Réception des travaux : check-list des points à vérifier

Une maison neuve ou un appartement acheté sur plan se réceptionne en quelques heures, alors que le chantier a duré des mois. Sans liste, on regarde ce qui saute aux yeux et on oublie le reste ; or ce qui n’est pas noté ce jour-là devient difficile à faire corriger. Ce guide de nos guides réception et construction neuve propose une check-list complète, de la préparation à la réception définitive. Pour le cadre juridique des deux étapes, voyez notre dossier sur la réception provisoire et définitive.

Ce que la réception doit établir

La réception est l’étape où vous constatez que l’ouvrage est achevé et conforme à ce qui était promis. Le Service public de Wallonie le rappelle : la réception, provisoire comme définitive, ne peut être prouvée que par un écrit établi de manière contradictoire entre les parties, en général un procès-verbal signé par l’entrepreneur, l’architecte et le maître de l’ouvrage. Il déconseille l’acceptation tacite.

Pour les chantiers importants, la brochure de Homegrade sur la conduite d’un chantier décrit deux phases : la réception provisoire, qui statue sur les vices apparents, puis la réception définitive un an plus tard, période pendant laquelle vous pourrez constater d’éventuels vices cachés. Pour de petits travaux, une réception unique est courante. La check-list qui suit sert donc deux fois.

Avant la visite, les documents à réunir

Une check-list n’a de sens que si vous savez ce qui était promis. Rassemblez :

• le contrat, le compromis ou l’acte, avec la clause sur le mode de réception ;
• les plans et le cahier des charges détaillé, que la loi Breyne impose d’annexer au contrat quand elle s’applique ;
• pour un appartement, l’acte de base et le règlement de copropriété, qui délimitent parties privatives et communes ;
• la liste des options, suppléments et modifications convenus en cours de chantier, avec vos échanges écrits ;
• les éventuels procès-verbaux de visite de chantier ou de pré-réception.

Emportez un mètre, une lampe, un appareil photo, un chargeur de téléphone pour tester les prises, et de quoi écrire. Demandez que le logement soit débarrassé des bâches et cartons, et que l’électricité et l’eau soient raccordées : sans cela, une partie des contrôles est impossible.

Organiser la visite

Fixez la date par écrit, à une heure où la lumière naturelle permet de voir les sols et les murs, et prévoyez assez de temps : une visite pressée est une visite incomplète. Demandez qui sera présent, le vendeur ou l’entrepreneur, l’architecte le cas échéant, et qui signera le procès-verbal. Si le logement n’est manifestement pas terminé, par exemple sans eau, sans électricité ou encombré de matériaux, vous pouvez demander un report plutôt que d’accepter une visite qui ne permet pas de tout contrôler.

Pendant la visite, avancez toujours dans le même ordre et photographiez chaque défaut au moment où vous le notez, avec un repère visible (numéro de pièce, mètre posé contre le défaut). Le soir même, classez les photos dans l’ordre de la liste : c’est ce classement qui vous permettra, un an plus tard, de vérifier la levée de chaque réserve.

La check-list d’une maison neuve

Les extérieurs

Les pièces, une à une

Suivez toujours le même ordre, du sol au plafond : sols (planéité, joints, plinthes, carreaux fêlés), murs et plafonds (fissures, enduits, peintures, traces d’humidité), portes intérieures (ouverture, fermeture, jeu), fenêtres (ouverture, oscillo-battant, volets et stores). Comparez les dimensions principales aux plans si un écart vous semble visible.

Cuisine, salle de bains et techniques

• appareils prévus au contrat : présence, modèle, fonctionnement ;
• robinetterie : eau chaude, débit, absence de fuite sous les éviers ;
• écoulements : évacuation sans refoulement ni odeur ;
• joints, faïences, pente de la douche ;
• chauffage : mise en route, radiateurs ou sol chauffant, thermostat, eau chaude sanitaire ;
• ventilation : bouches présentes, groupe accessible et en marche ;
• électricité : chaque prise, interrupteur et point lumineux prévu, tableau et repérage des circuits.

Les points propres à un appartement neuf

Pour un appartement, les pièces se contrôlent de la même manière, mais la réception porte sur deux objets. Sous la loi Breyne, l’article 5 de la loi du 9 juillet 1971 fixe le transfert des risques à la réception provisoire des parties privatives, et l’article 9 subordonne la réception définitive de votre appartement à celle des parties communes, accès compris.

Ajoutez donc à la liste :

• la cave, l’emplacement de parking ou le box inclus dans votre lot ;
• les terrasses et balcons privatifs, garde-corps et évacuation des eaux ;
• les communs accessibles : hall, cage d’escalier, ascenseur, portes, éclairage, local vélos, abords.

La réception des parties communes suit ses propres règles : l’arrêté royal du 21 octobre 1971 prévoit notamment que le vendeur resté propriétaire de lots n’y exerce aucun droit de copropriété. Tout le détail figure dans notre guide sur la réception appartement neuf.

Les attestations et documents à réclamer

La visite ne suffit pas : certains contrôles ne se font pas à l’œil. Homegrade conseille d’inclure dès le devis les postes de contrôle ou de certification, comme le rapport de conformité de l’installation électrique ou le contrôle de l’installation de gaz, et rappelle que la réception de ces installations relève d’organismes de contrôle agréés. À la réception, vérifiez qu’ils ont été faits :

Pour la PEB en Wallonie, le Service public de Wallonie décrit la procédure d’un bâtiment neuf : déclaration initiale jointe à la demande de permis, déclaration finale après les travaux, puis certificat.

Noter les réserves sur place

Une réserve se rédige pendant la visite, pas le lendemain. Pour chacune, indiquez un numéro, la localisation précise, l’élément concerné, le défaut constaté et la référence de la photo. Sous la loi Breyne, l’arrêté royal exige « un acte écrit et contradictoire des parties » : les réserves doivent donc figurer dans le procès-verbal ou dans une annexe signée à laquelle il renvoie. Si le logement n’est pas en état d’être accepté, le refus doit être notifié, avec ses motifs, par lettre recommandée.

Évitez trois erreurs fréquentes :

1. Emménager avant la visite : sous la loi Breyne, l’occupation fait présumer l’acceptation tacite de la réception provisoire, sauf preuve contraire.
2. Payer le solde sans remarque : Homegrade prévient que la réception est alors dite tacite.
3. Rester vague : « finitions à revoir » ne permet à personne d’agir ; décrivez et photographiez.

Pour une liste centrée sur la seule visite de réception provisoire, poste par poste, voyez aussi notre réception provisoire checklist.

Après la réception provisoire, puis à la définitive

Suivez la levée des réserves une à une en notant les dates d’intervention, et signalez par écrit tout défaut qui apparaît à l’usage. Homegrade décrit aussi l’usage d’une retenue sur le prix dans les contrats d’entreprise, dont une moitié peut être libérée à la réception provisoire et l’autre à la définitive ; sous la loi Breyne, c’est le cautionnement de l’entrepreneur agréé qui est libéré par moitiés à ces deux étapes.

Le jour de la réception définitive, reprenez votre check-list :

• toutes les réserves de la réception provisoire sont-elles levées ?
• des fissures, taches d’humidité, joints ou équipements défaillants sont-ils apparus pendant l’année ?
• pour un appartement, la réception définitive des parties communes a-t-elle eu lieu ?

Sous la loi Breyne, cette réception ne peut avoir lieu qu’un an au moins après la réception provisoire.

Notre bureau vous accompagne lors de la réception provisoire, sans être architecte : examen méthodique, photos datées, aide à la rédaction des réserves. La mission est réalisée sur devis.

En résumé : réunissez les documents promis, visitez dans un ordre fixe, faites fonctionner chaque équipement, réclamez les attestations, inscrivez chaque défaut au procès-verbal, et reprenez la même liste lors de la réception définitive.