Réception des travaux : appartement et parties communes

Acheter un appartement sur plan, c’est acheter deux choses à la fois : un logement dont vous serez seul propriétaire et une quote-part d’un immeuble que vous partagerez avec d’autres. Au moment de la réception des travaux, cette dualité se retrouve : vos parties privatives et les parties communes suivent chacune leur propre chemin. Ce guide de nos guides réception et construction neuve détaille ces règles propres à l’appartement neuf. Pour le mécanisme général des deux étapes, commencez par notre dossier sur la réception provisoire et définitive.

Un appartement neuf, deux objets à réceptionner

La loi Breyne, c’est-à-dire la loi du 9 juillet 1971, s’applique notamment à la vente d’un appartement à construire ou en voie de construction, lorsque l’acquéreur doit effectuer un ou plusieurs versements avant l’achèvement (article 1). C’est le cas de la plupart des achats sur plan.

Dès le compromis, le texte impose une distinction. Selon l’article 7, la convention doit contenir « la description précise des parties privatives et des parties communes » vendues ; pour un appartement, les plans et cahiers des charges sont accompagnés d’une copie de l’acte de base et du règlement de copropriété. Ces documents sont vos références le jour de la réception : ce qui y est décrit est ce que vous êtes en droit d’obtenir.

Notaire.be rappelle la définition : est privative la partie attribuée par l’acte de base à la propriété exclusive d’un copropriétaire ; sont communes les parties qui ne sont pas attribuées privativement. Hall d’entrée, cages d’escalier, ascenseur, toiture, façades, accès, locaux techniques relèvent en général des parties communes, mais seul l’acte de base de votre immeuble le dit avec certitude.

La réception provisoire des parties privatives

Un acte écrit et contradictoire

L’arrêté royal du 21 octobre 1971, qui exécute la loi Breyne, fixe des conditions minimales : « seul un acte écrit et contradictoire des parties fait la preuve de la réception des ouvrages, tant provisoire que définitive ». La visite se fait donc en présence du promoteur ou de son représentant, et elle se termine par un procès-verbal signé par les deux parties.

Cette première réception n’est pas une formalité. L’article 5 de la loi prévoit que le transfert des risques ne peut s’opérer, pour un appartement, « avant la réception provisoire des parties privatives ». Autrement dit, jusqu’à ce procès-verbal, un dégât accidentel sur le chantier reste en principe l’affaire du vendeur.

Pour préparer la visite, suivez une trame écrite : notre réception des travaux : check-list des points à vérifier passe en revue les menuiseries, les finitions, les installations techniques et les documents à réclamer. La procédure propre à cette première visite est détaillée dans notre guide sur la réception provisoire des travaux d’un appartement.

L’emménagement, un piège fréquent

L’arrêté royal ajoute une règle qui surprend souvent les acquéreurs : celui qui occupe ou utilise le bien « est présumé en accepter tacitement la réception provisoire », sauf preuve contraire. Emménager avant d’avoir signé un procès-verbal, c’est donc prendre le risque d’être considéré comme ayant accepté l’appartement tel quel.

Si votre bail actuel se termine avant la date de réception, écrivez au promoteur avant d’entrer dans les lieux : indiquez que l’occupation n’emporte pas acceptation, listez les défauts déjà visibles et conservez la preuve de l’envoi. La présomption peut être renversée, mais il vaut mieux ne pas avoir à le faire.

Accepter avec réserves ou refuser

Si des défauts limités subsistent, le procès-verbal peut acter la réception en listant des réserves précises : localisation, description, photo. Si l’appartement n’est pas en état d’être accepté, le refus « est notifié, avec ses motifs, par une lettre recommandée à la poste » adressée au vendeur ou à l’entrepreneur.

La réception des parties communes

Les parties communes appartiennent à tous les copropriétaires. Le Code civil les soumet au régime de la copropriété forcée (article 3.78) et confie leur défense à l’association des copropriétaires, qui a qualité pour agir en justice notamment pour la sauvegarde des droits relatifs aux parties communes (article 3.92). Cette association n’acquiert la personnalité juridique qu’une fois un premier lot cédé et l’acte de base transcrit (article 3.86).

L’arrêté royal de la loi Breyne contient deux règles spécifiques à la réception de ces parties :

• le vendeur ou l’entrepreneur qui reste propriétaire d’une partie de l’immeuble « n’exerce aucun des droits qui s’attachent à la copropriété » lors de la réception des parties communes : il ne peut pas se réceptionner lui-même ses propres travaux avec les voix de ses lots invendus ;
• si la validité de la réception requiert la présence d’un copropriétaire et que celui-ci ne comparaît pas dans le délai raisonnable fixé par exploit d’huissier, c’est le tribunal qui statue sur la réception pour ce copropriétaire.

En revanche, la présomption d’acceptation après sommation d’huissier « ne s’applique pas à la réception des parties communes d’un immeuble ». Votre silence ne vaut donc pas, à lui seul, acceptation des communs.

Qui est convoqué, qui signe, faut-il un mandat : les textes consultés ne règlent pas ces détails. Ils dépendent du mode de réception prévu au contrat (article 7, g, de la loi) et, le cas échéant, des statuts de l’immeuble. Relisez ces clauses dès que la fin du chantier approche et, si une assemblée générale est convoquée à ce sujet, participez-y.

Que vérifier dans les parties communes

Les communs se contrôlent comme un logement, à une autre échelle : état des halls et paliers, portes coupe-feu et fermetures, ascenseur et ses documents, éclairage, toiture et évacuation des eaux, façades, abords, caves, parkings et locaux techniques. Comparez chaque point aux plans et au cahier des charges annexés au contrat, et notez ce qui manque autant que ce qui est mal fait.

La réception définitive de l’appartement

L’article 9 de la loi Breyne fixe deux conditions : la réception définitive de l’ouvrage « ne peut avoir lieu qu’après qu’il se soit écoulé un an depuis la réception provisoire », et « pour autant qu’il ait déjà été procédé à la réception définitive des parties communes, y compris les accès, de telle sorte qu’une habitabilité normale soit assurée ».

L’ordre est donc imposé : on réceptionne définitivement les communs avant les parties privatives. Un appartement parfait dans un immeuble dont les accès ne sont pas terminés ne peut pas être réceptionné définitivement sous la loi Breyne.

Lorsque le vendeur ou l’entrepreneur est agréé, il constitue un cautionnement égal à 5 % du prix du bâtiment, libéré par moitiés : la première à la réception provisoire, la seconde à la réception définitive (arrêté royal, article 3). C’est un levier supplémentaire pour obtenir la levée des réserves avant de clore le chantier.

Hors loi Breyne, le contrat décide

Tous les appartements neufs ne relèvent pas de la loi Breyne. Elle ne s’applique pas lorsqu’aucun versement n’est exigé avant l’achèvement, par exemple lorsque vous achetez un appartement déjà terminé, et l’article 2 exclut certains contrats, comme ceux conclus par les communes ou les sociétés régionales du logement et leurs sociétés agréées. Si vous faites vous-même rénover ou aménager un appartement avec des entrepreneurs, c’est aussi le contrat d’entreprise qui organise la réception.

Dans ces cas, les règles propres à la loi Breyne, comme le délai d’un an ou l’acte écrit obligatoire, ne s’imposent pas. Rien n’empêche toutefois d’en reprendre la logique : demandez que le contrat prévoie un procès-verbal écrit et contradictoire, distinguez clairement privatif et communs, et fixez les modalités d’une éventuelle seconde réception.

Ce que fait un expert indépendant

Le jour de la visite, l’acquéreur est souvent seul face au promoteur, à son conducteur de travaux et parfois à l’architecte. Un expert indépendant à vos côtés :

• relit avec vous le cahier des charges et les plans annexés au contrat ;
• examine l’appartement pièce par pièce, puis, si vous le souhaitez, les parties communes accessibles ;
• relève et photographie les défauts visibles, avec leur localisation ;
• vous aide à formuler des réserves précises, à reporter dans le procès-verbal.

Il ne signe pas à votre place, n’arbitre pas un désaccord et ne peut garantir que chaque réserve sera acceptée : il vous donne les moyens de décider en connaissance de cause. Notre bureau réalise cette mission sur devis.

En résumé : dans un immeuble neuf, réceptionnez vos parties privatives sans emménager trop tôt, suivez la réception des parties communes, qui obéit à ses propres règles, et gardez en tête que la réception définitive de votre appartement attend celle des communs.