Réception d’un logement neuf : les étapes

Après des mois de chantier, le promoteur ou l’entrepreneur vous annonce que votre logement est prêt. Avant de recevoir les clés, une étape s’impose : la réception. Ce guide de nos guides réception et construction neuve décrit, étape par étape, comment se déroule la réception d’un appartement neuf ou d’une maison neuve, et ce qu’elle change pour vous. Pour situer cette étape dans l’ensemble du projet, du compromis à l’emménagement, lisez notre dossier sur la construction neuve.

La réception, un acte juridique

La réception n’est pas une formalité. C’est l’acte par lequel vous acceptez l’ouvrage, avec ou sans réserves. Lorsque le logement relève de la loi Breyne, c’est-à-dire lorsque vous avez acheté sur plan ou fait construire en payant avant l’achèvement, ses règles sont fixées par la loi du 9 juillet 1971 et par l’arrêté royal du 21 octobre 1971. L’article 2 de cet arrêté fixe des conditions minimales :

• seul un acte écrit et contradictoire des parties fait la preuve de la réception, provisoire comme définitive ;
• le refus de réception est notifié, avec ses motifs, par lettre recommandée adressée au vendeur ou à l’entrepreneur ;
• l’acheteur qui occupe ou utilise le bien est présumé, sauf preuve contraire, en accepter tacitement la réception provisoire.

La réception a des conséquences concrètes. Selon l’article 5 de la loi, le transfert des risques ne peut s’opérer avant la réception provisoire, ou, pour un appartement, avant la réception provisoire des parties privatives : jusque-là, un dégât sur le chantier reste l’affaire du vendeur ou de l’entrepreneur. C’est aussi à partir de la réception que les défauts visibles non signalés deviennent difficiles à réclamer, d’où l’importance des réserves.

Pour un contrat d’entreprise qui ne relève pas de la loi Breyne, par exemple parce que vous ne payez rien avant l’achèvement, ces règles de forme ne s’imposent pas de la même façon : c’est votre contrat qui fixe le mode de réception. Lisez-le, et exigez malgré tout un procès-verbal écrit et signé.

Étape 1, la préparation

La réception se prépare avant le jour J. Le contrat doit en indiquer le mode (article 7, g, de la loi). Rassemblez :

• les plans et le cahier des charges annexés au contrat ;
• pour un appartement, l’acte de base et le règlement de copropriété ;
• la liste de vos observations notées pendant le chantier et les éventuels avenants ;
• un mètre, une lampe, un appareil photo ou un smartphone chargé, et de quoi tester les prises.

Certains promoteurs organisent une pré-réception, une visite préalable qui permet de repérer les défauts à corriger avant la réception proprement dite. Elle n’a pas les effets juridiques de la réception, mais elle aide à arriver préparé.

Vérifiez aussi le calendrier de paiement. La loi Breyne limite chaque tranche au coût des ouvrages exécutés (article 10). Si votre contrat prévoit un paiement à la remise des clés, relisez-en les conditions : vous n’avez pas à payer pour des travaux qui ne sont pas terminés. Pensez enfin à votre budget global, notaire, TVA et raccordements compris, détaillé dans notre guide sur les frais d’achat d’un logement neuf.

Étape 2, la convocation

C’est en principe le vendeur ou l’entrepreneur qui vous invite, par écrit, à procéder à la réception à une date déterminée. Répondez. L’arrêté royal prévoit en effet que l’acheteur qui laisse cette demande écrite sans suite, puis ne comparaît pas à la date fixée dans les quinze jours de la sommation que le vendeur lui adresse par exploit d’huissier, est présumé agréer les travaux. Cette règle ne s’applique pas à la réception des parties communes d’un immeuble.

Si la date ne vous convient pas ou si le logement ne vous paraît manifestement pas terminé, dites-le par écrit et proposez une autre date.

Étape 3, la visite du logement

Le jour de la réception, prenez le temps. Visitez chaque pièce, du sol au plafond, en comparant ce que vous voyez aux plans et au cahier des charges : dimensions, matériaux, équipements, finitions. Les points à regarder de près :

• menuiseries : ouverture et fermeture de chaque porte et fenêtre, joints, vitrages, quincaillerie ;
• sols et murs : carrelage fissuré ou mal jointoyé, planéité, peinture, traces d’humidité ;
• sanitaires et cuisine : écoulements, robinetterie, silicone, raccordement des appareils prévus ;
• électricité : présence et fonctionnement des prises, interrupteurs et points lumineux prévus, tableau électrique et documents qui l’accompagnent ;
• chauffage et ventilation : mise en service, bouches de ventilation, thermostat ;
• extérieurs : terrasse, garde-corps, cave, parking, accès.

Un logement neuf contient encore de l’eau de construction. De l’humidité de construction nouvelle maison n’est pas forcément un défaut, mais une tache anormale mérite une réserve pour qu’on en suive l’évolution.

Si le logement n’est pas raccordé à l’électricité ou si des équipements essentiels manquent, l’habitabilité normale n’est pas assurée : ne signez pas une réception sans réserve dans ces conditions.

Étape 4, le procès-verbal et les réserves

Tout ce que vous constatez doit figurer au procès-verbal de réception, signé par les parties. Chaque réserve doit être précise : la pièce, l’élément, le défaut, idéalement avec une photo datée. « Finitions à revoir » ne suffit pas ; « carrelage de la salle de bains : trois carreaux fissurés à droite de la douche » permet de vérifier plus tard que le défaut a été corrigé.

Trois issues sont possibles :

Étape 5, la remise des clés

La remise des clés suit la réception provisoire. C’est aussi le moment d’emménager : n’occupez pas les lieux avant, puisque l’occupation fait présumer l’acceptation tacite de la réception provisoire. Prévenez votre assureur : les risques passent à votre charge à la réception provisoire.

Pour un appartement, la réception des parties privatives est distincte de celle des parties communes, qui concerne l’ensemble des copropriétaires. L’arrêté royal précise que le vendeur qui reste propriétaire d’une partie de l’immeuble n’exerce aucun des droits attachés à la copropriété lors de la réception des parties communes.

Le rôle d’un expert indépendant

Rien ne vous oblige à vous faire accompagner. Mais le jour de la réception, vous êtes face à un professionnel qui connaît son chantier, et souvent pressé de clôturer. Un expert indépendant du vendeur et de l’entrepreneur apporte un regard technique et neutre :

• il compare l’ouvrage aux plans et au cahier des charges annexés au contrat ;
• il examine méthodiquement chaque pièce, les menuiseries, les revêtements, les équipements visibles ;
• il photographie et date chaque défaut constaté ;
• il vous aide à formuler des réserves précises, vérifiables lors de la levée des réserves et de la réception définitive.

Il ne remplace ni votre notaire ni un avocat, et il ne peut pas garantir qu’aucun défaut caché n’apparaîtra plus tard : il constate ce qui est visible le jour de la visite. Chez nous, la réception provisoire est une prestation sur devis, adaptée à la taille du logement et à ce que vous devez réceptionner, parties privatives seules ou parties communes aussi.

Étape 6, la levée des réserves et la réception définitive

Après la réception provisoire, le vendeur ou l’entrepreneur corrige les défauts réservés. Notez les interventions et vérifiez chacune. Si rien ne bouge, relancez par écrit, puis par recommandé. Homegrade, le centre bruxellois de conseil en logement, recommande de signaler les problèmes par écrit et de confirmer par écrit tout accord oral. En cas de retard dans la livraison elle-même, voyez notre guide retard de livraison d’un logement neuf : vos recours.

La réception définitive ne peut avoir lieu qu’un an au moins après la réception provisoire, et seulement si les parties communes, accès compris, ont déjà été réceptionnées définitivement (article 9 de la loi du 9 juillet 1971). Elle se fait dans les mêmes formes : un acte écrit et contradictoire.

Si l’entrepreneur a constitué un cautionnement, celui-ci est libéré par moitiés, la première à la réception provisoire, la seconde à la réception définitive. Vous devez donner mainlevée dans les quinze jours de sa demande ; avant de le faire pour la seconde moitié, assurez-vous que toutes les réserves ont été levées.

En résumé : la réception d’un logement neuf se prépare, se fait pièce par pièce, se consigne dans un procès-verbal précis et se conclut, au moins un an plus tard, par la réception définitive. N’emménagez pas avant, et ne signez jamais un procès-verbal incomplet.