État des lieux d’un kot étudiant

Fin août, les kots changent de mains en quelques jours : un étudiant part, un autre arrive, les parents font l’aller-retour avec la voiture chargée. L’état des lieux se réduit souvent à un tour rapide de la chambre, quand il a lieu. Or c’est ce document qui servira de référence en juin, au moment de rendre les clés et de récupérer la garantie. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique comment dresser l’état des lieux d’un kot étudiant. Pour la méthode générale, pièce par pièce, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Le bail étudiant, un bail d’habitation comme les autres

Un kot est une chambre ou un petit logement loué à un étudiant pour la durée de ses études. Juridiquement, il ne sort pas du droit du bail d’habitation : il en suit les règles générales, auxquelles s’ajoutent quelques dispositions propres aux étudiants.

En Wallonie

Le décret du 15 mars 2018 définit le bail étudiant comme le bail d’habitation relatif à la location d’un bien, par ou pour le compte d’un étudiant, dans le cadre de ses études. Il consacre un chapitre entier à ce bail : durée d’un an sauf durée plus courte convenue, préavis de deux mois possible pour l’étudiant, qui ne peut toutefois plus être donné après le 15 mars, possibilité de sous-location en cas d’éloignement pour les études. L’état des lieux, lui, relève des règles générales : l’article 27 du décret impose aux parties de dresser un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, soit pendant que les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail et enregistré avec lui.

À Bruxelles

Le Code bruxellois du logement organise un bail de logement étudiant, applicable lorsque les parties y consentent et que l’étudiant prouve son inscription dans un établissement d’enseignement. Sauf durée plus courte, ce bail est réputé conclu pour douze mois. L’article 255 du Code renvoie aux règles générales des baux d’habitation, parmi lesquelles l’article 220 sur l’état des lieux : état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs, avec, s’il y a des compteurs individuels, le relevé des index, les numéros de compteurs et les codes EAN.

Les principes sont donc ceux de tout logement loué, que nous détaillons dans notre article sur l’état des lieux bail habitation. Le kot a simplement ses contraintes pratiques : une petite surface, du mobilier fourni, des espaces partagés et un calendrier serré.

Le bon moment, avant l’emménagement

Le meilleur moment est avant l’arrivée de l’étudiant, quand la chambre est vide et propre. On voit alors les murs derrière le lit, le sol sous le bureau, l’intérieur des armoires. Une fois les valises posées, les posters accrochés et le bureau encombré, le constat devient approximatif.

Le texte wallon admet un état des lieux au cours du premier mois d’occupation, mais la brochure du Service public de Wallonie sur le bail d’habitation déconseille cette possibilité : les lieux sont déjà meublés et peuvent déjà avoir été abîmés. À Bruxelles, Droits Quotidiens indique que l’état des lieux se fait avant l’entrée ou au plus tard pendant le premier mois, et dans les quinze premiers jours si le bail dure moins d’un an, ce qui est fréquent pour un kot loué dix mois.

Si l’une des parties ne répond pas ou refuse, l’autre peut s’adresser au juge de paix pour qu’il désigne un expert. En Wallonie, la requête est introduite dans les quinze jours qui suivent l’expiration du délai d’un mois.

Ce qu’il faut vérifier dans un kot

La chambre

Décrivez la chambre comme n’importe quelle pièce : sol, murs, plafond, portes, fenêtres et châssis, prises et interrupteurs, radiateur, éclairage. Dans un kot, quelques points reviennent souvent en fin d’année :

• les murs : trous de fixation, traces de ruban adhésif ou de pâte à fixe, frottements derrière le lit et le bureau ;
• le sol : rayures sous la chaise de bureau, taches, brûlures ;
• les fenêtres : fonctionnement, joints, stores ou tentures ;
• l’humidité : traces de condensation autour des fenêtres, surtout sous les toits.

Le mobilier fourni

La plupart des kots sont meublés. Chaque meuble fourni doit être listé et décrit : lit, matelas, bureau, chaise, armoire, étagères, parfois un petit réfrigérateur. Notez l’état et, pour les appareils, le fonctionnement. Le modèle wallon d’état des lieux rappelle dans ses remarques préalables que ce qui est mentionné est la propriété du bailleur : si un meuble a été laissé par l’occupant précédent, indiquez-le pour éviter qu’on le réclame au suivant.

Les espaces partagés

Beaucoup de kots donnent accès à une cuisine, à des sanitaires, à une salle commune ou à un local vélos. Décrivez leur état et les équipements mis à disposition : plaques, four, réfrigérateur, hotte, douche, lavabo. En Wallonie, pour un bail de colocation, l’article 70 du décret prévoit qu’à chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux qui vise ses parties privatives et les parties communes. Lorsque chaque étudiant a son propre bail pour sa chambre, rien de tel n’est prévu, mais une description datée des espaces partagés reste utile pour savoir, en juin, ce qui a changé pendant l’année.

Clés, badges et sécurité

Consignez tout ce qui est remis : clé de la chambre, de la porte d’entrée, de la boîte aux lettres, badges et télécommandes. En Wallonie, l’article 27 prévoit aussi l’indication de l’existence et de la localisation des équipements de sécurité, comme les détecteurs de fumée. Relevez enfin les index des compteurs s’il y en a, ou notez qu’ils sont communs et que les charges sont forfaitaires.

Les situations propres aux étudiants

Les parents présents, ou non

L’étudiant peut être lui-même le preneur, ou ce sont ses parents qui signent le bail pour son compte. L’état des lieux doit être signé par les parties ou leurs mandataires : si l’étudiant se présente seul alors que ses parents sont preneurs, prévoyez une procuration écrite. L’inverse vaut aussi : un bailleur absent peut se faire représenter.

Le kot sous-loué pendant un séjour à l’étranger

En Wallonie, l’étudiant éloigné de son lieu d’études pendant plus d’un mois peut sous-louer son kot, avec l’accord du bailleur, à un autre étudiant. Un état des lieux avant l’arrivée et après le départ du sous-locataire permet à l’étudiant de ne pas répondre de dégâts qu’il n’a pas causés.

Un studio plutôt qu’une chambre

Certains étudiants louent un petit logement complet, avec coin cuisine et salle d’eau privatifs. Les points à vérifier sont alors ceux d’un état des lieux d’un studio, avec une attention particulière à la kitchenette et à la ventilation.

La sortie en fin d’année et la garantie

À la fin du bail, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés, après le départ de l’étudiant et avant la remise des clés. À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, il doit être dressé au plus tard dans le mois de la libération des lieux. Fixez la date tôt : entre la fin des examens et les vacances, les étudiants partent vite, et un rendez-vous manqué complique tout.

La comparaison entre l’entrée et la sortie décide de la restitution de la garantie locative pour un kot étudiant. En Wallonie, si l’étudiant donne une garantie, elle ne peut pas dépasser deux mois de loyer. L’usure normale d’une année d’occupation n’est jamais à charge de l’étudiant : seuls les dégâts qu’il a causés peuvent être retenus.

À Bruxelles, l’article 220/1 du Code impose au preneur d’un bail signé ou renouvelé depuis le 1er novembre 2024 de s’assurer contre l’incendie et le dégât des eaux, sauf si les parties en conviennent autrement ; les règles sont détaillées dans notre article sur l’assurance pour un kot étudiant.

Faire soi-même ou faire appel à un expert

Un étudiant et un bailleur peuvent dresser l’état des lieux ensemble, gratuitement. Pour ne rien oublier, partez d’un document structuré : notre modèle d’état des lieux d’un kot étudiant gratuit reprend la chambre, le mobilier et les espaces partagés.

Un expert indépendant se justifie lorsqu’un bailleur loue plusieurs kots dans une même maison, lorsque le mobilier est important ou récent, ou lorsque l’étudiant et ses parents habitent loin. En Wallonie, un expert désigné ensemble est payé à parts égales ; désigné par une seule partie, il reste à sa charge. Chez nous, un état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie.

En résumé : un kot se décrit comme un logement à part entière, chambre, mobilier et espaces partagés compris, avant l’emménagement si possible. C’est la meilleure façon d’aborder sereinement la fin d’année et la garantie.