient en un principe : tout ce que décrit l’état des lieux d’entrée, et rien que par comparaison avec lui. Cette check-list, tirée de nos guides sur l’état des lieux, suit l’ordre d’une visite réelle, du dossier à la signature. Elle vaut pour le bailleur comme pour le locataire, en Wallonie comme à Bruxelles. Pour le cadre général, lisez d’abord notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Avant le rendez-vous

Une bonne sortie se prépare quelques jours plus tôt. Rassemblez :

• le bail et l’état des lieux d’entrée, avec ses photos et ses éventuels avenants (après travaux, arrivée ou départ d’un colocataire) ;
• les attestations d’entretien réalisées pendant le bail, par exemple celles de la chaudière, si le bail ou l’entrée en fait mention ;
• la liste des clés, badges et télécommandes reçus à l’entrée ;
• une lampe de poche, un chargeur pour tester les prises, et de quoi prendre des photos datées.

Le logement doit être vide et nettoyé. Les textes wallon et bruxellois prévoient que l’état des lieux de sortie est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur ; à Bruxelles, au plus tard dans le mois de la libération. Si vous avez utilisé une check-list d’état des lieux d’entrée, reprenez-la : les postes sont les mêmes, dans le même ordre, ce qui facilite la comparaison.

Pièce par pièce, les points à vérifier

Pour chaque pièce, on compare l’état constaté à celui de l’entrée, poste par poste. Les postes ci-dessous reprennent ceux de la plupart des états des lieux ; adaptez-les à votre document.

Cuisine et salle de bain

Ces deux pièces concentrent la plupart des désaccords. Vérifiez :

• le plan de travail : brûlures, entailles, gonflement près de l’évier ;
• les armoires : charnières, tablettes, portes alignées ;
• les appareils fournis (hotte, four, taques, frigo, lave-vaisselle) : fonctionnement, propreté, filtres ;
• l’évier, les robinets, les siphons : fuites, calcaire, écoulement ;
• la baignoire ou la douche : émail, joints silicone, paroi, pommeau ;
• le WC : chasse, abattant, fixation ;
• la ventilation : grilles et bouches propres et dégagées.

Annexes et extérieurs

Ne les oubliez pas, elles figurent souvent en fin de document : cave, grenier, garage ou emplacement, terrasse, balcon, jardin (pelouse, haies, abri), boîte aux lettres. Un jardin rendu en friche, une cave encombrée d’objets abandonnés sont des différences à noter au même titre qu’un mur abîmé.

Équipements, compteurs et clés

En Wallonie, l’article 27, § 5, du décret du 15 mars 2018 fixe, sauf convention contraire, le contenu minimum de l’état des lieux de sortie. Trois de ces mentions sont très concrètes et se vérifient sur place :

• les compteurs : le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes. À Bruxelles, lorsque le logement a des compteurs individuels, l’article 220, § 1er, du Code bruxellois exige aussi les numéros des compteurs et leurs codes EAN pour l’eau, le gaz et l’électricité. Photographiez chaque compteur ;
• les clés : la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur. Comptez-les un par un et comparez avec l’entrée ;
• ce qui reste à remettre : les éventuelles observations relatives à des éléments ou documents restant à remettre, comme une clé manquante ou une attestation promise.

Testez aussi les équipements qui ont une fonction de sécurité ou de confort : détecteurs de fumée présents et fonctionnels, sonnette et parlophone, chauffe-eau, chaudière (sans l’ouvrir), thermostat.

Les mentions du document lui-même

Une check-list vérifie le logement ; il faut aussi vérifier le papier. En Wallonie, l’état des lieux de sortie comporte au minimum la date des constatations, l’identité et la qualité de ceux qui les font, la désignation du bien, les références du bail, de l’état des lieux d’entrée, de la durée d’occupation et des avenants, la référence aux manquements et dégâts imputables au preneur, le lieu et la date de signature, et les signatures précédées de la mention « lu et approuvé ». Relisez chaque ligne avant de signer.

Si un point vous paraît faux, Droits Quotidiens recommande de ne pas signer tel quel : demandez l’ajout de vos remarques, joignez vos photos, puis confirmez vos réserves par recommandé. À défaut d’accord, le juge, saisi avant la remise des clés, désigne un expert.

Usure normale ou dégât locatif

C’est la question qui décide du montant retenu sur la garantie. Le principe est le même en Wallonie (article 28, § 2, du décret) et dans l’ancien Code civil (article 1731, § 2) : le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant l’état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond en revanche des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732 de l’ancien Code civil).

Quelques repères, à apprécier au cas par cas :

Un défaut invisible le jour de la sortie, révélé plus tard, relève d’une autre logique, que nous expliquons dans notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

Grille tarifaire et barème de vétusté

On cherche souvent une « grille tarifaire » de l’état des lieux de sortie, c’est-à-dire un barème qui dirait combien coûte chaque dégât. Aucun des textes officiels consultés, wallon, bruxellois ou fédéral, ne fixe une telle grille ni un barème de vétusté. Le montant d’une retenue se justifie par des devis, des factures ou l’avis d’un expert, en tenant compte de l’âge de l’élément abîmé : repeindre un mur déjà à refaire n’a pas le même poids qu’abîmer une peinture neuve. Un bail peut prévoir ses propres règles ; lisez-les avant la sortie.

Quant au coût de l’état des lieux lui-même, chez nous, l’état des lieux de sortie commence à 80 € TVAC par partie, et le montant exact fait l’objet d’un devis gratuit. Lorsque les deux parties désignent ensemble l’expert, les frais sont partagés.

Le jour même, qui fait quoi

L’état des lieux de sortie est contradictoire : il se fait en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs mandataires munis d’une procuration écrite. Si un expert intervient, désigné ensemble, il conduit la visite et rédige le constat ; chacune des parties peut lui signaler un point, montrer une photo de l’entrée ou demander qu’une observation soit notée. Si les parties le font elles-mêmes, désignez une personne qui écrit et une autre qui lit, à voix haute, la description de l’entrée pour chaque poste : la comparaison se fait alors en direct, sans rien oublier. Prévoyez assez de temps, lumière du jour comprise : un défaut sur un sol ou un plafond se voit mal le soir, et une visite pressée laisse passer ce qui fera débat ensuite.

Après la visite

La check-list ne s’arrête pas à la signature :

1. conservez un exemplaire signé de l’état des lieux de sortie et ses photos ;
2. vérifiez que la remise des clés est notée dans le document ou sur un reçu daté ;
3. transmettez les index aux fournisseurs d’énergie et d’eau ;
4. réglez le sort de la garantie par un accord écrit des deux parties.

Pour un logement de ce type, les postes spécifiques sont détaillés dans notre article sur l’état des lieux de sortie d’un appartement. Et si vous cherchez un nouveau logement, la même rigueur s’applique avant de signer : notre check-list de visite d’un appartement vous aide à repérer les défauts dès la première visite.

En résumé : un logement vide et propre, l’état des lieux d’entrée à la main, chaque pièce comparée poste par poste, les compteurs et les clés consignés, puis une relecture attentive avant de signer.