Réception des travaux : réception tacite

Vous avez emménagé dans votre maison neuve parce que votre bail se terminait, sans avoir signé de procès-verbal de réception. Ou l’entrepreneur vous a écrit pour fixer une date, et la lettre est restée sur la pile. Dans ces situations, la question de la réception tacite se pose : avez-vous accepté les travaux sans le savoir ? Ce guide de nos guides réception et construction neuve fait le point. Pour le mécanisme général des deux étapes, voyez notre dossier sur la réception provisoire et définitive.

Réception tacite, la définition

La réception des travaux est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage, ou l’acquéreur, accepte l’ouvrage réalisé, avec ou sans réserves. Elle est dite expresse lorsqu’elle résulte d’un document, en pratique un procès-verbal daté et signé par les parties. Elle est dite tacite lorsqu’aucun écrit n’existe et qu’elle se déduit d’un comportement : prendre possession du bien, l’utiliser, payer le solde sans observation, laisser sans réponse les demandes de réception.

La réception tacite n’est donc pas une procédure : c’est une situation de fait, dont les conséquences dépendent du cadre juridique de votre chantier. On en distingue trois.

Sous la loi Breyne, deux présomptions précises

La loi Breyne s’applique lorsqu’un professionnel s’engage à construire, faire construire ou procurer une habitation et que vous payez avant l’achèvement : vente sur plan, maison clé sur porte, entreprise générale. Son arrêté d’exécution, l’arrêté royal du 21 octobre 1971, pose d’abord le principe : « Seul un acte écrit et contradictoire des parties fait la preuve de la réception des ouvrages, tant provisoire que définitive. » Il prévoit ensuite, à son article 2, § 2, deux exceptions.

L’occupation ou l’utilisation du bien

« Toutefois, et sauf preuve contraire, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage qui occupe ou qui utilise le bien ou les parties transformées ou agrandies de celui-ci, est présumé en accepter tacitement la réception provisoire. »

Trois remarques :

• la présomption vise la réception provisoire, pas la définitive ;
• elle joue dès que vous « occupez ou utilisez » le bien, ce qui peut viser une installation partielle ;
• elle peut être renversée par une preuve contraire, par exemple un courrier envoyé avant l’emménagement qui refuse la réception et liste les défauts. D’où l’importance de tout écrire.

Le silence face à une sommation d’huissier

Le second cas vise le maître de l’ouvrage qui ne répond pas. Vous êtes présumé agréer les travaux, provisoirement ou définitivement selon le cas, si deux conditions sont réunies :

1. vous avez laissé sans suite la requête écrite du vendeur ou de l’entrepreneur d’effectuer la réception à une date déterminée ;
2. dans les quinze jours qui suivent la sommation qu’il vous a faite par exploit d’huissier, vous avez omis de comparaître à la date fixée dans cet exploit.

Cette présomption vaut pour la réception provisoire comme pour la définitive, mais elle « ne s’applique pas à la réception des parties communes d’un immeuble ». Pour celles-ci, si un copropriétaire dont la présence est requise ne comparaît pas dans le délai raisonnable fixé par exploit d’huissier, c’est le tribunal qui statue sur la réception à son égard (article 2, § 3).

Ces présomptions protègent aussi l’entrepreneur : un acquéreur ne peut pas bloquer indéfiniment la réception en refusant de se présenter. Pour lui, la démarche passe par une demande écrite, puis par une sommation d’huissier. Côté acquéreur, notre modèle de demande de réception provisoire permet à l’inverse de solliciter la visite quand c’est l’entrepreneur qui tarde.

Dans les marchés publics, la prise de possession ne suffit pas

Pour les travaux commandés par une commune, une Région ou une autre autorité publique, la règle est inverse. L’article 91 de l’arrêté royal du 14 janvier 2013 permet à l’adjudicateur de disposer de parties de l’ouvrage au fur et à mesure de leur achèvement, à condition d’en dresser un état des lieux, mais précise que « la prise de possession totale ou partielle de l’ouvrage par l’adjudicateur ne peut valoir réception provisoire ».

Le rapport au Roi le confirme : cette mise à disposition « n’emporte pas les effets » de la réception provisoire. La réception reste constatée par un procès-verbal, dressé dans les délais fixés par l’article 92. En revanche, dès la prise de possession, l’entrepreneur n’est plus tenu de réparer les dégradations résultant de l’usage : c’est tout l’intérêt de l’état des lieux dressé à ce moment.

Hors loi Breyne, le contrat et l’appréciation des faits

Si vous avez fait construire ou rénover avec des contrats séparés, ou sans payer avant l’achèvement, la loi Breyne ne s’applique pas. La réception relève alors de votre contrat d’entreprise, de son cahier des charges et du droit commun. Les textes officiels que nous avons consultés ne définissent pas, dans ce cas, les comportements qui valent réception tacite : c’est au juge qu’il revient, en cas de litige, d’apprécier si les faits traduisent une volonté certaine d’accepter l’ouvrage.

Commencez donc par relire votre contrat : il peut prévoir que l’occupation, le paiement du solde ou l’absence à une convocation vaut réception, ou au contraire exiger un procès-verbal. Et gardez en tête l’avertissement de la Wallonie pour toute nouvelle construction : « Méfiez-vous de l’acceptation tacite », c’est-à-dire sans accord contradictoire et sans document écrit dûment signé.

Et la réception définitive

La présomption liée à l’occupation ne concerne que la réception provisoire : habiter le bien pendant un an ne vaut pas, par ce seul fait, réception définitive sous la loi Breyne. Celle-ci ne peut d’ailleurs avoir lieu qu’un an au moins après la réception provisoire et, pour un appartement, après la réception définitive des parties communes, accès compris (article 9 de la loi). En revanche, la présomption liée à la sommation d’huissier vaut pour les deux réceptions. Si l’entrepreneur vous demande par écrit de procéder à la réception définitive, répondez donc comme pour la provisoire : par écrit, en fixant une date ou en motivant votre refus. Et si c’est vous qui attendez, sollicitez la visite par écrit plutôt que de laisser le temps passer.

Pourquoi la réception tacite est risquée

Une réception tacite produit, lorsqu’elle est retenue, les effets d’une réception. Sous la loi Breyne, le transfert des risques, interdit avant la réception provisoire par l’article 5 de la loi, peut alors s’opérer, et la première moitié du cautionnement de l’entrepreneur agréé est libérable (article 3 de l’arrêté royal). Pour un vendeur non agréé, l’engagement de la caution qui garantit l’achèvement prend fin à la réception provisoire (article 4).

Mais le vrai problème est ailleurs : la preuve. Sans procès-verbal, la date de la réception est discutée, et surtout rien ne dit quels défauts étaient visibles ce jour-là ni lesquels vous aviez signalés. Or la loi du 31 mai 2017 sur l’assurance décennale obligatoire exclut « des dommages apparents ou connus par l’assuré au moment de la réception provisoire ». Un défaut que vous aviez vu, mais jamais réservé par écrit, devient difficile à faire valoir.

Comment éviter une réception tacite

• Ne vous installez pas avant la réception. Si c’est inévitable, écrivez à l’entrepreneur, avant l’emménagement, que l’occupation ne vaut pas acceptation, et joignez la liste des défauts.
• Répondez par écrit à toute demande de réception et présentez-vous à la date fixée, ou proposez une autre date par écrit.
• Exigez un procès-verbal daté et signé des parties, avec vos réserves, pour la réception provisoire comme pour la définitive. Notre modèle demande de réception définitive des travaux propose une trame pour la seconde étape.
• Refusez formellement si l’ouvrage n’est pas en état : sous la loi Breyne, le refus est notifié avec ses motifs par lettre recommandée au vendeur ou à l’entrepreneur.
• Conservez tout : courriers, courriels, preuves d’envoi, photos datées.

Le rôle d’un expert indépendant

Un expert indépendant ne peut pas transformer après coup une réception tacite en réception expresse. Il peut en revanche vous aider à l’éviter, en préparant avec vous une vraie réception : visite du bien, relevé et photographies des défauts visibles, aide à la rédaction des réserves ou des motifs d’un refus. Si vous occupez déjà le bien, un constat daté de son état peut aussi documenter la situation. Notre bureau réalise ces missions sur devis, en Wallonie et à Bruxelles, sans promettre l’issue d’un éventuel litige.

En résumé : la réception tacite est une acceptation des travaux déduite d’un comportement. Sous la loi Breyne, l’occupation du bien et l’absence après sommation d’huissier font présumer la réception ; dans les marchés publics, la prise de possession ne vaut pas réception ; ailleurs, tout dépend du contrat et des faits. Le meilleur remède reste un procès-verbal écrit et signé.