Contester un état des lieux de sortie : désaccord et recours

Le jour du départ, le bailleur relève une tache, une porte abîmée, un parquet rayé, et le document qu’on vous tend vous paraît injuste. Ou bien vous êtes bailleur, et le locataire refuse de reconnaître des dégâts évidents. Dans les deux cas, la question est la même : comment contester un état des lieux de sortie, et jusqu’à quand ? Ce dossier de nos guides sur l’état des lieux répond pour la Wallonie et Bruxelles. Pour le rendez-vous lui-même, ses étapes et sa préparation, lisez d’abord notre article sur le déroulement d’un état des lieux de sortie.

Pourquoi un état des lieux de sortie se conteste

Un désaccord sur l’état des lieux de sortie naît presque toujours d’une de ces situations :

• un dégât imputé à tort, qui figurait déjà dans l’état des lieux d’entrée ;
• une usure normale facturée comme une dégradation : peinture ternie après des années, parquet patiné ;
• une description vague ou excessive, sans photo ni localisation précise ;
• un montant de réparation exagéré, sans devis ni facture ;
• un état des lieux de sortie abusif, dressé par une seule partie ou par l’expert de l’une d’elles, sans que l’autre ait pu faire ses remarques.

Rappelons la règle de fond. S’il y a eu un état des lieux d’entrée détaillé, le locataire rend le logement dans l’état où il l’a reçu, sauf ce qui résulte de la vétusté, de la force majeure ou, selon la brochure bruxelloise, de l’usage normal du bien. S’il n’y en a pas eu, il est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail (article 28 du décret wallon, même règle à Bruxelles). Les conséquences de cette absence sont détaillées dans notre article pas d’état des lieux d’entrée et de sortie : quelles conséquences.

Avant de signer, les bons réflexes

La contestation la plus efficace se fait sur place, avant la signature. Droits Quotidiens donne les mêmes conseils pour la Wallonie et pour Bruxelles :

• ne pas signer un document que vous jugez inexact ;
• le modifier ou ajouter vos remarques à côté des constats contestés ;
• joindre des preuves, photos notamment ;
• proposer un expert neutre, choisi d’un commun accord ;
• envoyer vos objections par recommandé, pour leur donner une date certaine.

Si vous signez malgré tout, faites-le en indiquant précisément, à côté de votre signature, les points que vous contestez et pourquoi. Une mention générale du type « sous réserve », sans autre précision, ne dit rien de ce que vous contestez et ne vous aidera guère.

Si l’expert a été choisi par l’autre partie

Selon Droits Quotidiens, vous pouvez mettre en doute la neutralité d’un expert désigné par le seul bailleur et proposer d’autres noms ou un expert de commun accord. Une fois son rapport établi, adressez-lui vos remarques ; si le désaccord persiste, le juge de paix peut ordonner une nouvelle expertise. En Wallonie, l’expert désigné par une seule partie reste à charge de celle-ci (article 27 du décret).

Avant la remise des clés, faire désigner un expert

Les textes prévoient une parade au blocage le jour du départ. Chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés.

En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 prévoit qu’à défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert pour dresser l’état des lieux de sortie.

À Bruxelles, l’article 220, § 3, du Code bruxellois du logement contient la même règle, avec une précision applicable depuis le 1er novembre 2024 : l’état des lieux de sortie est dressé au plus tard dans le mois de la libération des lieux.

Selon Droits Quotidiens, l’état des lieux dressé par l’expert désigné par le juge de paix ne peut plus être contesté : il s’impose au locataire comme au bailleur. C’est précisément l’intérêt de cette voie. Le délai à retenir : la demande doit être introduite avant la remise des clés. Les délais de chaque étape sont réunis dans notre article état des lieux : délais et bon moment.

Après signature, ce qui reste possible

Un état des lieux signé n’est pas intouchable, mais il pèse lourd. Le livre 8 du Code civil pose que celui qui veut faire valoir une prétention doit prouver les faits qui la fondent (article 8.4) et que, sauf exception légale, la preuve est libre (article 8.8). Celui qui conteste un document qu’il a signé devra donc démontrer l’erreur ou l’omission.

Les preuves utiles sont les mêmes pour le locataire et pour le bailleur :

• l’état des lieux d’entrée et ses avenants, à comparer ligne par ligne ;
• des photos ou vidéos datées, prises à l’entrée, en cours de bail et au départ ;
• les factures d’entretien (chaudière, ramonage) et de réparations faites pendant le bail ;
• les courriers échangés, notamment le signalement d’un dégât en cours de bail ;
• le cas échéant, l’avis d’un expert sur l’usure normale ou l’ancienneté d’un défaut.

On lit parfois qu’un délai de six mois après la signature serait « raisonnable » : aucun des textes consultés ne fixe un tel délai. Réagissez le plus vite possible, par écrit, dès que vous découvrez l’erreur. Les questions de délai sont traitées dans notre article état des lieux combien de temps pour contester.

Un défaut qui n’était pas visible au départ, une infiltration ou un problème électrique par exemple, pose une autre question : voyez notre article sur le vice caché après état des lieux d’entrée.

Contestation par le propriétaire

Le bailleur peut lui aussi contester. S’il découvre après coup un dégât non relevé, il devra prouver qu’il existait au départ du locataire et ne résulte ni de la vétusté ni de l’usage normal. D’où l’intérêt, pour lui aussi, d’un constat précis et contradictoire le jour de la sortie, plutôt que d’une réclamation après la relocation.

Le désaccord sur les montants

Souvent, on s’accorde sur le constat mais pas sur le prix. Droits Quotidiens conseille de demander au bailleur de justifier le montant, par des devis ou des factures, de proposer des devis moins chers ou de faire soi-même les réparations. Le juge de paix tranchera, à condition que le locataire prouve que les montants réclamés sont disproportionnés.

La vétusté compte : une peinture de plusieurs années ne se facture pas au prix du neuf, et les réparations locatives dues à la seule vétusté ne sont pas à charge du locataire.

La garantie locative en cas de contestation

Le bailleur ne peut pas se servir seul sur la garantie.

Un litige en cours suspend donc la libération, mais ne donne pas au bailleur le droit de garder la garantie indéfiniment : il doit faire trancher le désaccord.

Les recours, de l’amiable au juge de paix

La brochure juridique bruxelloise décrit plusieurs voies :

• la médiation : un médiateur aide les parties à trouver elles-mêmes une solution ; l’accord, écrit et signé, est ensuite soumis au juge pour homologation ;
• la conciliation devant le juge de paix (articles 731 à 734 du Code judiciaire) : gratuite, sans avocat obligatoire, la demande peut même être faite verbalement au greffe du canton où se trouve le logement ; si elle réussit, le procès-verbal a la même valeur qu’un jugement ;
• la procédure au fond devant le juge de paix, qui tente aussi de concilier les parties ;
• l’arbitrage, coûteux et sans appel ; à Bruxelles, la clause d’arbitrage ne peut plus figurer dans le bail lui-même et ne peut être choisie qu’une fois le litige né.

Le juge de paix, l’expertise judiciaire et la procédure sont détaillés dans notre article litige sur l’état des lieux de sortie : recours et juge de paix. Pour les locations meublées de courte durée, voyez notre article litige sur l’état des lieux d’une location de courte durée : recours et juge de paix, et pour un conflit qui remonte à l’entrée, l’article contester l’état des lieux d’entrée après signature.

En résumé : contester un état des lieux de sortie se joue surtout le jour même et avant la remise des clés. Après signature, la contestation reste possible mais repose entièrement sur la preuve. Un état des lieux de sortie dressé par un expert neutre, à frais partagés, reste le meilleur moyen d’éviter le conflit.