Garantie financière / cautionnement de la réception

À la fin d’un chantier, une question revient toujours : que devient l’argent bloqué en garantie, et quand l’entrepreneur peut-il le récupérer ? La réponse dépend de la nature du contrat. Sous la loi Breyne, des garanties financières légales sont libérées au rythme de la réception ; dans un contrat d’entreprise ordinaire, tout repose sur ce que vous avez négocié. Ce guide de nos guides réception et construction neuve fait le point sur ces garanties. Pour le déroulement complet des deux réceptions, voyez notre dossier sur la réception provisoire et définitive.

Garantie, cautionnement, retenue, de quoi parle-t-on

Trois notions se mélangent souvent sous l’expression « garantie financière ».

• Le cautionnement est une somme ou une garantie bancaire que l’entrepreneur constitue au profit du client pour garantir la bonne exécution de ses obligations. La loi Breyne et la réglementation des marchés publics l’organisent.
• La garantie d’achèvement ou de remboursement couvre un risque plus grave : la défaillance de l’entrepreneur ou du vendeur avant la fin du chantier. Un organisme financier s’engage à payer ce qu’il faut pour terminer les travaux, ou à rembourser les sommes versées.
• La retenue de garantie est une pratique contractuelle : le client conserve un pourcentage d’une facture jusqu’à une étape convenue, souvent la réception.

On lit parfois que la réception provisoire déclencherait une « garantie de parfait achèvement » d’un an. Cette notion vient du droit français : en droit belge, aucun texte général ne la prévoit. Ce que la réception déclenche chez nous dépend de la loi Breyne, du contrat et, pour les défauts graves, de la responsabilité décennale.

Ces règles sont fédérales : elles valent de la même façon en Wallonie et à Bruxelles. Les Régions publient des conseils pratiques, mais le contrat d’entreprise et la loi Breyne relèvent du droit fédéral.

Le cautionnement de la loi Breyne

La loi du 9 juillet 1971, dite loi Breyne, protège celui qui achète une habitation sur plan ou en construction, ou fait bâtir une habitation par un entrepreneur général, lorsqu’il paie avant l’achèvement. Son article 12 impose une garantie financière, dont la forme dépend du statut de l’entrepreneur ou du vendeur.

Entrepreneur ou vendeur agréé

S’il est agréé, il constitue un cautionnement. L’article 3 de l’arrêté royal du 21 octobre 1971 en fixe les règles :

• le montant est égal à 5 % du prix du bâtiment ;
• il est constitué dans les trente jours à la Caisse des Dépôts et Consignations ;
• il est libéré par moitiés, la première à la réception provisoire, la seconde à la réception définitive ;
• l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage donne mainlevée de la moitié concernée dans les quinze jours de la demande ; au-delà, un intérêt au taux légal peut lui être réclamé.

Le cautionnement de la loi Breyne en chiffres

• 5 %du prix du bâtiment, pour l’entrepreneur ou le vendeur agréé
• 30 jourspour le constituer à la Caisse des Dépôts et Consignations
• 2 moitiéslibérées à la réception provisoire puis à la définitive
• 15 jourspour donner mainlevée après la demande

Source : Arrêté royal du 21 octobre 1971, article 3 (Justel)

Entrepreneur ou vendeur non agréé

S’il n’est pas agréé, l’article 12 de la loi lui impose de garantir l’achèvement de la maison ou de l’appartement, ou le remboursement des sommes versées en cas de résolution du contrat pour défaut d’achèvement. La page de notaire.be sur l’achat sur plan résume la différence : la garantie est de 5 % du prix des travaux pour l’entrepreneur agréé, de 100 % pour celui qui ne l’est pas.

L’article 4 de l’arrêté royal précise que la garantie d’achèvement est donnée par une caution solidaire, établissement de crédit, entreprise hypothécaire ou entreprise d’assurances, et que l’engagement de cette caution prend fin à la réception provisoire des travaux.

Le contrat qui ne respecte pas l’article 12 est frappé de nullité, que seul l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage peut invoquer, avant la passation de l’acte authentique (article 13 de la loi).

Ce que libère la réception provisoire

Sous la loi Breyne, la signature du procès-verbal de réception provisoire a des conséquences financières immédiates :

La réception provisoire transfère aussi les risques à l’acquéreur (article 5 de la loi) et sert de référence pour l’assurance décennale obligatoire : la loi du 31 mai 2017 exclut de sa couverture les dommages apparents ou connus de l’assuré au moment de la réception provisoire. Un défaut visible non noté au procès-verbal se retrouve donc à la fois hors garantie financière et hors assurance.

Pour rédiger ce document, aidez-vous de notre modèle de PV de réception provisoire, qui reprend les mentions à ne pas oublier, réserves comprises.

La seconde moitié et la réception définitive

La réception définitive ne peut avoir lieu qu’un an au moins après la réception provisoire (article 9 de la loi) et, pour un appartement, après la réception définitive des parties communes. C’est elle qui permet de libérer la seconde moitié du cautionnement.

L’année qui sépare les deux réceptions sert à vérifier que les réserves ont été levées et que des défauts ne sont pas apparus à l’usage. Si des réserves subsistent, vous pouvez refuser la réception définitive ; le refus se notifie avec ses motifs par lettre recommandée adressée au vendeur ou à l’entrepreneur (article 2 de l’arrêté royal). Tant que la réception définitive n’est pas acquise, la seconde moitié reste en place.

Attention à l’inaction : si vous laissez sans suite une demande écrite de réception puis ne comparaissez pas après une sommation d’huissier, dans les quinze jours, vous êtes présumé agréer les travaux. Pour la réception provisoire, l’occupation ou l’utilisation du bien vaut aussi, sauf preuve contraire, acceptation tacite. Dans les deux cas, la libération du cautionnement suit.

Hors loi Breyne, la retenue de garantie contractuelle

Si vous faites rénover votre maison par un ou plusieurs entrepreneurs, sans acheter sur plan ni confier la construction complète d’une habitation à un entrepreneur général, la loi Breyne ne s’applique pas. Aucun cautionnement légal n’est alors prévu : tout se joue dans le devis et le contrat d’entreprise.

Homegrade, le centre bruxellois de conseil en rénovation, décrit dans sa brochure « Maîtriser son chantier » une pratique courante : pour un chantier important, une réception en deux phases, avec la libération de 2,5 % de la retenue à la réception provisoire, puis des 2,5 % restants à la réception définitive, un an plus tard ; pour de petits travaux, une réception unique. La même brochure recommande de faire figurer dans le devis l’échelonnement des paiements et la procédure de réception.

Pour protéger vos intérêts, prévoyez dans le contrat :

• le pourcentage retenu et la facture sur laquelle il s’applique ;
• l’étape qui déclenche sa libération (réception provisoire, levée des réserves, réception définitive) ;
• la forme de la garantie si l’entrepreneur préfère une garantie bancaire à une retenue ;
• le délai de libération une fois l’étape franchie.

Homegrade rappelle aussi qu’une réception peut être tacite : si vous ne procédez pas à la réception et payez le solde sans aucune remarque, vous perdez une bonne partie de vos moyens de pression. Pour une maison bâtie lot par lot, une pré réception maison quelques jours avant la visite officielle aide à préparer la liste des points à corriger.

Le cas des marchés publics

Dans un marché public de travaux, l’arrêté royal du 14 janvier 2013 prévoit un cautionnement de cinq pour cent de la valeur du marché, sauf si les documents du marché en prévoient moins ou n’en exigent pas (article 25). Lorsque l’adjudicateur accepte la réception provisoire ou définitive, le cautionnement est libéré pour moitié ou en totalité, dans les quinze jours (article 33). Ces règles ne concernent que les marchés passés par des pouvoirs publics, pas les particuliers.

Demander la libération d’une garantie

Lorsque la réception est acquise, la libération se demande par écrit. Votre courrier, ou celui de l’entrepreneur, reprend utilement :

• les références du contrat et du chantier ;
• la date du procès-verbal de réception provisoire ou définitive ;
• la preuve de la levée des réserves, le cas échéant ;
• la garantie concernée et la moitié dont la libération est demandée.

Sous la loi Breyne, c’est souvent l’entrepreneur qui vous demande la mainlevée : vérifiez la réception à laquelle elle se rapporte et répondez dans les quinze jours. Si des réserves importantes ne sont pas levées et que la réception définitive n’a pas eu lieu, expliquez par écrit pourquoi vous ne donnez pas encore mainlevée de la seconde moitié.

Le rôle d’un expert indépendant

Ce sont les parties qui réceptionnent, signent et libèrent les garanties. Notre bureau n’est pas architecte et ne prend pas leur place. Sur devis, en Wallonie et à Bruxelles, nous pouvons en revanche examiner le bien avec vous le jour de la réception, comparer l’ouvrage aux plans et au cahier des charges, photographier les défauts visibles et vous aider à les formuler en réserves précises. Ce constat vous permet de décider, en connaissance de cause, si vous signez, sous quelles réserves, et si la libération d’une garantie est justifiée.

Un dernier point d’actualité : la version consolidée de la loi Breyne sur Justel mentionne une loi du 22 juillet 2026 qui modifie ses articles 5 et 6. Le livre 7 du Code civil adopté par cette loi entre en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice ; d’ici là, les règles citées dans ce guide restent applicables.