Prix d’un état des lieux : tarifs et devis en Belgique

Combien coûte un état des lieux ? La réponse tient en deux temps : rien du tout si le bailleur et le locataire le dressent eux-mêmes, un prix libre, fixé sur devis, s’ils font appel à un expert. Ce guide de nos guides sur l’état des lieux détaille nos tarifs, ce qui fait varier un devis et la façon dont les frais se partagent. Pour l’ensemble des règles, voyez notre guide complet de l’état des lieux.

Gratuit entre parties, payant avec un expert

Aucun texte n’impose de passer par un professionnel. En Wallonie, l’article 27 du décret du 15 mars 2018 demande que les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire ; à Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement prévoit la même chose. Bailleur et locataire peuvent donc le rédiger ensemble, sans frais, comme le rappelle Droits Quotidiens pour la Wallonie.

Le coût apparaît lorsqu’on confie la visite et la rédaction à un expert. Il n’existe alors aucun tarif légal : chaque professionnel fixe ses honoraires, et le prix dépend du bien et de la mission.

On lit parfois qu’un texte de loi imposerait un tarif « raisonnable » pour l’état des lieux. Ce n’est pas le cas : ni le décret wallon ni le Code bruxellois ne règlent le prix, seulement la répartition des frais.

Nos tarifs

Le prix est exprimé par partie parce que, lorsqu’un expert est désigné ensemble, ses honoraires se partagent entre le bailleur et le locataire. Le devis précise toujours la mission et le montant que chacun paiera.

On lit parfois des grilles de prix « moyens » par type de bien. Nous ne les reprenons pas : elles ne reposent sur aucune source publique et chaque bien est différent. Seul un devis basé sur votre logement donne un montant fiable.

Ce qui fait varier le devis

La taille et la configuration du bien

Le nombre de pièces et d’annexes pèse autant que la surface. Un studio se décrit plus vite qu’une maison de trois chambres avec cave, grenier, garage et jardin, car chaque pièce et chaque annexe ajoute des éléments à décrire et à photographier. Notre article sur le prix d’un état des lieux d’un appartement détaille le cas le plus fréquent.

Le mobilier

Dans un logement meublé, chaque meuble, appareil et accessoire mis à disposition doit être inventorié et décrit. La visite et le rapport s’allongent d’autant.

Le type de mission

L’état des lieux d’entrée décrit le bien. Celui de sortie le compare à l’entrée et doit distinguer l’usure normale des dégâts locatifs, ce qui demande une lecture plus fine. Le prix d’un état des lieux de sortie fait l’objet d’un article à part. Un état des lieux avant travaux, chez un voisin ou dans une copropriété, suit encore une autre logique : il porte souvent sur plusieurs biens ou sur des parties communes.

Les particularités

Accès difficile, logement encombré, nombreux défauts, délai très court : tout ce qui allonge la visite ou la rédaction peut jouer sur le devis. Un bien vide, propre et accessible se décrit plus vite.

Ce que comprend le prix d’un expert

Un devis d’état des lieux ne rémunère pas seulement une visite. Il couvre l’ensemble de la mission :

• la visite complète du bien, pièce par pièce, annexes comprises ;
• la description écrite de chaque élément, selon le contenu minimum prévu en Wallonie par l’article 27 du décret (note générale, état de chaque pièce, équipements, compteurs, clés, équipements de sécurité) ;
• les photos, rattachées à chaque pièce dans le rapport ;
• le relevé des index, des numéros de compteurs et, à Bruxelles, des codes EAN ;
• la mise en forme du rapport, sa relecture avec les parties et la collecte des signatures.

Pour un état des lieux de sortie, il faut y ajouter la comparaison avec l’état des lieux d’entrée et l’aide à la distinction entre usure normale et dégâts locatifs.

Combien de temps dure un état des lieux

Aucun texte ne fixe de durée, et toute moyenne serait trompeuse. La durée dépend des mêmes éléments que le prix : nombre de pièces et d’annexes, mobilier à inventorier, nombre de défauts à décrire, état de propreté du logement. Un studio vide se visite bien plus vite qu’une maison meublée avec cave, grenier et jardin. Ajoutez le temps nécessaire pour relire le document avec l’autre partie et le signer : c’est une étape à ne pas bâcler.

Le calendrier compte aussi. L’état des lieux d’entrée se fait pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation ; celui de sortie, après la libération des lieux et avant la remise des clés. Demandez votre devis suffisamment tôt pour que la visite trouve sa place dans ces délais.

Qui paie l’état des lieux

Pour un bail d’habitation

En Wallonie, l’article 27 du décret est clair : en cas de désignation conjointe d’un expert, l’état des lieux s’établit à frais communs et à part égale ; en cas de désignation d’un expert par une seule partie, celle-ci en assume les frais. À Bruxelles, l’état des lieux d’entrée est dressé contradictoirement et à frais communs, et la brochure régionale précise que chaque partie peut se faire accompagner d’un expert de son choix, qu’elle paie seule.

Pour la sortie, dans les deux Régions, chaque partie peut requérir un état des lieux contradictoire et à frais partagés.

Pour un bail commercial ou un garage

Pour un garage ou un bien non résidentiel loué seul, l’article 1730 de l’ancien Code civil impose un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs ; une clause contraire est nulle. Si un gestionnaire s’occupe du bien, ses propres honoraires sont une autre question : voyez les honoraires de gestion locative bail commercial.

Ce que le prix de l’état des lieux ne comprend pas

Le prix de l’expert rémunère la visite et la rédaction du rapport. Il ne faut pas le confondre avec :

• le coût des dégâts constatés à la sortie, évalué en tenant compte de la vétusté et de l’amortissement des décors, comme le rappelle la brochure wallonne sur le bail d’habitation, puis éventuellement déduit de la garantie locative ;
• l’enregistrement, formalité à charge du bailleur, accomplie avec le bail ou ensuite ;
• une expertise technique, par exemple pour rechercher la cause d’une humidité, qui fait l’objet d’un devis distinct.

Peut-on éviter les frais

Oui, en dressant l’état des lieux soi-même avec l’autre partie, à condition d’être rigoureux : description pièce par pièce, compteurs, clés, photos et signatures. La Région bruxelloise recommande toutefois qu’il soit dressé de préférence par un expert, et la brochure wallonne conseille l’expert pour la sortie. Le calcul est simple : des honoraires partagés entre les deux parties, contre le risque d’un désaccord sur la garantie locative en fin de bail, sans preuve solide de part ni d’autre.

En résumé : un état des lieux est gratuit entre parties et payant avec un expert, sans tarif légal. Chez nous, il est proposé dès 80 € TVAC par partie pour l’entrée ou la sortie et dès 90 € TVAC par partie avant travaux, le montant exact dépendant du bien et figurant dans un devis gratuit.