Prix de la gestion locative

« Combien prend une agence immobilière pour une location ? » La question est simple, la réponse l’est moins : en Belgique, aucun barème officiel ne fixe la rémunération des agents immobiliers, et les formules varient d’une agence à l’autre. Cet article de nos guides location et bail vous explique comment se construit le prix, pour que vous puissiez comparer les offres à Liège, Charleroi, Mons, Bruxelles ou ailleurs. Il fait partie de notre dossier sur la gestion locative, où vous trouverez le détail des tâches du bailleur.

Pas de tarif officiel, un prix négocié

La gestion locative (« property management » en anglais, voir notre fiche gestion locative anglais) est exercée, pour le compte d’autrui, par des agents immobiliers. Selon le SPF Économie, toute personne qui exerce ces activités comme indépendant doit être inscrite à l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). La réglementation porte sur l’accès à la profession et sur la déontologie ; elle ne fixe pas de tarif.

Le prix se négocie donc entre vous et l’agence, et il doit figurer dans le mandat que vous signez. C’est ce document, et non un taux annoncé sur un site, qui fait foi. Nous ne publions volontairement aucun pourcentage : faute de source officielle, un « taux moyen » ne vous apprendrait rien de fiable sur l’offre que vous avez sous les yeux.

Deux prestations, deux logiques de prix

Le mot « gestion locative » recouvre souvent deux services distincts, que l’IPI rattache à deux métiers.

La mise en location

Trouver le locataire relève du métier de courtier : constituer le dossier de location, réaliser la publicité, organiser les visites, négocier et établir le contrat de location. D’après la brochure de l’IPI sur les trois métiers d’agent immobilier, le courtier est en général payé :

• par un pourcentage ou une commission ;
• par un forfait, parfois assorti d’un pourcentage ou d’une commission.

Demandez toujours le montant exact en euros pour votre bien.

La gestion courante

Gérer le bien pendant le bail relève du métier de régisseur. Selon la même brochure, il « perçoit en général un pourcentage du total des loyers mensuels » qui proviennent du portefeuille de ses clients. Ce pourcentage couvre en principe la gestion administrative, financière et technique décrite par l’IPI : suivi des loyers, indexation annuelle, décomptes, pannes et travaux. Le détail dépend de votre mandat.

Ce que couvre, en principe, la gestion courante

La brochure de l’IPI détaille les tâches du régisseur. Elles donnent une bonne grille pour lire une offre et repérer ce qui manque :

Ne pas confondre avec les frais de syndic

Si votre bien se trouve dans une copropriété, vous payez aussi, en tant que copropriétaire, la rémunération du syndic. C’est un autre métier d’agent immobilier, qui gère les parties communes de l’immeuble et non votre location. L’IPI indique que le syndic perçoit une rémunération fixe de base, à laquelle s’ajoutent les rémunérations prévues au contrat pour des prestations complémentaires. Ces frais passent par les charges de copropriété ; ils ne remplacent pas la gestion de votre bail et ne s’additionnent pas à la même ligne de votre budget.

Ce qui fait varier le coût de la gestion locative immobilière

À taux égal, deux offres peuvent coûter très différemment. Les éléments à examiner :

Le type de bien compte aussi : un appartement récent dans un immeuble géré par un syndic ne demande pas le même suivi qu’une maison ancienne ou qu’un immeuble de rapport à plusieurs logements. Une colocation, avec ses entrées et sorties plus fréquentes, multiplie les mises en location et les états des lieux.

Qui paie les frais d’agence

C’est une question fréquente, et la réponse est nette pour les logements. D’après Droits Quotidiens, à Bruxelles comme en Wallonie, lorsque le propriétaire a engagé l’agence, ses frais restent à sa charge : honoraires de mise en location, frais de publicité, d’évaluation du prix et d’administration de la mise en location. Une clause du bail qui les ferait supporter par le locataire est « réputée non écrite », donc inapplicable. Le locataire ne paie que s’il a lui-même chargé l’agence de lui trouver un logement.

Pour l’état des lieux, les frais sont partagés si le bailleur et le locataire le demandent ensemble ; si le propriétaire le commande seul par l’intermédiaire de l’agence, il le paie seul.

Les frais d’agence entrent donc entièrement dans le calcul de votre rendement locatif : prévoyez-les dès le départ, au même titre que le précompte immobilier ou l’assurance.

Le cas du bail commercial

Pour un commerce ou un bureau, la rémunération de l’agent se négocie de la même manière, mais d’autres frais apparaissent. Les pages de Droits Quotidiens citées ci-dessus portent sur la location de logements : pour un bail commercial, faites préciser par écrit, dès le départ, qui supporte les honoraires de l’agence.

L’enregistrement n’est pas gratuit non plus. Selon le SPF Finances, les baux autres que ceux de biens exclusivement affectés à l’habitation, dont les baux commerciaux, s’enregistrent dans les quatre mois de la signature, moyennant un droit de 0,2 % avec un minimum de 50 €, et l’état des lieux d’un tel bien est soumis à un droit de 50 €. Les honoraires de gestion locative d’un bail commercial s’ajoutent donc à ces frais fixes. Notre article sur la gestion locative d’un bail commercial détaille ce qui change pour ces biens.

Lire le prix dans le mandat

La rémunération doit figurer noir sur blanc dans le mandat de gestion locative. Vérifiez en particulier :

1. la base de calcul et le taux ou le forfait ;
2. la liste des prestations comprises et le prix de chaque prestation facturée à part ;
3. le moment où l’agence se paie (retenue sur les loyers reversés, facture séparée) ;
4. le compte sur lequel transitent les loyers : l’IPI rappelle que l’agent doit disposer d’un compte de tiers ;
5. la durée, le préavis et les conditions de fin du mandat.

Vérifiez enfin que l’agent est bien inscrit à l’IPI : un prix attractif n’a aucun intérêt s’il vient d’une personne qui exerce sans les garanties de la profession (code de déontologie, assurance de responsabilité civile professionnelle, cautionnement).

Estimer le coût sur une année type

Pour comparer des offres de gestion locative en Belgique, ramenez-les à un même scénario plutôt qu’à un taux. Prenez votre loyer réel et imaginez une année comprenant un départ et une arrivée de locataire, une petite intervention technique et le décompte annuel des charges. Pour chaque offre, additionnez :

• la rémunération de gestion courante, calculée sur la base indiquée dans le mandat ;
• les frais de mise en location du nouveau locataire ;
• les états des lieux de sortie et d’entrée, s’ils ne sont pas compris ;
• les suppléments éventuels (décompte, suivi des travaux, rappels).

Le total vous donne un coût comparable d’une agence à l’autre, que vous pourrez rapporter au loyer annuel pour juger de l’effet sur votre rendement.

Le coût de l’état des lieux

L’état des lieux est souvent le poste que l’on cherche à comprimer, alors qu’il conditionne tout ce que vous pourrez réclamer en fin de bail. Chez nous, un état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 €. Pour comprendre ce qui fait varier le prix selon la taille du bien et le type de mission, lisez notre article combien coûte un état des lieux.

Gérer soi-même pour ne rien payer

La seule gestion locative sans honoraires est celle que vous assurez vous-même. Elle vous coûte du temps plutôt que de l’argent. Pour vous aider à trancher, notre article gestion locative : agence ou soi-même compare les deux options, et celui sur les logiciels de gestion locative présente les outils qui facilitent la gestion en direct. Si c’est le métier qui vous intéresse, consultez notre article sur la formation en gestion locative.