Check-list d’état des lieux d’entrée : les points à vérifier

L’état des lieux d’entrée consigne l’état du logement au moment où le locataire en prend possession. À la fin du bail, il sera comparé à l’état des lieux de sortie : tout dégât absent du premier document risque d’être imputé au locataire, tout défaut qui y figure ne pourra plus lui être reproché. Ce guide de nos guides sur l’état des lieux rassemble les points à vérifier le jour de la visite. Pour la méthode générale (délais, contradictoire, frais, enregistrement), voyez notre article comment faire un état des lieux d’entrée.

Pourquoi une check-list

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail et enregistré avec lui. À Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du logement prévoit la même obligation pour tous les baux d’habitation, y compris la sous-location.

Surtout, le modèle-type wallon d’état des lieux d’entrée contient une remarque préalable qui change tout : si aucun dégât n’est mentionné, les parties reconnaissent que ce qui est décrit est intact, non défraîchi, taché ou souillé, en bon état, et que tous les appareils fonctionnent parfaitement. Autrement dit, ce que vous ne notez pas est réputé parfait. C’est le rôle d’une check-list : ne rien laisser passer.

Les mentions que le document doit contenir

Sauf convention contraire, le décret wallon fixe un contenu minimal en douze points :

1. la date du constat ;
2. l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations ;
3. les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail ;
4. une note générale sur l’état du bien, des matériaux et des équipements, l’entretien et la propreté des pièces ;
5. la description de l’état apparent, des éventuels dégâts et de la propreté de chaque pièce ;
6. l’état et le fonctionnement apparent des équipements ;
7. le relevé des documents d’entretien des équipements et de leur date ;
8. le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes ;
9. les clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur ;
10. l’existence et la localisation des équipements de sécurité ;
11. les signatures des parties, précédées de la mention « lu et approuvé » ;
12. la signature du ou des auteurs des constatations.

Cette liste est wallonne, mais elle constitue une bonne base partout. À Bruxelles, l’article 220 ajoute, si le logement a des compteurs individuels, les numéros de compteurs et les codes EAN de l’eau, du gaz et de l’électricité.

Pièce par pièce, les points à vérifier

Dans chaque pièce, suivez le même ordre, du haut vers le bas. C’est aussi l’ordre du modèle wallon.

Plafonds et murs

• Peinture ou papier peint, couleur, date de la dernière remise en état si elle est connue.
• Fissures, taches, auréoles, traces de moisissure.
• Trous de clous ou de chevilles laissés par l’occupant précédent : comptez-les, localisez-les.
• Traces d’humidité : le modèle wallon demande de constater l’absence d’humidité ascensionnelle, de murs poreux ou d’infiltration, ou d’en noter l’emplacement, la cause et le traitement.

Sols et plinthes

• Nature du revêtement (carrelage, parquet, stratifié, vinyle, moquette) et couleur.
• Rayures, bosses, taches, carreaux fêlés ou sonnant creux, lattes qui bougent.
• Plinthes présentes ou absentes, décollées, abîmées.

Portes, fenêtres et volets

• Ouverture, fermeture et verrouillage de chaque fenêtre et de chaque porte.
• Type de vitrage, joints, condensation entre les vitres.
• Charnières, poignées, serrures et nombre de clés par porte.
• Volets et stores : présence, matériau, fonctionnement.
• Tablettes de fenêtre : matériau et traces d’usure.

Électricité et chauffage

• Nombre de prises et d’interrupteurs, et leur fonctionnement.
• Points lumineux : luminaire, spot ou simple fil d’attente.
• Radiateurs ou convecteurs : nombre, type, vannes thermostatiques, calorimètres.
• Parlophone, sonnette, système d’alarme s’il y en a.

Cuisine, salle de bain et toilettes

• Robinets, écoulements, chasses d’eau : faites couler l’eau et tirez la chasse.
• État de l’émail des sanitaires, joints, miroirs, fuites éventuelles.
• Ventilation de la pièce : fenêtre, grille ou extraction mécanique.
• Meubles de cuisine, plan de travail, hotte et électroménager mis à disposition : testez le four, les plaques, le lave-vaisselle et le réfrigérateur, ou notez qu’ils n’ont pas été testés.

Annexes et extérieurs

• Cave, grenier, garage ou emplacement de parking, balcon et terrasse, jardin : le modèle wallon demande même de photographier les arbres, plantes et fleurs.
• Câblages : arrivée téléphone, internet et télédistribution, prises murales.

Pour un appartement, avec ses parties privatives, ses calorimètres et ses badges, notre article sur l’état des lieux d’entrée d’un appartement détaille les points propres à ce type de bien.

Les points qui valent pour tout le logement

• Compteurs : eau froide, eau chaude, gaz, électricité de jour et de nuit, avec les numéros, les index et les codes EAN ; contenu de la citerne à mazout, mesuré à la jauge. Photographiez chaque compteur.
• Clés et dispositifs : clés des portes extérieures et intérieures, boîte aux lettres, cave, garage, badges et télécommandes. Comptez-les et testez-les.
• Attestations d’entretien : chaudière, ramonage, détartrage du chauffe-eau, ventilation, fosse septique, alarme, date du certificat PEB. Le modèle wallon fait reconnaître au locataire qu’il en a reçu copie, ainsi que des modes d’emploi des appareils.
• Sécurité : présence et localisation des détecteurs de fumée.
• Propreté : le modèle wallon prévoit que tout est propre et nettoyé, sauf exceptions notées. Si le logement n’est pas propre, écrivez-le.

Logement meublé

Pour un meublé, l’état des lieux se double d’un inventaire précis : chaque meuble et chaque appareil, avec sa quantité, son état et son fonctionnement. Notez les rayures, taches ou signes d’usure, et photographiez les pièces de mobilier une à une. C’est ce qui permettra, à la sortie, de distinguer un canapé déjà taché d’un canapé abîmé pendant la location.

Pendant la visite, nos conseils de terrain

• Venez de jour, dans un logement vide : la lumière naturelle révèle les défauts, et une lampe de poche aide dans les coins sombres, les caves et les placards.
• Photographiez tout, en plan large puis en détail. Le modèle wallon prévoit que les photos soient signées par les preneurs et rappelle qu’elles ne dispensent pas de remplir le document avec précision.
• Soyez précis : « rayure de 10 cm devant la porte-fenêtre » vaut mieux que « quelques rayures ».
• Relisez avant de signer, et vérifiez que vos remarques ont été reprises. Chaque page est paraphée par les deux parties.
• Notez la date de remise à neuf des peintures et des équipements quand elle est connue : en Wallonie, le guide de la grille indicative de vétusté demande de la mentionner dans les états des lieux, car elle sert à calculer l’usure normale à la sortie.

Cette check-list vaut aussi avant de signer le bail : notre check-list de visite d’un appartement reprend les points à contrôler dès la première visite.

Les erreurs à éviter

• Signer sans lire, sous la pression du déménagement.
• Négliger les installations techniques : une chaudière, un chauffe-eau ou une hotte qui ne fonctionne pas se signale le premier jour.
• Oublier les photos, ou les prendre sans date ni repère.
• Faire l’état des lieux après avoir emménagé : c’est permis au cours du premier mois, mais les meubles cachent les murs et les sols, et les dégâts du déménagement se mêlent aux défauts antérieurs.

En cas de désaccord le jour même

Si le bailleur et le locataire ne voient pas la même chose, ne laissez pas le point en suspens. Discutez sur place, puis inscrivez la réserve dans le document, avec la position de chacun, avant de signer. Si l’accord est impossible, le juge de paix peut désigner un expert : en Wallonie, sur requête introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois ; à Bruxelles, la page de la Région sur l’inventory of fixtures indique qu’une partie peut demander au juge de paix de désigner un expert. En Wallonie, un expert désigné ensemble est payé à parts égales, celui désigné par une seule partie reste à sa charge. Chez nous, l’état des lieux d’entrée est proposé dès 80 € TVAC par partie.

Gardez cette liste pour la fin du bail : notre check-list d’état des lieux de sortie reprend les mêmes postes, dans le même ordre, pour faciliter la comparaison.

En résumé : un état des lieux d’entrée bien fait décrit chaque pièce du plafond au sol, teste chaque équipement, relève chaque compteur et compte chaque clé. Ce qui n’est pas noté est réputé en bon état : la check-list est votre meilleure protection, que vous soyez bailleur ou locataire.